Земли для сельскохозяйственного производства что можно делать

Из данной статьи Вы узнаете: какие виды разрешенного использования могут быть у земельных участков сельскохозяйственного назначения, какие действия на них допустимы, что можно строить на сельхозземлях и какие ВРИ подходят для строительства жилого дома на землях этой категории. Земли сельскохозяйственного назначения пользуются большим спросом благодаря своей удалённости от крупных населённых пунктов. Однако? что можно строить на таких территориях? знают далеко не все.

Строительство дачных домов на землях сельхозназначения

Большинство земель сельхозназначения предназначено для осуществления различных видов хозяйственной деятельности, которая требует возведения капитальных построек. Но можно ли строить здесь жилой дом, который будет служить в качестве постоянного места жительства, где можно получить регистрацию?

Ответ на данный вопрос, как правило, зависит от вида разрешенного пользования, к которому относится определенный участок, и готовности его владельца начать платную процедуру перевода объекта из одного вида в другой.

Строительство на землях, предназначенных для сельхозпроизводства и мелиорации, категорически запрещено.

Правила пользования землями сельскохозяйственного назначения

Согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, вести деятельность на земельных наделах, относящихся к сельскохозяйственным землям, могут следующие категории лиц:

• Граждане, создающие ЛПХ или КФХ;
• Садоводы и огородники;
• Казачьи общества;
• Подразделения научных и образовательных организаций, относящихся к сельскому хозяйству;
• Общины коренных малочисленных этносов.

К последней категории относят малые народы Крайнего Севера, Сибири и . Сельскохозяйственные земли предоставляются таким народам в пользование для целей, соответствующих их традиционному укладу жизни.

Что говорит закон о строительстве на землях для КФХ?

Тенденция строительства коттеджей на землях для КФХ становится очень популярной. Застройщик заинтересован выкупить заброшенные поля с тем, чтобы в последующем реализовать их по выгодной цене, как под застройку.

С точки зрения потенциального покупателя такая покупка не выглядит такой привлекательной, как в этом часто уверяют риэлторы.

Традиционно собственник сталкивается с двумя проблемами:

• Строительство на данных участках допускается, если существует необходимость обеспечения условий для ведения хозяйства. В действительности это находит свое отражение в том, что при обращении в местную администрацию относительно получения разрешения на строительство следует представить следующие подтверждения: наличия непосредственно КФХ; наличия соответствующего вида деятельности, осуществление которого требует постоянного нахождения на участке и, следовательно, возведения жилого строения для его членов.
• Земля не может быть поделена на участки. Речь идет о больших территориях, измеряемых гектарами. Наименьший участок в данном случае, как правило, занимает 3,5 гектара. Поэтому земля для КФХ – это хороший вариант для тех, кто действительно намеревается заниматься там хозяйством, построить жилой дом либо просто приобрести усадьбу внушительных размеров. Если же Вам рекомендуют приобрести один участок для нескольких собственников, возможно, придется создавать фиктивное КФХ с правом совместной собственности. В таком случае разграничить и продать свой пай, к сожалению, не получится. Отсутствует и возможность получить регистрацию в доме, построенном на такой земле, причем не только согласно общему порядку, но и посредством обращения в судебный орган.

Сегодня все больше на дорогах появляется камер, которые фиксируют нарушения правил дорожного движения. Принципы работы видеофиксаторов, их разновидности и диапазон действия. Что нужно знать каждому водителю, чтобы избежать получения штрафа Читать подробнее

Дом, построенный без разрешения на землях КФХ: могут ли снести?

Согласно законодательству снести дом, на строительство которого собственник не получил разрешения в местных органах власти, могут в некоторых случаях.

Снести дом могут:

• если возведение дома могло нанести ущерб соседним собственникам, что подтверждается документально;
• если дом был построен в природоохранной зоне (вблизи питьевых водоемов, заповедников, питомников);
• если расположение дома находится в непосредственной близости от газовой трубы, кабелей высокого напряжения, прохождения автотрассы.

При этом возмещение расходов на строительство дома не предполагается. Согласно решению суда собственник будет обязан снести незаконное строение.

Изменение категории земли

Стремление градостроителей расширить размеры городских поселений можно осуществить путём перевода сельскохозяйственных земель в категорию земель поселений.

Такой перевод, согласно ст. 7 Федерального закона «О переводе земель… из одной категории в другую» от , возможен только при особых обстоятельствах, связанных с:

• Консервацией земель;
• Изменением границ населённых пунктов;
• Созданием заповедников;
• Размещением промышленных объектов;
• Переводом непригодных для сельского хозяйства земель в другие категории;
• Строительством необходимых дорог и коммуникаций;
• Оборонными целями;
• Добычей полезных ископаемых;
• Размещением социально значимых объектов.

Перевод осуществляется чаще всего для изменения границ поселений (второй случай).

Расширение городских границ может происходить как при переводе приграничных полевых наделов в городские земли для многоэтажного строительства, так и при включении дачных или садовых посёлков в границы города с уже построенными домами.

Для смены категории земли необходимо в земельный комитет местной администрации, приложив к заявлению документ, свидетельствующий о праве собственности на надел, подлежащий переводу в другую категорию земель и указав в заявлении основание для такого перевода.

Важно помнить, что при переводе застроенных дачных посёлков в городской частный сектор такие посёлки должны соответствовать градостроительным требованиям, касающимся не только состояния жилых построек, но и наличия коммуникаций и проходимости таких коммуникаций.

Следует знать, что перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую невозможен, если наделов земли, подлежащих переводу, превышает среднюю стоимость земель в данной местности более, чем на половину.

Перед подачей заявления на смену категории земли необходимо определиться, для чего такой перевод необходим, так как в некоторых случаях, например, для получения разрешения на строительство дома, достаточно просто поменять вид разрешённого пользования СХ-земли без перевода в другую категорию.

Что такое и как ее правильно оформить вы прочтете в нашем материале.

Оплата коммунальных услуг через интернет - самый удобный способ. Пошаговая инструкция представлена .

Для справки

Земли сельхозназначения представляют собой одну из семи категорий участков, распределённых по целевому применению. Правовой режим для определения территорий регламентирован Земельным Кодексом России. Вот как выглядит это распределение на 2016 год:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Территории поселений. Такие земли отводятся под жилую застройку и развитие инфраструктуры.
3. Общего назначения. Под эту категорию попадают участки, отведённые для развития промышленного комплекса, добычи полезных ископаемых, нужд энергетики и транспорта.
4. Охраняемые государством территории. Сюда относятся природоохранные зоны, территории, являющиеся национальным достоянием и культурным наследием, зоны санаторно-курортного лечения.
5. Водные ресурсы. Это территории с расположенными водоохранными зонами.
6. Лесной фонд. Участки земли, используемые для развития лесного хозяйства.
7. Запас. Это территории, временно исключённые из оборота, сохраняемые для государственных нужд.

Разобравшись с общими определениями, переходим к конкретике. В особенности, что собой представляют земли сельскохозяйственного назначения.

Что такое сельхозземли?

В соответствии с российским законодательством все земли делятся на несколько категорий целевого назначения.

Это необходимо для определения правового режима их использования и охраны.

К ним относятся территории:

• расположенные за пределами населенных пунктов,
• обладающие определенными показателями плодородности,
• позволяющими вести сельскохозяйственную деятельность.

Все земельные богатства, тянущиеся за городом в пределах видимости и до самого горизонта, являются землями сельскохозяйственного назначения. И даже если они не заняты в настоящий момент полями и пашнями, они предназначены именно для целей, связанных с агропромышленным хозяйством.

Рассказываем, как подать на установление отцовства и алименты матери-одиночке: через ЗАГС или разбирательство в суде. Включая образец искового заявления. Как установить отцовство и взыскать алименты? Как оспорить отцовство и отменить алиментные выплаты? Возврат алиментных выплат после оспаривания отцовства. Читать подробнее

Виды разрешенного использования

Предназначение сельскохозяйственных земельных участков, равно как и возможность осуществления деятельности, ведения строительных работ, прокладывание инженерных коммуникаций, размещение объектов, служащих в качестве склада, подсобных помещений, а также запрет на данные виды деятельности находятся в прямой взаимосвязи от вида разрешенного пользования.

К последним относят следующие:

• для использования в сельском хозяйстве;
• осуществления производства, обустройства пашен, пастбищ, сенокосов, а также участков, отведенных под многолетники, в том числе садов и виноградников;
• ведения фермерской деятельности;
• производства и переработки сельхозпродукции, т. е. ведения личного подсобного хозяйства;
• жилищного строительства, в том числе возведения дачных и хозпостроек, жилых домов с правом регистрации и проживания, а также для производства сельхозкультур;
• ведения садоводческой деятельности, в том числе для отдыха и возведения жилой постройки без права регистрации и проживания;
• ведения огороднической деятельности;
• разведения сельскохозяйственных животных и последующего производства продуктов;
• выпаса скота и сенокоса;
• создания охотничьих угодий и ведения охотничьего хозяйства;
• разведения пчел, производства меда, воска, опыления культур и повышения их урожайности;
• ведения рыбного промысла, форелевого хозяйства;
• ведения научно-исследовательской деятельности;
• прочее.

Разбираемся с определениями

Весь земельный фонд России разделён на семь категорий по целевому предназначению. Есть территории, выделенные под градостроительство и промышленные объекты. Получить разрешение на строительство не составит труда.

Существуют земли, относящиеся к категории природоохранных зон. Они не предназначены для жилищного строительства и находятся под охраной государства. То же самое относится к землям резерва, которые временно изъяты из оборота.

Отдельной строкой идут земли сельскохозяйственного назначения. Эти территории расположены вне градостроительных образований и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. За нецелевое использование или загрязнение таких угодий полагается административная и гражданская ответственность.

На 2019 год, участки сельхозназначения предназначены для:

• ведения подсобного хозяйства в личных целях;
• производства сельскохозяйственной продукции и растительного сырья;
• устройства фермерских хозяйств;
• садоводства;
• разведения пресноводных рыб в искусственных или натуральных изолированных водоёмах.

Как видите, о строительстве жилого дома или технических построек речь не идёт. Однако, сельское хозяйство невозможно без развитой инфраструктуры. Поэтому допускается строительство коровников, курятников, складских помещений, дорог, обустройство ангаров для автотранспорта.

Обычно для возведения жилого дома требуется перевод участка сельхозназначения в другую категорию. Это связано со сбором довольно внушительного пакета и получением соответствующего разрешения от местного муниципалитета.

Исход такого решения весьма неоднозначен: в равной степени можно получить одобрение и отказ. Отсюда возникает вопрос: можно ли строить дом без этой бумажной волокиты? Оказывается, можно, при соблюдении определённых условий.

Какие ВРИ для земельных участков сельхозназначения существуют?

Несмотря на свое название, земли сельхозназначения обладают широким спектром возможностей для своих владельцев.

Разрешенное использование земли сельскохозяйственного назначения определяются Классификатором ВРИ ЗУ и позволяют гражданам и организациям в полной мере воплощать свои бизнес- и сельхозидеи, эко-фантазии.

Благодаря классификатору ВРИ, а именно тому, что он охватывает всевозможные роды деятельности, которые могут вестись на землях сельхозназначения, на земельных участках возможно ведение следующих родов деятельности:

1. осуществление предприятиями с/х деятельности;
2. создание личных либо фермерских хозяйств;
3. выращивание овощных, плодовых культур;
4. создание дачных, садоводческих или огороднических товариществ;
5. выращивание и разведение животных, насекомых и рыб;
6. научно-исследовательская деятельность и т.д.

Все земли сельскохозяйственного назначения по видам разрешенного использования условно можно разделить на две категории.

Это земли, на которых:

• разрешено жилое строительство (Коды по Классификатору ВРИ , .);
• запрещено строить жилые здания, но допускается возведение капитальных строений с обязательным получением разрешения на строительство и не капитальных без получения оного (коды по Классификатору ВРИ , , ).

Наиболее популярными для частного строительства являются следующие виды разрешенного использования земельных участков сельхозназначения:

• «Ведение садоводства» (код 13.2),
• «Ведение дачного хозяйства» (код 13.3).

«Ведение садоводства» – земли, чаще всего входящие в садоводческие сообщества. Позволяют владельцам выращивать:

• овощи,
• фрукты,
• бахчевые,

строить:

• сезонные и жилые садовые домики,
• вспомогательные строения.

Регистрация в таком жилье запрещена, но с вступлением в силу 1 января 2019 года закона ФЗ № 217-ФЗ «О садоводстве и огородничестве» это ограничение снимается. Также с вступлением в силу этого закона все дачные земли станут садоводческими.

«Ведение дачного хозяйства» – земельный участок можно использовать в тех же целях, что и в предыдущем пункте. Существенным отличием является возможность прописки только по решению суда после признания капитального строения жилым и соответствующим всем санитарным требованиям и норма безопасности.

Дачные и садовые участки могут принадлежать к категории земель населенных пунктов. Есть несколько способов выяснить, к какой категории относится Ваш земельный участок, самый простой — по кадастровому номеру. А о том, какая категория земель больше подходит для строительства, читайте в этой статье.

Если в вашем кадастровом паспорте указан ВРИ из старого классификатора земель, которого в настоящее время уже не существует, не стоит расстраиваться.

Такой документ является действующим, а прописанные в нем виды разрешенного использования можно применять.

При желании сменить ВРИ на новый  можно, уточнив в местной администрации планирование данной территории.

Перечень

Чтобы определить весь спектр возможных видов разрешенного использования сельскохозяйственных земель, достаточно обратиться к Классификатору ВРИ ЗУ.

1. Деятельность, направленная на выращивание растительных культур (коды ). Подразумевает строительство хозяйственных построек, необходимых для осуществления для полного цикла агропроизводства.
2. Деятельность, связанная с разведением и выращиванием продукции животноводства, птицеводчеством, кормопроизводством (коды ). Допустимо возведение капитальных и некапитальных строений для содержания скота, птицы, пушного зверя и т.д., а также вспомогательных построек, необходимых для хранения и переработки продуктов производства (молочные, убойные цеха, кормохранилища, фермы и т.д.).
3. Рыбоводство и пчеловодство (коды ). Для успешной деятельности необходимо размещение хозяйственных и вспомогательных зданий и сооружений (ульи, точки медосбора, искусственные пруды для выращивания молодняка рыбы и т.д.);
4. Деятельность, связанная с научным обеспечением агропромышленной сферы (код ). Относятся работы по изучению, развитию и расширению агросферы, а также селекция растений и животных. Допускается строительство полевых и научно-исследовательских лабораторий, вспомогательных и хозяйственных построек.
5. Деятельность, связанная с хранением и переработкой агропромышленной продукции (код ). Разрешено возведение объектов недвижимости, необходимых для первичной и глубокой переработки и хранения продуктов растениеводства и животноводств.
6. Личное подсобное хозяйство (код ). На землях ЛПХ (полевой участок) допускается строительство любых некапитальных строений (без фундамента), необходимых землевладельцу.
7. Питомники (код ). Предполагает возведение построек, необходимых для осуществления деятельности, связанной с выращиванием и продажей рассады или семян растительных культур.
8. Деятельность, связанная с производственным обеспечением агропромышленного комплекса (код ). Предполагает строительство технических построек для обеспечения полноценной работы сельскохозяйственного оборудования, его хранения и поддержания надлежащего состояния.
9. Деятельность, связанная с огородничеством, садоводством и ведением дачного хозяйства (коды ). Допускается использование земельного надела в полном соответствии с нуждами землевладельца (выращивание растений, отдых и т.д.), а также возведение всех необходимых жилых и хозяйственных строений (кроме 13.1).

Условия и ограничения

Кроме того, что сельскохозяйственные земли необходимо использовать в строгом соответствии с ВРИ, существуют дополнительные условия и ограничения ее использования:

• правовые – обусловлены правовым режимом территории, на которой расположены земли сельхозназначения;
• экологические – обусловлены требованиями экологической защиты земель и охраны окружающей среды;
• агротехнические – обусловлены необходимостью сохранения плодородия почв;
• специальные.

Также важно учитывать, что все виды использования земельных участков сельхозназначения могут быть разделены на три группы.

1. Основные ВРИ – устанавливаются в строгом соответствии с Классификатором и целевым назначением участков.
2. Условно разрешенные – определяются градостроительным регламентом в соответствии с условиями ПЗЗ для конкретной территории.
3. Вспомогательные – не являются преимущественными для выбранного участка земли, направлены на обеспечение функционирования основного ВРИ.

Что еще можно строить?

Фантазия владельца участка земли сельхозназначения в плане возведения вспомогательных и хозяйственных построек практически ничем не ограничена.

Допустимо строить множество объектов, необходимых для ведения хозяйственной деятельности, согласно вида разрешенного использования земли.

Вы можете строить:

• объекты недвижимости, необходимые для сельхозпроизводства (склады, овощехранилища, зерносушилки и т.д.);
• объекты коммуникаций (дороги, водопроводы и т.д.);
• загоны для скота или птицы;
• беседки, навесы, бани, сараи;
• объекты детских площадок (горки, качели, песочницы и т.д.);
• теплицы и мелиоративные сооружения;
• другие некапитальные строения, необходимые для выполнения полного цикла сельскохозяйственного производства.

Садоводство на землях сельхозназначения

Строительство жилых домов в данном случае разрешено. Более того, благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на объекты недвижимости – так называемая «дачная амнистия» – разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию брать не требуется. Среди ограничений – соответствие постройки правилам СНиП, которые, собственно, регулируют возведение зданий в садоводстве.

Какой ВРИ подходит для строительства дома?

Вид разрешенного использования земельного участка не только «подсказывает» собственнику, каким именно видом сельского хозяйства можно заниматься, но еще и определяет, сможет ли он построить на своей земле жилой дом или же не сможет.

Если вы желаете возвести жилую постройку, выбирайте участок с одним из  следующих видов разрешенного использования:

1. «Ведение дачного хозяйства» – для целей загородного отдыха или постоянного проживания с возможностью регистрации, такие земельные участки подходят оптимальным образом;
2. «Ведение садоводства» – уже сегодня вы можете начать строительство капитального жилого строения, чтобы в 2019 году иметь возможность не только проживать на территории собственной усадьбы, но и прописаться в новом доме (ФЗ № 217-ФЗ).

Подробнее о строительстве на участках с ВРИ для садоводства и огородничества читайте в отдельной статье. Возможно, вам также будет интересна статья «Чем отличаются земли ИЖС, СНТ, ДНП«.

Строительство на сельскохозяйственных землях

Возведение жилых и нежилых сооружений на СХ-землях производится в соответствии с видом разрешённого использования таких земель.

Так как все наделы земли, относящиеся к сельскохозяйственной категории, находятся вне границ поселений, то на такие наделы, в соответствии с п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, не распространяется действие градостроительного регламента.

Возведение жилых домов допускается на земельных наделах следующих категорий землепользования:

• Крестьянско-фермерские хозяйства;
• Садоводческие объединения;
• Дачные посёлки;
• Охотничьи хозяйства.

В крестьянском хозяйстве может быть построен полноценный дом для проживания фермера-главы хозяйства и его семьи, и в таком доме можно получить регистрацию на постоянной основе. Также допускаются пристройки-бытовки для наёмных работников и технические здания (склады продукции, маслобойни и т.д.).

Для этого дачный или садовый домик должен соответствовать необходимым нормам, предъявляемым к жилым помещениям, а многие старые домики таким нормам не отвечают.

На сельскохозяйственных землях для огородничества возводить жилой дом нельзя. К таким землям относятся, например, небольшие арендуемые наделы под посадку картофеля.

Также нельзя строить дом на СХ-землях, предназначенных для ведения полевого личного подсобного хозяйства, так как дома можно возводить только на землях ЛПХ, относящихся к категории земель населённых пунктов.

Важно помнить, что на земельных наделах, представляющих особую природную ценность, запрещено строительство любого типа. К таким землям относят, в частности, участки с большим слоем плодородного чернозёма в экологически чистых районах.

Как изменить категорию?

Использование земель сельскохозяйственного назначения чётко регламентировано законом, как вы могли убедиться. Однако допускается перевод участка земли из одной категории в другую. Правда, для этого потребуются веские основания, и не факт, что чиновники разрешать такую процедуру.

Например, если вы захотите построить дом на землях сельхозназначения, можете получить отказ на проведение работ. Это связано с весьма расплывчатыми трактовками российского законодательства.

Земельный кодекс чётко указывает, что на своей земле вы можете возводить любые жилые и хозяйственные постройки. Однако есть положение, которое обязывает согласовать застройку с массой инстанции. Поэтому гораздо проще изменить категорию земли. Это допускается если виды разрешённого использования земли, являются нерентабельными. Изменить категорию высокоурожайного участка вам не позволят.

Для осуществления такой процедуры потребуется:

• составить ходатайство в местный муниципалитет. Здесь нужно указать номер кадастрового учёта участка, фактическую и предполагаемую категорию;
• гражданский паспорт;
• правоустанавливающие бумаги;
• квитанции, подтверждающие оплату положенных пошлин и сборов.

Сроки рассмотрения занимают до 60 дней. После этого заявителю сообщают о положительном решении или дают обоснованный отказ. В случае положительного решения вопроса, переоформлять имеющиеся документы на землю не требуется. Отказ можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Предусмотрены определённые правила владения и эксплуатации таких земель физическими и юридическими лицами .

Сельскохозяйственные земли (СХ-земли) представляют собой возобновляемый природный ресурс, выступающий в определённых видах деятельности и средством производства, а деятельность человека на таких землях регламентируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от .

Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные земли имеют в своём составе наделы земли, предназначенные:

• Для непосредственного сельскохозяйственного производства;
• Для дорог и коммуникаций, обеспечивающих такое производство;
• Для различного вида защитных насаждений и модификаций ландшафта;
• Для водных объектов.

К защитным насаждениям относятся предохраняющие поля от выветривания , а также различные насыпи и каналы, регулирующие влажность заболоченной или засушливой почвы.

К водным объектам относятся специальные водоёмы, использующиеся для разведения различных видов рыб.

Виды разрешённого использования СХ-земель

Земли, предназначенные для непосредственного сельскохозяйственного производства, имеют, согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, следующие основные способы использования:

• Организация (КФХ);
• (ЛПХ) полевого типа;
• Занятия и/или огородничеством;
• Занятия животноводством и рыбоводством;
• Осуществление выпаса скота и сенокошения;
• Ведение охотничьего хозяйства;
• строительство.

Крестьянско-фермерское хозяйство организуется для производства сельскохозяйственной продукции либо группой лиц, владеющих данным КФХ по долевому принципу, в зависимости от вложенного капитала, либо владельцем-фермером, являющимся индивидуальным предпринимателем, и наёмными работниками.

Согласно ст. 19 закона «О Крестьянском (фермерском) хозяйстве», данная организация с фермером во главе может производить, транспортировать, хранить и реализовывать созданную продукцию.

Индивидуальное подсобное хозяйство может быть реализовано на сельскохозяйственных землях только полевого типа, то есть для выращивания растительных культур или выпаса скота без права возведения жилых и вспомогательно-технических построек с фундаментом (разрешены только временные переносные бытовки).

Такое объединение бывает трёх типов:

1. Потребительский кооператив;
2. Товарищество;
3. Некоммерческое партнёрство.

Важно помнить, что ведение хозяйства не в соответствии с видом разрешённого использования данного надела земли наказывается вплоть до отъёма такого надела.

Статусы земель и категории разрешённого использования таких земель имеются на кадастровых картах в органах Росреестра.