Как отказаться от управляющей компании

Далеко не всегда результат работы УК соответствует заявленной стоимости. В таком случае жильцы начинают задаваться вопросом – как отказаться от управляющей компании?. Объясним, как по закону отказаться от услуг управляющей компании одному собственнику. Можно ли сменить УК всем домом или поселком? Покажем подробные действия, начиная от собрания собственников до избрания варианта правления МКД.

Кто управляет домом в переходный период

При получении уведомления о расторжении договора обслуживающая организация должна направить технические документы указанной новой компании.

Переходного периода не существует.

Через 10 дней уполномоченные органы власти вносят изменения в лицензию, затем она может приступить к выполнению обязанностей. На улаживание формальностей максимально дается месяц, поэтому теоретически жильцы не должны почувствовать перерыва обслуживания.

Пошаговые действия для смены УК

Если собственники решили сменить управляющую компанию, понадобится предпринять ряд действий.

Веские основания

Без оснований сменить копанию не получится, ими послужат:

• окончание срока действия договора;
• нарушение условий договора, некачественные работы;
• лишение компании аккредитации;
• единодушное желание сторон закончить правоотношения;
• смена способа обслуживания МКД: переход к ТСЖ или непосредственному управлению.

Сбор доказательств

Основными доказательствами плохого качества услуг компании станут:

• индивидуальные, коллективные жалобы жильцов;
• акты о плохом состоянии подъезда, дома, коммуникаций, зафиксированные комиссионно жильцами с участием представителей УО;
• выписка из журнала регистрации заявок аварийно-диспетчерской службе;
• фото-, видеоматериалы;
• результаты независимых экспертиз.

Факты воздействия на УК государственных структур:

1. Привлечения к административной ответственности управляющей компании в лице ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение условий договора управления.
2. Результаты проверки деятельности управляющей компании по заявлениям и жалобам граждан.
3. Прокурорское представление, предписание Жилищной инспекции, заключение органа местного самоуправления.

Без таких документов при разбирательстве в суде УК может доказать свою добросовестность и исполнительность.

Какие понадобятся документы

При наличии веских оснований для смены коммунальной компании проводится собрание, где большинством голосов решают поменять ее.

Далеко не все граждане занимают активную позицию, поэтому инициативная группа должна подготовиться: предоставить для изучения действующий договор, акты о несоответствии услуг, перечень потенциальных УК, список преимуществ.

Не нужно навязывать организации, лучше привести объективные плюсы.

Написать уведомление

Копия решения собрания, подписанный договор с новой УК направляются старой организации, жилищному органу муниципальной власти.

Прилагается сопроводительное письмо со ссылкой на нарушенные статьи Жилищного кодекса, договора. Обозначается желание сотрудничать с другой УО.

Сроки рассмотрения

Документы рассматриваются 10 дней. За это время правоустанавливающие бумаги бывшей, будущей УК претерпевают изменения. Новая приступает к выполнению обязанностей через месяц после подписания контракта.

Коттеджным поселком

При покупке владений в коттеджном поселке стоит сразу поинтересоваться, какая УК его обслуживает, чья обязанность проверять состояние труб, контролировать вывоз мусора, уборку общей территории.

Часто встречается вариант, когда эти функции возложены на организацию, с которой заключил договор застройщик.

Процедуру избрания новой компании нужно начать со сбора информации о хозяине коммуникаций. Если они уже являются долевой собственностью домовладельцев, то вопрос решается на общем собрании. Когда коммуникации остаются на балансе застройщика, нужно будет постараться изменить их статус.

Для этого требуется создать ТСЖ, которое будет заключать договоры с подрядными организациями или УО.

Как отказаться от УК: пошаговая инструкция

Стандартный договор с управляющей конторой заключается на 1-3 года и, если по окончании никаких протестов либо иных вопросов со стороны жильцов не поступает, документ пролонгируется в автоматическом режиме на срок, аналогичный предыдущему. Условия и обязательства сторон при этом сохраняются (параграф 162 ЖК, пункт 6).

Соответственно наиболее простой способ прекратить договорные отношения с той или иной УК – дождаться конца периода действия текущего соглашения и огласить отказ от его продления. В этом случае решение не потребует ни обоснования, ни аргументации, и процедура пройдет в максимально упрощенном режиме.

Алгоритм действий будет включать такие этапы:

1. Сбор жильцов дома, занимающихся общественной деятельностью. Активисты изучают работу УК, формируют предложение расторгнуть договор на основании имеющихся доказательств.
2. Сбор доказательств. Все та же инициативная группа направляет запрос в УК с требованием предоставить отчетность о проделанных работах, в частности, идет речь о затраченных средствах. Например, это мог быть сбор средств на замену труб, но по факту ничего не произошло. Или жильцы регулярно вносят средства, якобы идущие на заработную плату дворникам, а на деле никаких работ не проводится. Словом, доказательством могут выступить любые сборы от УК, не подкрепленные реальными действиями. Сюда же стоит включить подтверждение факта постоянных перебоев в подаче холодной или горячей воды, проблемы с отоплением, сырость в подвальных помещениях и прочие моменты.
3. Разъяснительные беседы с проживающими в доме, проводимые членами инициативной группы. В частности, происходит сбор сведений о том, всех ли устраивает деятельность УК, если же нет, то что именно. В этот же момент оглашается предложение отказаться от услуг конкретной конторы со ссылкой на собранные доказательства ее недобросовестности. Вручается письменное уведомление каждому жильцу, оповещающее его о дате, времени и месте проведения общего собрания.
4. Подготовка документации и предложения по отказу от УК для общего собрания жителей дома.
5. Проведение собрания. Сбор граждан и все происходящее подробно протоколируется.
6. Направление заявления и сопутствующих бумаг в управляющую контору. Непосредственно в уведомлении обозначается отказ в дальнейшем продлении договора на предоставление их услуг либо оповещение о досрочном разрыве соглашения.

Поскольку нередко собственники желают побыстрее избавиться от недобросовестной управляющей компании, следует особое внимание обратить на сбор доказательств, удостоверяющих факт невыполнения обязательств. Важно понимать, что в этом случае аргументы должны быть максимально исчерпывающими, потому как, вполне вероятно, что УК выдвинет протест. В этом случае получить допуск к смене управленца удастся только через суд.

Если касаться того, можно ли отказаться от услуг управляющей компании одному собственнику, подобное вполне допустимо и даже реально. Правда инициатору потребуется основательно запастись терпением и собрать обширный пакет документов для доказательной базы. А после все равно провести среди жильцов разъяснительную работу и в целом действовать по обозначенному выше алгоритму. Если же согласия от других собственников получено не будет – отказаться не получится.

Может ли УК отказаться от управления МКД

ЖК РФ не предусматривает возможности одностороннего расторжения договора управления МКД со стороны УК.

Такой исход возможен только по решению суда при нарушении условий соглашения противоположной стороной. Причем, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, это нарушение должно повлечь последствия, когда пострадавшая сторона потеряет больше, чем предполагала приобрести. Когда речь идет об обслуживании здания, такие обстоятельства маловероятны.

Единственный вариант расторжения по инициативе исполнителя работ предусмотрен ст. 162 ЖК РФ: срок заключения договора на обслуживание МКД составляет от 1 года до 5 лет. По истечении этого времени организация может не продлевать контракт.

Пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от управления компанией?

Да, для этого необходимо:

• собрать жильцов;
• проголосовать;
• если решение принято большим количеством людей, то потребуется отказаться от предоставляемых  услуг.

Общее собрание жильцов

Если один из собственников крайне недоволен работой управляющей компании, то он должен выступить в качестве инициатора в данном вопросе.

Необходимо собрать жильцов и по результатам будет вынесено решение – какую компанию следует выбрать.

В том случае, когда в доме есть квартиры социального найма, следует пригласить представителя администрации.

Важно также определить – какие квартиры приватизированы, а какие – нет. Для этого проводится опрос. А также данную информацию допустимо получить в местном муниципалитете.

Затем нужно собраться и обсудить проблему. На общем собрание владельцев объектов недвижимости затрагиваются вопросы, касающиеся смены управляющей компании.

Если выбор осуществлен, то нужно обратиться к врачу. В любом случае, следует объяснить, почему именно эта компания.

Если сбор не получился, то следует напечатать свое предложение и отослать по всем квартирам. Жильцы таким образом проголосуют заочно. Но следует отметить, что решение будет приниматься исходя из занимаемой площади. То есть – 5 человек на 20 квадратах влияют на конечный итог голосования меньше, чем 1 на 50.

Здесь представлен образец протокола собрания о смене управляющей компании.

В любом случае решение оформляется в письменном виде и подлежит обязательному заверению печатью. Чтобы оно считалось законным, проголосовать должно за 1 вариант не менее 1000 человек.

Выбор способа управления

На очном собрании владельцев помещений принимается решение не только отказаться от услуг действующей ук, но и найти новую. Подобрать управляющую компанию можно на самом собрании.

Обычно выделяют 3 варианта:

• поиск новой УК;
• создание товарищества;
• создание непосредственного управления.

Только в первом случае не требуются какие-либо затраты.

В случае создания ТСЖ и непосредственного правления придется на протяжение длительного времени побегать с различными бумажками по инстанциям.

Непосредственное правление довольно удобно, при нем заключаются прямые договора на поставку коммунальных услуг.

Огромное преимущество имеет данная форма правления – не требуется оплачивать содержание УК или ТСЖ. Но тем не менее, при выборе разных вариантов, у жильцов наблюдаются некоторые проблемы – они не всегда могут договориться между собой и выбрать нужный вариант.

Ответственность управляющей компании на неисполнение своих обязанностей определяется действующим законодательством.

Нужен образец отчета управляющей компании 2019 года перед собственниками? Читайте здесь.

Как написать претензию в управляющую компанию? Подробности в этой статье.

Необходимые документы

Для смены управляющей компании необходимо:

• договор с УК;
• письменные итоги собрания;
• заявление об отказе от предоставляемых услуг;
• свидетельство о собственности на квартиру.

Тут можно скачать образец договора с управляющей компанией.

Следует отметить, что при малейших недовольствах УК можно сменить. При этом процесс пойдет быстрей, если не помешать.

Как надо действовать

Для отказа от управляющей компании необходимо следовать пошаговой инструкции:

• письменно проинформировать всех владельцев приватизированных квартир о планирующемся проведении общего собрания жильцов дома, в повестке должно быть обязательно указано место, время, причина созыва собрания;
• в случае наличия неприватизированных квартир, в принятии решения о смене компании, обязанной управлять домом, должен участвовать сотрудник муниципального органа власти;
• вынести на общем собрании вопрос о передаче управления домом другой организации, способной успешно управлять вверенным ей имуществом.

Существует значительная вероятность того, что местные власти организуют проведение проверки работы действующей УК с дальнейшим составлением актов о результатах инспекции.

Прежде чем остановить выбор на какой-либо организации следует тщательно взвесить все «за» и «против», провести мониторинг поставщиков услуг, ознакомиться с положительными и отрицательными отзывами об их компетенции и порядочности. Отдельное внимание стоит уделить негативным характеристикам, так как на основе этих сведений можно составить мнение о слабых сторонах компаний, из которых выбирается организация для управления недвижимостью.

Удобнее всего остановить выбор на перечне из двух или трех претендентов и озвучить список на вседомовом собрании владельцев квартир для детального обсуждения. Победитель определяется путем голосования, после ознакомления собственников с достоинствами и недостатками каждой организации.

Если владельцы жилья хотят самостоятельно управлять своей недвижимостью, без участия управляющей компании, то на общем собрании может быть принято решение об организации ТСЖ при условии, что за подобный метод управления проголосовало большинство заинтересованных лиц.

В обязанности инициативной группы входит объяснение причин, по которым требуется сменить управление домом.

Можно ли отказаться от УК одной квартирой?

Прежде, чем ответить на вопрос о том, как отказаться от управляющей компании одной квартире, нужно выяснить, возможно ли это.

Внимание! Отказаться от услуг УК одному собственнику нельзя, поскольку правом избирать форму управления домом наделено только общее собрание и только это собрание может принимать решение об отказе от услуг УК.

В случае, если один собственник недоволен предоставляемыми услугами, он должен обсуждать это с остальными жильцами и приходить к решению об отказе от УК всем домом и только путем проведения общего собрания.

Поводы для расторжения договора

Отказаться от услуг управляющей компании можно на основании одной из причин:

• неудовлетворение тем, как компания управляет многоквартирным домом;
• начисление чересчур высокой платы за предоставление коммунальных услуг;
• решение УК не проводить капитальный ремонт жилья, несмотря на сбор средств для его проведения;
• наличие проблем с отоплением, водоснабжением, состоянием кровли, которые управляющая компания замалчивает или отказывается решать;
• сотрудники компании, обязанной добросовестно управлять вверенным жильем, требуют оплаты своих услуг сверх установленных нормативов;
• медленное и некачественное выполнение работ по поддержанию недвижимости в жилом состоянии.

Какие документы требуется собрать

Для того, чтобы текущий договор был убран в список расторгнутых, следует подготовить заранее пакет бумаг, который содержит:

• приглашения, направленные собственникам от инициативной группы, для проведения общего собрания жильцов мкд в определенном месте, а также в конкретное время;
• информационное письмо, направленное в управляющую компанию с уведомлением о факте досрочного расторжения договорных обязательств по инициативе квартиросъемщиков, право на которое подтверждено законодательно;
• письма от владельцев жилой недвижимости, содержащие жалобы на неспособность УК удовлетворительно делать свою работу;
• ксерокопии обращений о некачественном выполнении предоставляемых услуг, направленных в офис управляющей компании, Роспотребнадзор, жилищную инспекцию;
• составленный по результатам совместных дебатов протокол общего сбора.

Копия последнего документа направляется в УК. Важно получить в офисе управленцев отметку о приеме переданных бумаг. Для этого следует снять копии с каждого из документов, направляемых в жилконтору, а при непосредственной передаче бумаг представителю УК – требовать при вас зарегистрировать полученный пакет и проставить отметку о приеме на ксерокопиях, которые остаются у членов инициативной группы.

Подобные действия позволят защитить собственников жилья от заявлений о том, что претензии жильцов являются необоснованными и они убирают УК лишь по своей прихоти.

По факту получения материалов, уведомляющих обслуживающую организацию о смене статуса для конкретного здания, УК обязана осуществить подготовку бумаг, подлежащих передаче организации, которую владельцы квартир наделили полномочиями в сфере услуг ЖКХ.

Однако подобная уступчивость со стороны управленцев существует лишь в теории, на практике же УК всеми силами стремятся не допустить разрыва контракта. Поэтому существует вероятность того, что для разрешения конфликта потребуется проведение судебного разбирательства.

Собрание собственников жилья

Собрания организуют для решения вопросов, связанных с общей собственностью многоквартирного дома: его содержанием, ремонтом, использованием.

Жилищный кодекс именует его органом управления МКД.

Установленных форм документов, которые должны сопровождать голосования, нет. Существуют рекомендации, которые не являются обязательными.

Инициатором может выступить любой владелец. Для этого он должен:

1. Определить повестку собрания – вопросы, которые будут обсуждаться, дату, время, место.
2. Решить, как будет проводиться: очно, заочно.
3. Уведомить надлежащим образом всех владельцев квартир: заказными письмами или уведомлениями, врученными лично под роспись. Придется найти владельцев нежилых квартир.
4. До начала события нужно зарегистрировать всех участников: проверить документы, удостоверяющие личность и право владения помещением. Это делается для исключения случаев фальсификации.

Если хоть один жилец не будет уведомлен надлежащим образом о проведении собрания, то его правомерность будет оспорена. Бумага направляется за 10 дней до начала собрания.

ВАЖНО! Принимать решения за муниципальные квартиры будут представители местной власти.

При очной форме решение принимается путем прямого голосования, подсчета мнений. При заочной – заранее готовятся бланки, где жильцы письменно фиксируют свое мнение. Избирается счетная комиссия, которая и ведет протокол с подсчетом голосов.

Выбор способа управления домом

Главный выбор, который стоит на собрании – как управлять домом:

• с помощью управляющей компании;
• посредством созданного товарищества собственников жилья;
• самими гражданами – вариант подходит частному сектору, встречается крайне редко.

Можно ли не выбирать

ЖК пунктом 2 статьи 161 обязывает жильцов избрать способ управления МКД. Иначе органы муниципальной власти объявят открытый конкурс, обслуживающего контрагента назначат без согласия жильцов.

Оптимальный вариант – избрание ТСЖ. Собственники определяют перечень ненужных работ, на которых можно сэкономить.

Куда идти с решением о разрыве отношений с УК

Когда на собрании принято решение сменить УО, уполномоченный представитель через 5 дней направляет копию протокола руководству компании, от услуг которой решено отказаться, органу муниципальной власти, ответственному за жилищное хозяйство.

Можно ли сменить УК

На процедуру отказа от управляющей компании влияет способ избрания: результаты открытого конкурса или выбор собственников.

Если она участвовала в открытом конкурсе, собственники могут расторгнуть договор по окончании очередного года работы.

Если собственники самостоятельно выбирали, смена возможна при соблюдении условий, определенных законом. Основное – некачественные услуги.

ВАЖНО! При смене управляющей компании необходимо грамотно составить протокол голосования.

Одному собственнику

Когда УК хочет сменить один собственник, важно учесть площадь дома, где он проживает. Если помещение разделено между двумя жильцами, один владеет большей частью, на его стороне перевес более пятидесяти процентов голосов. Значит, он имеет право распоряжаться УО, перейти на непосредственное управление домом.

Когда речь идет об обычном многоквартирном доме с большим количеством жильцов, одному сменить УК не получится. Об этом прямо говорит п. 9 ст. 161 ЖК РФ. Наличие нескольких УО противоречит логике: они обслуживают общедомовое имущество МКД, выделить часть, принадлежащую конкретному лицу, невозможно.

Недовольному работой обслуживающей организации придется привлечь на свою сторону более половины владельцев квартир и провести собрание с соответствующей повесткой.

Домом

Жилищный кодекс предусматривает четкий механизм и основания, чтобы сменить УО или способ управления МКД. Для этого при наличии законных причин необходимо собрать более половины владельцев квартир.

Вопрос смены обслуживающей организации или варианта управления домом должен быть поставлен на голосование. Решение считается принятым, если высказали мнение более 50% собственников. Это значит, что владельцы большей части общедомового имущества хотят, чтобы за его техническим состоянием следила другая УО.

Следует учитывать, что договор составляется на период от 1 года до 5 лет.

До года сменить компанию не получится, а вот если работа УК и после указанного периода не справляется с обязанностями, жильцы вправе найти ей замену.

Результаты необходимо оформить протоколом. Решение будет считаться обязательным также для отсутствовавших граждан.

Основания для отказа от услуг управляющей конторы

Чаще всего основаниями для расторжения договора с управляющей компанией выступают действия таковой, оцененные жильцами в отрицательном ключе. Обычно в перечень причин входят:

• игнорирование работ, требуемых для обслуживания дома;
• отсутствие услуг, прописанных в договоре;
• низкое качество проводимых работ и предоставляемых услуг;
• отсутствие реакции со стороны руководства УК при поступлении запросов от собственников дома, связанных с требованием предоставить ту или иную информацию.

Словом, поводом отказаться от управляющей компании может выступить любая ситуация, в которой интересы жильцов ущемляются, а обязательства, возложенные на УК содержанием договора, исполняются не в соответствующем объеме либо вовсе игнорируются.

Что делать после принятия решения об отказе?

После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.

Возможно, что после собрания придется обращаться суд. Тогда нужно подготовить исковое заявление и пакет документов, которые и послужат доказательной базой в суде.

Форму управления выбирает общее собрание. Но, если в доме нет ТСЖ, то каждый собственник заключает с УК договор на обслуживание самостоятельно, от своего лица.

После решения собрания, каждый владелец жилья должен сам расторгнуть договор с управляющей компанией. Он направляет письменное уведомление о том, что на основании решения общего собрания происходит расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке.

Доводы в пользу необходимости отказа от действующей УК

Инициаторам общего собрания требуется заранее подготовиться к вопросам о том, зачем нужен отказ от услуг УК. На данном этапе необходимо подробно проработать и четко сформулировать причины, по которым жильцы мкд отказывают руководству управляющей компании в сохранении договорных обязательств и требуют прервать действие договора. Отказать УК, которая обслуживает дом, можно на основании фактических данных:

• регулярное нарушение взятых согласно договору обязательств со стороны организации, поставляющей услуги ЖКХ;
• организация отказывается добросовестно делать работы по поддержанию мкд в жилом состоянии;
• если УК не предоставляет отчетность либо искажает информацию;
• договор недействителен из-за окончания срока действия.

Примером создания управляющей компанией неблагоприятной ситуации может служить обязательство сделать ремонт подконтрольного здания, которое не было выполнено.

Бумаги с отчетами о проведенных работах и количеству затраченных средств следует запрашивать у представителей УК в процессе подготовки к общему сбору жильцов с целью создания базы обоснований для выхода из-под юрисдикции организации, которая обслуживает жилой дом.

Документальная база

Для собрания жильцов подготавливаются такие бумаги:

• бланк протокола собрания;
• доказательства недобросовестности УК – копии обращений в вышестоящие инстанции, жалобы от собственников, отчеты, дубликаты актов проверок работы конторы и другие материалы;
• письменное заявление в управляющую компанию, содержащее уведомление о расторжении договора по инициативе квартиросъемщиков.

Заполненный протокол собрания и информационное письмо для УК направляются непосредственно по адресу последней. При этом крайне важно получить отметку о приеме документации, для чего следует снять копии с каждой бумаги и потребовать проставить на них штамп с датой регистрации.

Как отказаться от управляющей компании?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.

Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.

Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания.

При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – товарищество собственников жилья. Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

Можно ли одному собственнику (одной квартире)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.

Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

Управляющая компания предоставляет услуги на платной и бесплатной основе.

Нужен образец уведомления о смене управляющей компании? Смотрите здесь.

Создать ТСЖ

Можно создать товарищество собственников жилья. Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.

Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.

Чтобы ТСЖ было создано, нужно:

• открыть отдельный лицевой счет;
• провести собрание.

Затем по результатам будет принято решение. Важно, чтобы за создание товарищества собственников жилья проголосовало как можно больше людей.