Как вернуть технические подвалы в собственность жильцов

Уточните  пожалуйста, передача  подвала  была  оформлена  официально.

Гражданский  кодекс РФ

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

 
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По общему правилу, подвал является общей долевой собственностью (Определение Конституционного Суда от 19.05.2009 N 489-О-О).

Статья 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Вместе с тем, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав и следовательно на данное имущество должен быть документ, подтверждающий право собственности. Если у продавшего Вам лица нет документов, подтверждающих его право собственности на подвал, то он не вправе занимать данное помещение единолично.

Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Доброго Вам дня!

К новому собственнику переходят права только на то имущество, которое указано в договоре, если иное не предусмотрено законом.

В Вашем случае к Вам перешло право собственности на квартиру, а также часть общего имущества многоквартирного дома, пропорциональная общей площади квартиры (это предусматривается Жилищным кодексом РФ).

Подвальные помещения в соответствии с Жилищным кодексом РФ относятся к общему имуществу.

При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений многоквартирного дома могли принять решение о передаче части помещений, входящих в состав общего имущества, одному или нескольким жильцам или третьим лицам.

В этом случае на такое подвальное помещение должно было быть оформлено (зарегистрировано в Росреестре) право собственности предыдущего жильца. И только в этом случае он мог Вам продать часть подвального помещения.

Если продавец не обладал правом собственности на него, то он при продаже квартиры потерял право пользования общим имуществом дома, в том числе право пользования подвальным помещением. Право пользования перешло к Вам, как новым собственникам квартиры.

Действительно, как правило ( в 99%) никто не оформляет права собственности на подвальные помещения и кроме того, они как правило являются самостроем, которые построены путем установки перегородок. ПРедложите продавцу либо предъявить документы о праве собственности на этот подвал, либо поясните ему, что если он не вынесет свои вещи, то их вынесете ВЫ с комиссией (например управляющей компании и участкового) и будете пользоваться подвалом. Таким образом ВЫ осуществите самозащиту своих прав:

Статья 14. Самозащита гражданских прав
Допускается самозащита гражданских прав.
Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

А вот в защите прав бывшего собственника может быть отказано, поскольку в этом случае прослеживаются признаки злоупотреблением правом:

Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
1. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Вам надо узнать, в чьей собственности находится спорный подвал : в собственности продавца квартиры или подвал является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Попросите бывшего хозяина квартиры показать свидетельство о праве собственности на подвал. Если он приватизировал помещение или купил его, то его право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре - тогда он вправе не продавать свой подвал вместе с квартирой.

Право собственности на долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме не регистрируется в Росреестре, поэтому, если бывший хозяин квартиры не предоставит свидетельства, то подвальное помещение —это общее имущество всех жильцов дома, а он имеет долю в общем имуществе.

Также можете заказать выписку из Росреестра в Управлении Федеральной службы гос. регистрации, кадаста и картографии в своем городе. Надо платить госпошлину. В выписке будет указано, кому принадлежит подвал.

Прежде, чем брать заказ у Вас на выписку, специалист посмотрит по компьютеру, зарегистрировано ли право собственности и на кого, может сразу сказать, что на такую-то фамилию не зарегистрировано. Тогда Вам и выписка не нужна.

Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст.36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится все, что не является квартирами: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши и т.п. (см. ч.1 ст.36 ЖК РФ).

Согласно ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Т.е. собственник квартиры не имеет права отделить подвал от общего подвального помещения и производить с ним различные действия - продать, подарить, оставить себе и т.п.

Переход права собственности на квартиру влечет за собой переход права пользования подвалом (продавший квартиру терят право пользоваться долей в подвальном помещении, а купивший квартиру - приобретает). И прописывать об этом в договоре не обязательно.

Попробуйте объяснить бывшему хозяину квартиры всё это, возможно, он заблуждается.

Обратиться с жалобой можно к старшему по дому, председателю ТСЖ, также право пользования долей в подвальном помещении можно отстоять в суде.

Максимально простой способ достоверно узнать является ли подвал собственностью лица, продавшего Вам квартиру - обратиться в Росреестр с заявлением о предоставлении информации о зарегистрированных правах. Необходимую информацию для составления заявления можно уточнить в управляющей организации.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

–общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб-
ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
–самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

По данному вопросцу имеется разъяснения Конституционного суда.

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Отмечено, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Техническим признается подвал:
– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Руководствуясь полученной информацией, суды пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д.

Поэтому, если у бывшего собственника отсутствует зарегистрированное право собственности на данное подвальное помещение, то Вам следует учитывать, что возможно имеется другое право пользования ( аренда ...).

Для получения информации о статусе подвального помещения в Вашем доме Вам следует обратиться с соответсвтующим заявлением в Управляющую компанию. В случае, если в данном доме правовой режим подвального помещения не был установлен, то для этого потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб.

ЕСли будет установлено, что данное подвальное помещение может быть отнесено к техническим, то Вы и другие собственники Вашего дома имеют право обратиться в суд с исковым заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение.

Для этого необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

Исходя из вышеизложенного, Вам следует в первую очередь определить правовой режим Вашего подвального помещения и в соответствии с этим действовать.

С уважением Ф. Тамара