Как выкупить долю в квартире

Как можно выкупить долю в квартире? Какие виды сделок бывают? Какие документы требуются в каждом случае? Что значит принудительный выкуп доли? Как выкупить долю с использованием ипотеки или материнского капитала?. Выкуп доли квартиры у родственников. Особенности приобретения долей в жилом помещении у членов семьи.

Выкуп долей квартир: этапы

Любой способ распоряжения общей собственностью, например квартирой, происходит на основании соглашения собственников.

Далее будут рассмотрены основные этапы выкупа доли недвижимого имущества у родственника.

Выкуп доли квартир у члена семьи

Приобретение доли в форме покупки происходит на основании традиционного договора купли-продажи.

Этапы выкупа доли жилой площади у члена семьи

Продажа имущественных прав родственнику происходит в несколько этапов.

1. Подготовка документации:
   • правоустанавливающих бумаг на квартиру, то есть договора купли-продажи, дарения или мены;
   • правоподтверждающих бумаг, например выписки из ЕГРП, которая свидетельствует об отсутствии обременений, наложенных на квартиру, и свидетельства о праве собственности на жилье, которое оформляется в отделениях Росреестра;
   • пакета документов из БТИ (в инспекции гражданам выдают кадастровый паспорт, поэтажный план здания и экспликацию — приложение, где фиксируется информация с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в квартире);
   • выписки из домовой книги.
   • нотариально заверенного согласия супруга на продажу доли в квартире.
2. Подписание договора купли-продажи доли.
3. Подача документации на государственную регистрацию. Согласно нормам закона от N 122-ФЗ, постановка на государственный учет прав на долю в собственности производится в течение 18 дней. Период регистрации начинает исчисляться с момента подачи заявления и дополнительной документации.

Постановка на учет в московских регистрационных органах осуществляется в течение 12 дней, если регистрируются права на объекты жилого фонда.

Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю. Подписаться С условиями обработки персональных данных согласен

Моментом перехода прав на долю в жилом помещении считается момент государственной регистрации этого права. Документами, подтверждающими регистрацию, выступают выписка из ЕГРП и копия свидетельства о праве собственности покупателя.

Выкуп доли на квартиру в ипотеку

При недостатке денежных средств для выкупа имущественных прав граждане нередко обращаются в банковские организации, предоставляющие ипотеку.

Процедура получения кредита предполагает оформление следующих бумаг:

1. Договора об ипотеке, который станет основанием для передачи залогового имущества кредитору.
2. Закладной.
3. Договора купли-продажи доли на квартиру.
4. Кредитного договора, фиксирующего процентную ставку по займу, размер ипотечного кредита, срок возврата долга и другие условия соглашения.

Согласно Письму Росреестра от N 14-исх/07667-ГЕ/14, при займе средств на покупку доли в общей собственности на квартиру, если другая часть помещения уже принадлежит заемщику, он вправе зарегистрировать ипотеку на всю квартиру.

Проблемы при получении ипотеки

Процедура получения ипотечного кредита с целью приобретения доли в жилом помещении у родственника может быть связана с рядом трудностей.

Дело в том, что кредитные организации неохотно выдают заемные средства на приобретение долей в праве на квартиру. Хороший шанс стать заемщиком есть только у тех граждан, которым необходимо купить последнюю долю на жилое помещение.

Например, кредиты на ½ долю в квартире часто выдаются лицам, владеющим другой половиной жилья. Такой подход обеспечивает переход всей квартиры в залог по ипотечному кредиту и снижает риски банковской организации, выдающей заем.

Банки часто сомневаются в целевом назначении кредита, выданного лицу для покупки доли на жилье у родственника. Это происходит ввиду того, что недобросовестные заемщики могут тратить кредитные средства на свои личные нужды. Они заключают с членом семьи фиктивную сделку о продаже доли, приобретая имущественные права на жилое помещение бесплатно, а заемные средства используют на иные цели, не связанные с приобретением недвижимости.

Как оформить выкуп доли в квартире?

1. Итак, как выкупить долю в квартире? Первым делом нужно заняться подготовкой необходимых документов:
   • документы, устанавливающие право на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарения или мены);
   • правоподтверждающие бумаги (например, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, наложенных на квартиру; свидетельство о праве собственности из Росреестра);
   • документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план здания, экспликация – приложение с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в помещении);
   • выписка из домовой книги;
   • нотариально заверенное согласие содольщиков на продажу доли в квартире.
2. Подписание договора купли-продажи доли в квартире.
3. Передача документов на государственную регистрацию. В течение 18 дней с момента подачи заявления и необходимой документации право на долю в собственности будет поставлено на государственный учет, согласно Федеральному закону № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от .

Скачать типовой договор купли-продажи доли квартиры.

Образец договора купли-продажи доли квартиры.

Проверка налоговых деклараций позволяет выявить ошибки при их заполнении. С помощью нашей рубрики вы можете сделать такую проверку сами, а также узнать, что делать, если ошибку нашла налоговая инспекция. Как проверить декларацию по НДС в 1С 18.10.2016 11:28 20288В этой статье я хочу немного рассказать вам о проверке декларации по НДС. Конечно, это сложный и Читать подробнее

Какие проблемы могут возникнуть при получении ипотеки на покупку доли квартиры у родственника?

Проблема может возникнуть одна – кредит попросту не дадут и лучше на это сразу настроиться. Банки крайне неохотно идут на выдачу кредита под покупку долей (да еще и с родственниками) именно из-за риска фальсификации. В этом их можно понять – довольно часто долю родственнику отдают просто так, а полученные средства тратят на совсем другие цели.

И именно поэтому даже если удастся убедить кредитно-финансовую организацию, что намерения ваши чисты, лучше приготовиться к повышенной процентной ставке за такой кредит. Но тогда какой смысл брать долю?

Гораздо выгоднее купить квартиру, даже однокомнатную, в которой вы станете полновластным хозяином и единственным жильцом – а в помещении, которым владеют несколько дольщиков, может быть прописано много людей и все они будут иметь право проживания.

Что делать, если отказывают?

Смотря в чем причина отказа. Одно дело, если нет какого-то одного документа или части их. Или какая-то из бумаг оформлена неправильно.

ВНИМАНИЕ: Впрочем об этом уведомляют на стадии приема документации. Если причина в чем-то другом или банк просто решил, что давать кредит нецелесообразно – отказывают обычно без объяснения причин.

В этом случае лучше всего либо отказаться от идеи ипотеки, либо попробовать обратиться к кредитному менеджеру, в обязанности которого как раз входит подбор банка, готового на такую сделку.

Можно ли воспользоваться ипотекой при выкупе доли?

Как правило, банки охотнее выдают средства на покупку целых объектов недвижимости. Но в зависимости от особенностей сделки может быть одобрен кредит и на долю.

Вероятно, банк выдаст ипотеку, если после приобретения доли заемщик станет полноправным собственником всей жилплощади. Тогда вся квартира станет предметом залога, а кредитор сможет не опасаться за обеспечение возврата средств.

Скорее всего, банк откажет в выдаче денег, если сделка совершается между ближайшими родственниками или бывшими супругами. В последнем случае значение будет иметь период, прошедший после развода.

Вернуться

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников, если они согласны

Самый беспроблемный способ выкупить часть квартиры у близкого родственника – договориться с ним. Если все стороны сделки на это согласны, то никаких проблем возникнуть не должно. Однако для этого необходимо строго соблюдать порядок определенных действий.

Уведомление

Так как совладельцы имеют право на первоочередной выкуп, то при наличии права собственности хотя бы на самую незначительную часть жилья, вы становитесь основным претендентом на участие в сделке.

Если есть еще и другие сособственники, то необходимо изначально уведомить всех о намерении продать жилье. Это можно сделать, составив уведомление.

Скачать образец уведомления о намерении продать часть квартиры

Направить его можно несколькими способами, каждый из которых имеет и свои плюсы, и свои минусы:

Вне зависимости от выбранного способа уведомления, необходимо дать адресатам 30 дней на раздумья и оформление ответа (ст. 250 ГК РФ). Однако, если они ответят отказом, то можно переходить к следующей стадии.

Если надлежащим образом не уведомить всех совладельцев, то сделка может быть признана незаконной и отменена.

Сбор документов

После того, как определены стороны сделки, необходимо собрать определенный пакет документов:

• гражданские паспорта продавца и покупателя;
• поквартирную карточку (можно получить через МФЦ или в УВМ МВД РФ);
• выписку из ЕГРН о владельцах объекта недвижимости, обременениях (или свидетельство о собственности, если оно выдавалось до 2019 года);
• согласие супруга на продажу доли (при наличии);
• техническую документацию.

Составление договора купли-продажи

Многие ошибочно считают, что при продаже части квартиры родственнику можно составить простой письменный договор и с ним обратиться в Росреестр для регистрации. Однако это не так, в 2019 году были внесены изменения в положения ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней». В соответствии с ними все сделки с долями жилых помещений подлежат обязательному заверению у нотариуса.

В договоре должны содержаться такие сведения:

• дата и место составления;
• название договора;
• данные сторон сделки и их представителей (при наличии);
• описание продаваемой части имущества (размер, месторасположение и т.д.);
• стоимость сделки (цена доли квартиры);
• условия разрешения споров;
• способ и дата передачи денег;
• иные законные условия, которые стороны желают закрепить в договоре.

Форма договора продажи определена в ст. 550 ГК РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире у родственника

Регистрация в Росреестре

После того, как договор составлен и заверен у нотариуса, необходимо внести изменения в единый государственный реестр недвижимости. Для этого со всеми документами необходимо явиться в МФЦ или региональное отделение Росреестра и по образцу составить там заявление. В течении 14 дней вы сможете получить выписку из ЕГРН.

Оплатить налоги

В отличии от процедуры дарения части квартиры родственнику, за продажу доли придется выплатить налог в размере 13% от суммы сделки. Однако, существуют и исключения:

• продажа осуществлена за ту же сумму, за которую продавец ее приобрел;
• стоимость сделки менее 1 миллиона рублей;
• объект недвижимости находился в собственности более 3-х лет

Пример. Бывшие супруги Свиридовы в ходе развода раздели совместно нажитую квартиру в натуральных долях. Каждому досталось по 1/2 . Через 5 лет Свиридова уведомила бывшего мужа о том, что желает продать свою часть жилья за 400000 рублей. Тот решил приобрести долю жены. Свиридовы заключили договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и зарегистрировали в Росреестре. Продавец была освобождена от уплаты налога, так как квартира была в собственности более трех лет и сумма сделки была менее 1 миллиона рублей.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Последствия незаконной продажи доли в квартире.

Если при продаже доли будет нарушено преимущественное право покупки, любой из сособственников вправе подать на продавца в суд. На это у него будет три месяца.

По решению суда сособственник, чье право было ущемлено, может перевести на себя правомочия и обязанности покупателя по договору.

При нарушении этапов продажи доли в квартире сделка может быть признана недействительной.

Вернуться

Что такое дивиденды. Правила и порядок выплаты. Как дивиденды начисляются и выплачиваются учредителям ООО. Сроки выплат. Как часто можно выплачивать дивиденды. Выплата дивидендов в ООО в 2019 году подчиняется порядку, утвержденному законодательством РФ. О том как правильно определить сумму дивидендов, распределить их между участниками и показать в отчетности, пойдет речь в сегодняшней статье. Читать подробнее

Продажа доли в квартире.

Продажа доли в квартире.

Чтобы воспользоваться своим правом на продажу доли в квартире собственнику необходимо соблюсти следующий алгоритм:

1 ЭТАП. Извещаем о реализации доли в квартире.
Продавец должен письменно сообщить остальным собственникам о своем желании продать долю, так как они обладают преимущественным правом. В извещении указывается, по какой цене, и на каких условиях будет происходить продажа. В случае не извещения собственники могут обратиться в суд.
Если в течение месяца никто из собственников не сообщил о желании купить предложенную долю, Продавец вправе ее реализовать постороннему лицу, но на условиях, содержащихся в извещении.
Когда собственники согласны на продажу доли постороннему, то для ускорения процесса сделки они могут написать отказ до истечения месяца и направить его продавцу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

2 ЭТАП. Совершение сделки.
Продавец и Покупатель обращаются к нотариусу, для составления и заверения договора на приобретение доли, для этого нотариусу предоставляется ряд документов, который по каждой сделке определяется отдельно, но в общий список включены следующие:

• Информация о сторонах (Ф.И.О., паспорт, место регистрации).
• Документ, на основании которого у Продавца возникло право собственности.
• Свидетельство о праве собственности (если есть).
• Нотариальное согласие супруга (и) на продажу/приобретение доли.
• Справку о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах.
• Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то справка из органов опеки и попечительства.

Важно! Не верьте, информации на сайтах в сети Интернет, в которых говориться, что осуществить куплю - продажу доли в квартире можно без привлечения нотариуса, очевидно, что данная информация устарела. С 02 июня 2019 года были внесены поправки в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором говорится, что сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному удостоверению.

3 ЭТАП. Подаем документы в регистрационный орган.
Чтоб зарегистрировать передачу права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ) необходимо подать документы в Росреестр или МФЦ. Рекомендую общаться в МФЦ, хоть получение документов о регистрации права собственности затянется дня на два, зато Вы сэкономите личное время и нервы.
Перечень е документов необходимо узнать заранее.
Но существует общий пакет документов, который предоставляется в любом случае:

• Заявление о регистрации – форма заполняется в регистрирующем органе.
• Паспорта сторон, свидетельства о рождении, если в сделке присутствую несовершеннолетние.
• Документ, подтверждающий семейный статус.
• Договор и акт, свидетельствующий о переходе доли.
• Документ, подтверждающий основание владения Продавцом доли.
• Документы из органов опеки – при необходимости.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

4 ЭТАП. Уплачиваем налог.
Как все регистрационные действия закончились, продавец должен заплатить налог за продажу доли (п.17.1. ст. 217 НК РФ).
Напоминаем, что Вы вправе получить налоговый вычет за приобретаемое недвижимое имущество.

Вернуться

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.

Преимущественное право – это специальный порядок взаимоотношений между совладельцами долей одной недвижимости исходя из которого продавец сначала обязан предложить купить его долю другим собственникам и только тогда, когда ни один из них не захочет или не сможет ее выкупить – продавать третьим лицам. В том числе и родственникам, не владеющим долями в рассматриваемой квартире.

Порядок действий

1. Обсудить все условия сделки. В частности – сумму оплаты. Это важно для того, чтобы остальные владельцы могли реализовать свое преимущественное право (или отказаться от него).
2. Направить всем совладельцам предложения о покупке доли (это должен делать продавец). В предложении обязательно должны быть указаны те условия, на которых он готов расстаться со своей долей. Именно для этого и требуется заранее обсудить сумму.

Нельзя менять условия сделки уже после отправки предложений. Все должны быть равны в данной ситуации, иначе последует обращение в суд от других владельцев с требованием признать сделку недействительной.

3. Подождать 10 дней с момента получения предложения совладельцами (ст.250 ГК РФ).
4. Если никто так и не решился на покупку – оформлять сделку.
5. Составить договор купли-продажи.
6. Заверить его у нотариуса.
7. Передать деньги за покупку.
8. Оформить покупку новой собственности в Росреестре.

Пример: Один человек хочет купить долю в квартире, которая принадлежит его родственнику. Тот согласен на его условия, однако не хочет продавать свою долю другим собственникам. Чтобы они точно не смогли реализовать свое преимущественное право, продавец в предложении совладельцам указывает сумму сделки, которая в разы превосходит рыночную (и, что важнее, ту, за которую он действительно собирается продать долю родственнику). Разумеется, владельцы квартиры не могут согласиться на такие условия. В результате доля продается, но по значительно меньшей цене. Узнав об этом, совладельцы могут подать иск в суд и признать сделку недействительной.

Документы

Примерный пакет документов, который потребуется для заключения договора:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Ранее составленный договор. Составлять его может как продавец, так и покупатель. Как вариант – можно обратиться к нотариусу, он все равно возьмет деньги за свои услуги.
• Выписка из ЕГРН или иной подобный документ, доказывающий право собственности на рассматриваемую долю.
• Договор дарения, наследства, купли-продажи или иной документ, на основании которого доля была получена.
• Доверенность на представителя и его документы (если требуется).

Если владельцем доли выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, потребуются документы, удостоверяющие его личность, факт недееспособности, документы на опекуна и, зачастую, разрешение от органов опеки.

Договор купли-продажи

Правильно составить договор купли-продажи несложно. Для этого нотариус, фактически, не нужен. Но если стороны друг другу не доверяют или просто слабо разбираются в данной теме, тогда можно попросить составить его и третье лицо. Ниже представлен образец, на основании которого можно подготовить свой вариант данной бумаги.

Скачать образец договора купли-продажи выкупа доли в квартире

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:

Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.

Продавец, кроме всего прочего, должен будет оплатить 13% от стоимости доли в качестве налога. Исключение составляют ситуации, когда доля находилась в собственности 3 года (для недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения или приватизации) или 5 лет (для всех остальных вариантов).

Сроки

Примерные сроки оформления сделки:

Виды сделок купли-продажи долей

• Принудительный выкуп.В случае, когда доля собственника незначительна (составляет менее ¼ квартиры и при этом является меньше одной изолированной комнаты), и выделить ее без ущерба имуществу невозможно, то собственник может получить свою долю деньгами. Для этого необходимо согласие собственника.
• Выкуп через суд. Если доля собственника незначительна и ее нельзя выделить, суд вправе заменить долю собственника деньгами без его согласия (статья 252 ГК РФ «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли»).Таким образом, данная сделка отличается от первой тем, что для ее осуществления не требуется согласие собственника.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
• Срочный выкуп. При таком типе купли-продажи сделка осуществляется за три дня. В роли покупателя выступает агентство недвижимости.Особенностью здесь является то, что продавец теряет фактически 50% от суммы, которую мог бы получить в случае бесконфликтной продажи жилья совместно с собственниками, однако быстро получает за свою долю деньги.

Продажа доли в квартире родственнику



Продажа доли в квартире родственнику сопряжена с использованием норм о преимущественном праве покупки таких долей.

При заключении договора купли-продажи или договора мены в отношении доли в квартире ее собственник должен помнить о своей обязанности по письменному уведомлению всех участников долевой собственности на жилье.

Оповещение о продаже доли должно отправляться в адрес владельцев остальных долей в письменной форме. В документе должны быть отражены такие сведения, как цена и условия продажи имущественных прав на долю в квартире.

В течение 1 месяца с момента получения извещения собственники долей, наделенные преимущественным правом покупки, вправе заявить продавцу о своем желании приобрести его долю.

Отказ от приобретения долевой собственности, поданный гражданином с правом преимущественной покупки, или отказ от приобретения доли в течение 30 дней означают, что продавец имеет все основания для продажи имущественных прав посторонним лицам, не наделенным правом преимущественного приобретения доли в квартире.

Условия покупки доли в квартире

Чтобы правильно купить долю квартиры, договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие условия:

• точное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемый объект (город, улица, номер дома, номер квартиры; площадь квартиры, ее кадастровый номер; сведения о дате и регистрации права собственности продавца согласно свидетельству из ЕГРП);
• цена доли;
• перечень прочих собственников жилья с указанием их прав на пользование.

Также в договоре либо должно содержаться условие о том, что доля уже передана, либо передача должна оформляться отдельным актом приема-передачи.

Действительность договора зависит от следующих условий:

1. договор составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами в трех экземплярах (для продавца, для покупателя, для Росреестра), договор можно удостоверить нотариально по желанию сторон.
2. Обязательно должно быть соблюдено требование закона о том, что преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности, то есть продавец обязан письменно уведомить через нотариуса остальных собственников квартиры о намерениях продать свою часть жилплощади с указанием цены. В случаях, когда кто-то из собственников согласен приобрести долю на предложенных условиях (и в течение месяца направляет телеграмму с согласием на приобретение доли по предложенной цене, либо передает либо заявляет об этом через нотариуса), а продавец нашел покупателя, предложившего цену выше, то сделка в таком случае может быть осуществлена с посторонним лицом, если другие собственники отказались от покупки по новой стоимости. Если же собственники не отвечают в течение 30 дней, то свидетельство уведомления о вручении, полученное от нотариуса, будет служить доказательством того, что права других собственников не нарушены.

Скачать образец уведомления о продаже доли квартиры.

Скачать образец согласия об отказе от права преимущественной покупки.

ВНИМАНИЕ: согласно статье 250 ГК РФ продавец должен получить письменный и заверенный нотариусом отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, либо должно пройти 30 дней с момента уведомления о вручении извещения о продаже доли в квартире, иначе сделка может быть оспорена в суде.

Преимущественное право покупки обойти при заключении договор дарения. Для оформления договора дарения согласие содольщиков не требуется.

Другим способом обойти преимущественное право является договор купли-продажи по завышенной цене: оформляется предложение на продажу доли по завышенной цене и после того, как содольщики отказываются от покупки, оформляется договор купли-продажи по этой же цене, но фактически покупатель платит меньше. Нюансом в данном случае будет то, что налог с продажи при этом будет выше, так как он высчитывается исходя из стоимости по документам.

Вопросы и ответы

Выкупаем долю наследуемой квартиры у сестры. Ее доля частично имеет уже гос регистрацию права, а одна часть только в виде права наследования. Как должен выглядеть договор купли-продажи в таком случае? в общей сложности ей принадлежит 15/32 . Заранее

Эксперт:

Наследуемой? а в права наследства уже вступили? если нет то пока никаких продаж, продавать имущество полученное от наследства можно только по истечении полугода с момента смерти должника.

этапы выкупа доли в квартире:
Любой способ распоряжения общей собственностью, например квартирой, происходит на основании соглашения собственников.
Далее будут рассмотрены основные этапы выкупа доли недвижимого имущества у родственника.
Выкуп доли в квартире у члена семьи
Приобретение доли в форме покупки происходит на основании традиционного договора купли-продажи.
Этапы выкупа доли жилой площади у члена семьи
Продажа имущественных прав родственнику происходит в несколько последовательных этапов.
Подготовка документации: Правоустанавливающих бумаг на квартиру, то есть договора купли-продажи, дарения или мены.
Правоподтверждающих бумаг, например выписки из ЕГРП, которая свидетельствует об отсутствии обременений, наложенных на квартиру, и свидетельства о праве собственности на жилье, которое оформляется в отделениях Росреестра.
Пакета документов из БТИ. В инспекции гражданам выдают кадастровый паспорт, поэтажный план здания и экспликацию (приложение, где фиксируется информация с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в квартире).
Выписки из домовой книги.
Нотариально заверенного согласия супруга на продажу доли в квартире.
Подписание договора купли-продажи доли.
Подача документации на государственную регистрацию. Согласно нормам закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, постановка на государственный учет прав на долю в собственности производится в течение 18 дней. Период регистрации начинает исчисляться с момента подачи заявления и дополнительной документации.


Эксперт:

Как должен выглядеть договор купли-продажи в таком случае? в общей сложности ей принадлежит 15/32. Заранее
Анастасия


Сестре для начала нужно оформить долю, то есть зарегистрировать эту часть на которую у неё свидетельство. Пока не зарегистрирует, в Росреестре такая сделка не пройдёт. А потом уже оформить нормальный договор купли-продажи квартиры.

Эксперт:

а одна часть только в виде права наследования.
Анастасия


На данную долю ей необходимо получить св-во о праве собственности и далее совершать сделку купли-продажи

Свидетельство о праве на наследство-свидетельствует о праве на наследство. Право собственности подлежит гос. регистрации, т.е., чтобы распоряжаться долей, нужно получить свидетельство о праве собственности (зарегистрировать право собственности), на основании свидетельства о праве на наследство в Росреестре.

Как должен выглядеть договор купли-продажи в таком случае? в общей сложности ей принадлежит 15/32.
Анастасия

Договор купли-продажи на долю в квартире, в договоре прописываете, что она продает 15/32


Эксперт:

Анастасия!

Пока остальная доля не в собственности, вы можете заключить договор только на ту долю, на которую право собственности зарегистрировано, иначе росреестр откажет в регистрации.

Согласно ст.131 ГК РФ 1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Желаю удачи!

Эксперт:

Анастасия, В Росреестре Вам все правильно сказали: можно предварительно долю, полученную по наследству, не регистрировать. Право долевой собственности в этой части возникло с момента открытия наследство. Оно возникло, поэтому сестра вправе долей распорядиться. Просто до регистрации перехода права сначала зарегистрируют её увеличенную долю, поэтому с сестры возьмут заявление на регистрацию права долевой собственности (15/32) на основании старых документов + Свидет-ва о праве на наследство и госпошлину за регистрацию её права (2000 рублей), и сразу её право прекратят на основании договора купли-продажи.

Эксперт:

Анастасия.


При продаже доли нужно собрать согласие от собственников других долей этого имущества.


При продаже доли сразу после вступления в наследство ваша родственница обязана будет оплатить налог с дохода (от уплаты налога освобождаются лица право собственности которых более 3 лет). Если этот вариант ее не пугает, тогда заключается договор купли-продажи на всю долю которая ей принадлежит.


Документы подаются в Росреестр одновременно, но регистрация происходит поэтапно:

1. регистрация права на наследственную долю

2. регистрация договора купли-продажи

Если этот вариант ее не устроит, то она может отказаться от вступление в наследство в вашу пользу, а вы соответственно ей заплатите сумму такого «отказа» просто увеличив на эту стоимость основной договор купли-продажи.

Я имею долю в квартире . Второй собственник хочет продать квартиру или свою долю. Я хочу оставит квартиру себе,но пока не имею средств на выкуп ее доли.. Если она не согласится ждать,как можно продлить время. У меня как я понимаю,будет только месяц для выкупа и все? Если ли какие то еще пути ? Подать на нее в суд,она не платила кварплату допустим, или за какой то прошлый долг(есть письма о денежных переводах от меня),что то еще,за что можно зацепиться.

Эксперт:

Как Вы уже знаете, долевой собственник обязан предложить Вам выкупить долю в квартире, только в случае Вашего отказа она имеет право продать ее стороннему лицу. Других способов нет. Задержать ее не получится.

Эксперт:

Ирина,


У меня как я понимаю, будет только месяц для выкупа и все?
Ирина


да, 1 месяц


Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если ли какие то еще пути?
Ирина

только договаривать о рассрочке или отсрочке платежа, либо брать кредит


Подать на нее в суд, она не платила кварплату допустим, или за какой то прошлый долг(есть письма о денежных переводах от меня), что то еще, за что можно зацепиться.
Ирина


подача такого иска не является препятствием к продаже. единственное — это позволит снизить стоимость доли, т.к. позволит зачесть долг в счет стоимости доли.

Эксперт:

Ирина,


У меня как я понимаю, будет только месяц для выкупа и все? Если ли какие то еще пути?
Ирина


Здесь только договариваться. Убедите продавца что Вы лучший покупатель, предложите хорошие условия

Эксперт:

Ирина! Я бы предложила Вам дать письменный ответ продавцу о том, что Вы согласны приобрести долю. А после этого предложить продавцу заключить предварительный договор купли-продажи доли в квартире с установлением времени, до какого будет заключен основной договор. Законом подобного рода сделки не запрещены.

Эксперт:

Если она не согласится ждать, как можно продлить время. У меня как я понимаю, будет только месяц для выкупа и все? Если ли какие то еще пути?
Ирина




У Вас действительно будет преимущественное право покупки доли. Также отмечу, что известить о продаже и условяих продажи продавец Вас обязан письменно. То есть если он просто предложит на словах купить, то это нарушение и Вы в дальнейшем можете обратиться в суд и перевести на себя права покупателя:


ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Подать на нее в суд, она не платила кварплату допустим, или за какой то прошлый долг(есть письма о денежных переводах от меня), что то еще, за что можно зацепиться.
Ирина


Можно попробовать подать какой-нибудь необоснованный иск и одновременно наложить арест в качестве обеспечительной меры. Пока дело будет разбираться в суд и арест будет наложен — она не сможет продать долю. Однако сделать это не так просто, нужно придумать какие-либо основания.

В итоге лучше все таки попытаться ее переубедить, в частности пояснить, что сама доля стоит очень мало, гораздо меньше, чем половина квартиры. То есть лучше все таки попробовать договориться.
С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Эксперт:

Довольно простой способ протянуть время это на 30-ый день после получения письменного извещения о продаже доли направить ответ, что долю Вы приобрести согласны.

А также предложить направить Вам проект договора купли-продажи для ознакомления.

После направления проекта договора купли-продажи направите возражения относительно его условий и предложите свои условия, например заключения договора купли-продажи в рассрочку.

Вся эта переписка займет время.

Эксперт:

У Вас на самом деле есть несколько вариантов. Какой из них использовать зависит от того, сколько времени вам понадобится для накопления необходимой суммы.

Во-первых, можно по истечении месячного срока со дня получения уведомления о продаже направить согласие с предложением направить Вам проект договора-купли-продажи для ознакомления. Затем завести переписку по данному проекту, предлагая свои условия. Но данный вариант не совсем надежен. Во-первых, вечно это длиться не может, да и собственник вероятнее всего быстро поймет, что вы тянете время. Во-вторых, Ваше согласие, не освобождает его от возможности по истечении месяца продать долю третьему лицу, поскольку в месячный срок Вы должны выкупить его долю, а не выразить согласие на выкуп.

Во-вторых, Вы можете оформить куплю-продажу с собственником доли в ипотеку, то есть приобретенная доля будет находится в залоге, пока вы не выплатите ее стоимость.

В-третьих (как бы я рекомендовал Вам поступить), пойти на диалог с собственником доли о заключении предварительного договора купли-продажи, которым необходимо будет установить дату, когда Вы будете обязаны заключить основной договор. Данную дату необходимо оценить адекватно, чтобы к указанному числу накопить необходимую сумму. Плюс в том, что данный договор свяжет Вас обеих обязательствами и в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора (или покупатель решит продать третьему лицу) то другая сторона будет вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении заключения основного договора.

Эксперт:

Ирина, тянуть время, предлагая продавцу предварительный договор, рассматривая его вариант договора и другое — это не надёжный вариант.

Надеяться на это можно, если эта квартира является не очень ликвидной недвижимостью и найти другого покупателя на эту долю будет очень трудно.

Кроме того, чувствуя, что Вы не сможете купить долю, Продавец может заранее найти покупателя. И как только пройдёт месяц, сразу продаст долю любому другому лицу, независимо от Вашего затягивания и договорённостей. Это в том случае, если вы заключите предварительный договор. Но если человеку надо продать долю, ему не выгодно заключать предварительный договор с указанием какой-то отдалённой даты получения денег. На это продавец может согласиться только если не найдёт вообще покупателя на эту долю.

Дайте согласие на покупку доли и просите у рассрочку платежа. Если не согласится, занимайте деньги (ипотека или кредит в банке).

Эксперт:

Если нет конкретного стороннего покупателя, готового приобрести долю за указанную Вам сумму, то беспокоится преждевременно, предоставьте возможность второму собственнику найти покупателя на его долю, и в случае отсутствия такового, цена на долю будет снижена и Вам опять будет предложено в месячный срок приобрести эту долю за уже меньшую сумму. То есть предложить Вам купить долю второй собственник за одну цену, а потом продать свою долю за более низкую цену стороннему покупателю не предложив сделать это Вам, второй собственник не может.

Источники

Использованные источники информации.

• https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_osuwestvlyaetsya_vykup_dolej_v_kvartire_u_rodstvennikov/
• https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/doli-kvartir/algoritm-dejstvij.html
• https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/doli-kvartir/kak-vykupit-u-rodstvennika.html
• https://topurist.ru/article/54049-vykup-doli-kvartiry.html
• http://allo-urist.com/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika/
• https://yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html
• https://topurist.ru/article/54014-kak-vykupit-doli-v-kvartire.html
• https://ros-nasledstvo.ru/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-rodstvennika/