Договор социального найма что это такое

Основания для заключения договора социального найма. Получить социальное жилье, а затем его приватизировать. 2019 год. Некоторые категории людей могут получить квартиру по договору социального найма. Расскажем, что это такое и какими законами регулируется, дадим рекомендации.

Понятие договора социального найма

Под понятием «договор социального найма» подразумевается соглашение, где две его стороны – наниматель помещения (правоспособный гражданин РФ, имеющий основания получить жилье) и его собственник (государственный орган, или орган МСУ) заключают между собой юридическую договоренность о предоставлении нанимателю жилища, для проживания и пользования самостоятельно, или с членами семьи. В свою очередь, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязуется принять жилье в установленном порядке, добросовестно исполнять обязанности, возложенные на него законом в вопросах получения жилища, пользования им. Наниматель обязуется оплачивать необходимые услуги и работы по содержанию дома, использовать жилище не нарушая законные нормы.

Заключается договор в специализированном, уполномоченном на оформление и регистрацию договора органе. После предоставления гражданином необходимых документов происходит их проверка, договор оформляется и регистрируется.

В отличие от договора безвозмездного пользования жильем, где безвозмездность понимается, как отсутствие обязанности оплачивать проживание, договор соцнайма возмездный, граждане несут обязательства по оплате коммунальных и иных услуг, ремонта и иного содержания жилья.

Куда обратиться для заключения договора?

Чтобы стать на учет для получения социального жилья, гражданам из перечисленных категорий необходимо подать в соответствующий государственный орган заявление и документы, подтверждающие их материальное положение.

Все услуги, связанные с оформлением договора социального найма жилого помещения предоставляются бесплатно и срок предоставления не должен превышать 1 месяц.

Для заключения договора необходимо обратиться в администрацию муниципального образования. Нужно представить документы:

1. О составе семьи (копии паспортов, свидетельств о рождении, свидетельства о браке и т.п.);
2. Решение муниципалитета о выделении жилья;
3. Заключение о сносе здания или переведение его в нежилой фонд, о признании его аварийным и т.п.;
4. Выписку из домовой книги по месту регистрации всех членов семьи;
5. Выписку о состоянии финансового лицевого счета;
6. Справки с Росреестра об отсутствии у всех членов семьи в собственности жилых помещений.

После сдачи документов, вам будет выдана расписка в их получении и назначен день для подписания договора.

Если вы хотите узнать, можно ли выписать человека из квартиры без его согласия, советуем вам прочитать статью.

Правовое положение членов семьи нанимателя

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его се­мьи, поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязан­ности по данному договору (п. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательствен­ных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответст­венность по обязательствам, вытекающим из договора социального най­ма.

Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются со­нанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (п. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, прожи­вающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не име­ют, попадая в категорию «временных жильцов». В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.

В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социаль­ного найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое по­мещение на основании решения о его предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов се­мьи нанимателя, ЖК в п. 1 ст. 69 выделяет:

1. лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона,
2. лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случа­ях — на основании судебного решения.

К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанима­теля, его детей и родителей. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основа­но на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствую­щих обязательственных отношений не требуется.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях — по решению суда). К их числу относятся:

• другие родственники нанимателя (в том числе родственники его суп­руга) независимо от степени родства;
• нетрудоспособные иждивенцы;
• в исключительных случаях — и иные лица (в частности, лица, состоя­щие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Для признания любого из названных граждан членом семьи кроме родственной связи или нахождения на иждивении требуется не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместный бюджет, общие расходы на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также до­казанности того, вселялись ли эти граждане в качестве членов семьи или по другим основаниям. При отсутствии отмеченных условий ли­ца, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не при­знаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие пра­ва самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом по­мещении, оно сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака). Одновременно оно несет и самостоя­тельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обяза­тельствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д., п. 4 ст. 69 ЖК).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на пра­вах членов семьи. Согласно п. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с пись­менного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсут­ствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согла­сия наймодателя — также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое поме­щение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в частности, с тем, чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоя­щих на таком учете, — ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель может за­претить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного чле­на семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении но­вых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жи­лым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно прожи­вающих совместно с ним в качестве членов его семьи, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно им­перативным нормам п. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед другими членами своей семьи с точки зрения прав на жилое помещение. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его се­мьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нани­мателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде всего речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых чле­нов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гра­жданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о по­рядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, ука­занной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о размене (обмене) жилой площади, на «долю» вселившейся супруги сына следо­вало бы отводить лишь часть площади данной комнаты, но не всей квар­тиры (с учетом прав ее супруга и проживающих с ними детей).

Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, пре­доставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК).

Целью такого обмена обычно является изменение (улуч­шение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: при­ближение жилья к месту работы или проживания других родственни­ков и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д. Вместе с тем в настоящее время роль об­мена жильем как дополнительного способа улучшения жилищных ус­ловий граждан значительно сократилась. С одной стороны, нанимате­лями по договору социального найма являются малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобрете­ния в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене.

В результате жилищное законодательство допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам — в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья.

Не предусматри­вается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (далее — обмен жилыми помещениями), можно рассматривать как один из элементов субъективного права нанимате­ля жилого помещения — его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения обязательственного отношения соци­ального найма жилого помещения или даже его прекращения. Следу­ет согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нель­зя полностью подвести ни под один из этих случаев.

Договор обмена жилых помещений — это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогич­ному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение.

Следовательно, при таком обмене от одних нанимателей к другим передаются занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает и взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения. При этом пре­кращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означа­ет их одновременное возникновение у других участников. Обе указан­ные стороны обмена неразрывно связаны: нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него, но равным образом невозможно передать и одни права — без передачи жилого по­мещения. Если, например, после взаимной передачи сторонами доку­ментально подтвержденных прав и обязанностей окажется, что одного из обмениваемых помещений не существует в натуре, это повлечет при-

Обмен жилого помещения, используемого по договору социального найма, на специализированное (в частности, «ведомственное») жилое помещение, также предос­тавленное по договору его найма (п. 1 ст. 100 ЖК), исключается по причинам целевого и временного (срочного) характера отношений найма специализированных жилых по­мещений. Срочный характер носит и договор коммерческого найма (п. 1 ст. 683 ГК), не говоря уже о размере оплаты коммерческого жилья, что также исключает возмож­ность его обмена на жилье, предоставленное по договору социального найма.

Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются только граждане — наниматели жилья по договорам социального найма. В этом качестве не могут выступать не только поднаниматели и временные жиль­цы, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, но и чле­ны семьи нанимателя. Последние лишь дают нанимателю свое согласие на обмен, а также вправе требовать от него принудительного обмена (раз­мена) занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (п. 1-3 ст. 72 ЖК).

Предметом договора обмена могут быть жилые помещения, распо­ложенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на террито­рии Российской Федерации, причем число участников обмена не ог­раничивается (п. 5 ст. 72 ЖК) — важно лишь, чтобы все они были на­нимателями жилья по договорам социального найма.

Замечание о "родственном" обмене доли

Ранее закон разрешал совершеннолетнему члену семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в каче­стве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название «родственного», или «внутрисемейного». Теперь он не предусмотрен действующим жилищным законодательством.

Предпосылки заключения договора обмена жилого помещения:

1. По­лучение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы ко­торых обмен может оказать существенное влияние (если среди по­следних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства даже при наличии у таких лиц законных представителей, например, родителей).
2. Письменное согласие наймодателя.
3. Наличие в пользовании у об­менивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающих­ся в получении жилья).

Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при ко­торых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не до­пускается (ст. 73ЖК). Речь идет о случаях, когда:

1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне.

При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, однако его отказ в любом случае может быть обжалован в суд.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого докумен­та (п. 2 ст. 74 ЖК). Каждому из наймодателей предоставляется экземп­ляр договора для получения их согласия на осуществление обмена.

При наличии согласия наймодателей ранее заключенные ими с об­менивающимися гражданами договоры социального найма расторга­ются и одновременно заключаются новые договоры социального най­ма с соответствующими нанимателями, указанными в договоре обмена жилыми помещениями. Никаких обменных ордеров или вынесения наймодателями специального совместного решения об обмене жилы­ми помещениями закон теперь не предусматривает.

Состоявшийся договор обмена, как и всякая гражданско-правовая сделка, может быть признан недействительным на основании общих правил гражданского права о недействительности сделок, в том чис­ле в случае его совершения с нарушением требований ЖК (п. 1 ст. 75); в частности, если он был совершен под влиянием заблуждения, имею­щего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК). Участники договора обмена, признан­ного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие непра­вомерных действий одной из сторон, на нее согласно п. 3 ст. 75 ЖК воз­лагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по пере­езду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).

Что входит в оплату за квартиру по социальному найму?

Если рассматривать в целом, то оплата за жилье включает в себя следующие составляющие:

1. Оплата аренды по договору.
2. Оплата услуг ЖКХ.
3. Оплата содержания и ремонта жилья.

Граждане, относящиеся к категории малоимущих, освобождаются от оплаты аренды. Однако коммунальные платежи и содержание помещение остается их обязанностью.

Социальное жилье – хорошая альтернатива для людей, которые не имеют возможности приобрести недвижимость в собственность и проживают в неблагоприятных условиях. При таком виде отношений единственной материальной обязанностью остается оплата услуг ЖКХ и ремонта помещения.

Основные моменты

Благодаря приватизации в постперестроечный период и активному строительству в России основная часть жилого фонда принадлежит к частной собственности.

Но тем не менее некоторая часть жилья принадлежит государству. И такая жилплощадь предоставляется нуждающимся в жилье гражданам.

На практике это выглядит как предоставление человеку жилья для постоянного проживания. При этом в предоставленной квартире/доме можно жить, регистрироваться, прописывать членов своей семьи.

То есть фактически проживание в социальном жилье почти не отличается от владения собственной жилплощадью. Основное отличие – невозможность распоряжения социальным жильем с точки зрения отчуждения собственности.

Однако возможность получения соцжилья не значит, что получить жилплощадь может любой гражданин.

Что это такое

Социальный найм жилья представляет собой сделку между гражданином и органом госвласти, в чьем ведении находится государственное/муниципальное жилье.

Заключается договор найма, на основании которого у нанимателя возникает право использовать жилплощадь.

Согласно договору гражданин получает:

• право проживания в жилье;
• использование всех удобств и предоставляемых услуг;
• возможность приватизации (при определенных условиях).

Конечно, оплачивать получаемые услуги нанимателю предстоит за счет собственных средств. Но выкупать жилье не потребуется.

Договор соцнайма заключается на неопределенный срок и расторгается только в случае несоблюдения нанимателем правил проживания в социальном жилье.

Порядок предоставления социального жилья в пользование регламентирован жилищным законодательством. Жилплощадь предоставляют в порядке очереди.

Уполномоченные органы проверяют соответствие заявителя определенным критериям и при положительном решении ставят его в очередь на получение жилья.

Когда решение о предоставлении жилья принимают федеральные органы власти, то жилплощадь предоставляют из госфонда. Если решение принято муниципальными властями, то они и выделяют жилье.

Для кого это доступно

Кому предоставляется соцжилье? Правом на получение социального жилья располагают граждане, которые официально признаны малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Отдельные категории граждан имеют право на внеочередное предоставление жилья по договору социального найма. Это:

• лица, страдающие тяжелыми заболеваниями;
• лица, живущие в помещениях, в которых не соблюдены нормы проживания.

Специальные федеральные законы определяют категории лиц, которые тоже вправе получить социальное жилье:

• инвалиды 1 и 2 групп;
• дети, являющиеся сиротами или оставшиеся без родительского попечения;
• ветераны ВОВ;
• военнослужащие;
• лица, пострадавшие в результате стихийных бедствий и ЧС.

Местные органы власти могут включать в установленный перечень и иные категории лиц. Например, в некоторых регионах претендовать на заключение договора соцнайма вправе:

• неполные семьи;
• многодетные семьи;
• молодые специалисты и т. д.

Правовая база

Предоставление социального жилья гражданам по договорам соцнайма регламентировано действующим Жилищным кодексом РФ (ФЗ № 188 от ). Непосредственно нюансы соцнайма рассмотрены в гл.8 ЖК РФ.

Основным правом гражданина после подписания договора соцнайма становится право пользования жильем.

Перечень прав нанимателя соцжилья установлен п.1 ст.67 ЖК РФ. Если гражданин не соблюдает установленный порядок пользования жилплощадью, то к нему могут применяться санкции.

Так п.4 ст.83 ЖК РФ определяет, что наймодатель вправе расторгнуть договор найма, если наниматель использует жилье не по назначению.

Поскольку социальный найм является сделкой договорного характера, некоторые моменты регулирует гражданское законодательство.

Права и обязанности наймодателя

Правовое положение наймодателя регулируется ст. 65 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, собственник социального жилья при предоставлении его в наем обязан:

• передать нанимателю жилое помещение, прав на которое нет у других лиц;
• обеспечить предоставление качественных коммунальных услуг;
• проводить капитальный ремонт, когда это требуется;
• принимать участие в действиях, направленных на обеспечение надлежащего состояния объекта недвижимости.

Наймодатель вправе получать от съемщика оплату за жилое помещение, а также требовать внесения платежей за услуги ЖКХ.

Если съемщиком будет нанесен ущерб имуществу, наймодатель может потребовать возмещения ущерба, а в некоторых случаях расторжения отношений.

Что такое социальный найм жилья?

Социальный найм – это сделка, в результате которой граждане получают в пользование квартиры, дома и другие жилые помещения на особых льготных условиях.

Порядок предоставления и пользования таким жильем регулируется жилищным законодательством, а именно гл.7 и 8 ЖК РФ.

Лица, для которых доступно социальное жилье, определены местным и федеральным законодательством.

Если решение о выделении жилья исходит от федеральных органов власти, то выделяться жилое помещение будет из резервов государственного фонда, а если решение принял муниципалитет, то он и будет выделять недвижимость.

Важным моментом при подписании договора социального найма является, что полученное жилье можно приватизировать на общих основаниях.

Приватизация квартиры по договору социального найма позволит жильцу получить больше прав на имущество – для его продажи, обмена, дарения, сдачи в наем и т.п.

Граничные сроки приватизации все время продлеваются, поэтому съемщики социального жилья еще имеют возможность оформить на него полноценное право собственности.

Возможно Вас заинтересует статья о том, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, прочитать об этом можно тут.