Как перевести землю из лпх в ижс

Как перевести земельный участок ИЖС в ЛПХ: правила осуществления процедуры, порядок действий и нормативное регулирование. Категории земель по целевому назначению, причины и условия изменения категории. Преимущества и недостатки категорий ЛПХ и ИЖС. Правила и порядок процедуры перевода участка ЛПХ в ИЖС, список необходимой документации.

Порядок переоформления

Владельцу или собственнику земельного участка необходимо собрать правоустанавливающие документы и обратиться в администрацию муниципалитета по месту нахождения земли.

Форма ходатайства на общефедеральном уровне не предусмотрена. Она разрабатывается непосредственно органами местного самоуправления, но содержание документа не должно противоречить ч. 3 ст. 2 ФЗ № 172.

Ходатайство, со всеми приложенными документами, можно подать лично или через законного представителя. Оно рассматривается специалистами органами местного самоуправления.

Процедура требует проведения экспертизы, за которую отвечают Росприроднадзор и органы экологической экспертизы на региональном уровне. Она проводится за счет заказчика документации.

Перечень необходимых документов

Чтобы узнать — как перевести участок с ЛПХ в ИЖС, необходимо представить следующие документы:

• копию паспорта или другого документа, который удостоверяет личность заявителя;
• выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, если инициатора перевода земель является ИП или организация;
• заключение ГЭЭ (государственной экологической экспертизы). Должна быть заказана и оплачена заранее.

Стоимость и порядок оформления определяется на региональном уровне. Потребуется разрешение правообладателя участка, если на объект ранее был установлен сервитут. Перечень документов считается исчерпывающим.

Заявление

Оно подается в форме ходатайства. В нем следует указать:

• кадастровый номер участка;
• категорию земель (ЛПХ) и ИЖС (в которую первоначальный участок следует перевести);
• убедительное основание;
• права на земельный участок (для этого потребуется оформить выписку из ЕГРН).

Ходатайство должно быть рассмотрено в течение двух месяцев с момента поступления.

Образец ходатайства о переводе одной категории земельного участка в другую здесь.

Сроки и стоимость переоформления

Как  в вышеупомянутом материале сказано, срок обработки заявления о переоформлении участка земельного не может быть более 2-х месяцев. Если решение принято отрицательно, то заявитель получит ответ в течение месяца. Цена за перевод земли из одной категории в иную может зависеть от нескольких факторов, а именно:

• наличие межевания. С 1 января 2019 года оно обязательно и стоит от 15 до 75 тыс. рублей. Все зависит от удаленности территории от города, сложности участка, и конечно от стоимости работ самого кадастрового сотрудника (инженера).
• дополнительные экспертизы и документы;
• изменение данных определенного участка в Госреестре.

Преимущества и недостатки земель ЛПХ

ЛПХ, личное подсобное хозяйство, может располагаться в пределах и вне населенных пунктов.

С одной стороны, эта категория дает гораздо больше возможностей:

• Можно получить разрешение на строительство дома высотой не более 3-х этажей, если участок находится в черте населенного пункта.
• Использовать участок для сельскохозяйственного производства, проводить различные виды работ по выращиванию и переработке сельхозпродукции.
• Разрешается возвести любое строение, необходимое для развития личного подсобного хозяйства.

Не требуется предоставлять проект на индивидуальное жилое строение, можно просто приложить к документам план постройки, сделанный от руки, и получить разрешение на строительство (Градостроительный кодекс РФ, № 190-ФЗ, ст.48).

Недостатки таких земель: при постройке дома на участке под ЛПХ вне населенных пунктов практически невозможно ввести дом в эксплуатацию, зарегистрировать его, получить адрес и прописку. Полевой участок далеко от границ населенных пунктов не допускает возведения построек и предназначен исключительно для сельхозпроизводства. Дом ЛПХ не будет обслуживаться местными и муниципальными органами, невозможно вызвать скорую помощь, аварийные службы.

Сколько стоит перевести земли ЛПХ в ИЖС

Процесс перевода земли из одной категории в другую предполагает немалые затраты. Основная часть денежных средств идет на уплату недоимки государству.

Под ней понимается государственная пошлина, целью которой является компенсация потери государством земель, предназначенных для сельского хозяйства.

Из чего же складывается цена за осуществление данного перевода?

Составляющие следующие:

• стоимость экологической стоимости;
• стоимость получения выписки из ЕГРН;
• госпошлина за вывод земель из оборота (она равна 30% кадастровой стоимости надела);
• стоимость подготовки всех необходимых документов на строительство дома.

На практике складываются совершенно разные ситуации, но в каждой из них необходимо грамотно обдумывать решение о переводе, выбирая самый рациональный вариант. Если вы являетесь владельцем участка ИЖС и осуществили перевод участка, предназначенного для сельского хозяйства, в ИЖС, вы сможете получить налоговый вычет, если будет построен жилой дом.

Срок действия разрешения на строительство составляет 10 лет. Если в течение данного срока вы не введете в эксплуатацию жилье, то сумма вашего налога на землю будет увеличена вдвое.

Это является некой санкцией за то, что земля используется не в рамках ее целевого назначения.

Перевод из ЛПХ в ИСЖ

Из одной категории в иную перевести земельный участок требуется в следующих случаях:

• земля, предназначенная для ИСЖ, не используется для возведения дома из-за финансовой или юридической причины;
• для снижения кадастровой стоимости;
• если возникла необходимость в создании своего хозяйства, а участок имеет иное целевое назначение;
• в тех случаях, когда потребуется основание своего фермерского хозяйства не для продажи, а для личного использования.

Каждый владелец земельного участка, предназначенного для огородничества, или иных сельхозназначений может перевести свою земля в иную категорию. Данные действия регулирует закон ФЗ № 172. С его помощью можно перевести земельный участок из одного целевого назначения в иное.

Документы для перевода земли из ЛПХ в ИЖС

Перед подачей заявления соберите следующие документы:

• паспорт гражданина РФ (потребуются как оригинал, так и копии);
• документ, подтверждающий право пользования участком (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт (потребуются как оригинал, так и копия) или же выписка из ЕГРН с указанием кадастрового номера;
• согласие собственника участка на перевод, если заявителем является лицо, использующее участок по договору аренду или безвозмездного пользования или др.;
• справку о том, каковы точные координаты вашего участка;
• справку о том, что участок находится (или не находится) в границах поселения.

Перевод земель из сельхозназначения в ЛПХ.

Как СНТ перевести в ИЖС, читайте тут.

О переводе земель сельхозназначения в земли промышленности читайте по ссылке: 

Последняя справка подтверждает тот факт, что земля с определенными границами находится на кадастровом учете.

При оформлении земли в собственность данный документ будет находиться у собственника. Однако при его отсутствии необходимо провести межевальные работы и получить кадастровый паспорт. Данный процесс быстрым не является и требует определенных затрат.

Чем отличается земля ИЖС?

Земли под ИЖС можно использовать только для постройки жилого дома. Разрешено построить один дом не выше трех этажей, для проживания одной семьи. Строительство должно начаться в течение 3-х лет после получения разрешения.

Потребуется заказать проект жилого дома в проектной организации, имеющей государственную лицензию. Потом проводится согласование и сбор подписей в государственных органах. Земли ИЖС имеют ограничения по размеру в зависимости от региона.

Статус ИЖС гарантирует:

• Допуск для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию законно возведенного дома.
• Подключение к коммуникациям, создание инфраструктуры в виде магазинов, дорог, школы, объектов социального назначения.
• После завершения строительства регистрацию дома в Росреестре, получение домом юридического адреса, а владельцем – прописки.

Кадастровая стоимость земель ИЖС гораздо выше, а следовательно, выше стоимость таких участков и земельного налога. Кроме того, после постройки дома полагается налоговый вычет владельцу дома.

Значительные минусы: дорогое и долгое получение разрешения на постройку, множество разрешений и согласований с госорганами, обязательный учет СНиПов и ГОСТов.

Как перевести землю ЛПХ под ИЖС

У каждого владельца участка земли, имеющего сельхоз назначение, есть возможность официально перевести его совершенно в другой статус.

На законодательном уровне данное право и процедуру перевода регулирует Федеральный закон №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

На основании этого законного акта можно составить обязательный алгоритм прохождения процедуры перевода земель:

Если вы решили перевести свой земельный участок в другую категорию, предварительно «включите» здравый смысл и подумайте.

Если ваши сельхоз угодья расположены на значительном удалении от города или поселка, перевести его в ИЖС не удастся.

Прописка на земельном участке без дома, читайте здесь.

По закону земли ИЖС должны находиться в черте города и никак иначе.

Нормативные акты

Основным законодательными актами, регулирующим процесс перевода земель из одной категории в другую являются:

1. ФЗ №172 о переводе земель.
2. Гражданский кодекс РФ.
3. Градостроительный кодекс РФ.

Для возведения жилья

Существует мнение, что построить дом можно на землях любой категории. Отчасти это так.

Но постройки на участках, не предназначенных для этого, будут считаться незаконными.

Всем известны громкие процессы сноса «дворцов» и коттеджей, возведенных на заповедных землях или в водоохранных зонах.

Поэтому наилучшим вариантом для строительства частного дома для своей семьи будет участок ИЖС.

Данные участки всегда лучше оснащены:

• газом;
• электричеством;
• водой;
• канализацией;
• проезжими дорогами;
• инфраструктурой.

Если вы решите строить дом на участке ЛПХ, вам придется за собственные деньги оснащать его необходимыми коммуникациями.

Кроме того, такие дома не обслуживаются муниципальными и государственными организациями.

То есть вы не сможете вызвать на дом скорую или любую другую аварийную службу.

В некотором роде ваш дом и вы вместе с ним станете персоной «нон грата».

Плюсы индивидуального жилищного строительства

Если являетесь владельцем участка ИЖС, то можно смело сказать. что вы удачно вложили денежные средства.

Стоимость таких участков в настоящее время довольно высока и естественно в разы больше, чем стоимость на земли сельскохозяйственного назначения.

Это самое очевидное преимущество таких участков.

Также к плюсам ИЖС можно отнести:

Очевидно, что у участков ИЖС большое количество плюсов.

Основания для отказа

Ходатайство не будет рассмотрено, если с ним обратилось ненадлежащее лицо или когда к обращению были приложены неправильно оформленные документы. Тогда заявление следует вернуть обратно в течение 30 дней со дня его поступления на рассмотрение.

Причины отказа в рассмотрении ходатайства должны быть изложены в письменном виде.

Установлены три основания для отказа в переводе:

• если земли не подлежат переводу в связи с фактической невозможностью процедуры – расположены за пределами населенного пункта, составляют ценные сельскохозяйственные угодья и т.д.;
• при отрицательном заключении экспертизы;
• если целевое использование в форме ИЖС невозможно по техническим основаниям.

Акт об отказе в переводе должен быть вынесен в течение двух месяцев с момента принятия ходатайства. Он может быть оспорен в суде. Для этого придется подавать административное исковое заявление.

Возможен ли перевод в СНТ в ИЖС? Информация здесь.

Как расшифровывается ИЖС? Подробности в этой статье.

Целевое назначение земли

Ст. 4 ФЗ от года «О ЛПХ» предусматривает деление земель ЛПХ на приусадебные участки ЛПХ, которые расположены в пределах населенных пунктов и полевые участки, расположенные за пределами населенного пункта.

На приусадебном земельном участке ЛПХ можно построить жилой дом, возвести другие здания и сооружения даже без перевода земель в категорию ИЖС. Полевые участки ЛПХ предназначены только для производства сельхозпродукции.

Участки ИЖС предназначены исключительно для индивидуального жилищного строительства и хозяйственных построек – гаражей, мастерских и т.д.

Такие земли запрещено использовать для выращивания сельхозпродукции, но не возбраняется устроить на них небольшой сад или огород, рядом с частным домом. На обеих категориях земель строительство частного дома разрешено только при условии надлежаще оформленного разрешения.

Как изменить целевое назначение

Решив, что перевод участка из ЛПХ в участок ИЖС или наоборот действительно необходим, владельцу следует обратиться в администрацию того населенного пункта, где расположен участок с заявлением. Пишется оно в произвольной форме, но в нем обязательно указывается следующая информация:

• данные владельца;
• кадастровый номер;
• имеющаяся категория и целевое назначение;
• желаемое разрешенное использование;
• причина перевода;
• обоснование права на объект.

Причина, изложенная в заявлении должна быть достаточно уважительной и логичной. Земля — ценный ресурс, количество которого по объективным причинам ограничено. Поэтому к ее охране и контролю за использованием государство подходит достаточно жестко.

На рассмотрение вопроса о том, можно ли перевести землю из одной категории в другую и принятие решения у местных властей есть два месяца. На практике практически всегда приходится ждать именно максимальный срок. После внесения решения, в течение двух недель о нем уведомляется владелец. Если вопрос решен положительно, в течение двух ближайших месяцев в ГКН будут внесены соответствующие изменения.

Отказать в приеме заявления в администрации могут только по двум основаниям:

• заявление подписано лицом, которое не является собственником участка или не имеет на него иных прав;
• поданы документы, не соответствующий требованиям закона «О переводе земель».

А вот причин для отказа в переводе из категории в категорию может быть и больше.

Без особых проблем удается перевести в ЛПХ или наоборот участок, расположенный в границах сельского поселения. С превращением же сельскохозяйственных угодий в земли для строительства жилого дома могут возникнуть проблемы. Равно как и с выделением городских земель под приусадебное сельское хозяйство.

Налоговый вычет

Если вы владеете участком ИЖС и перевели свою сельскохозяйственную землю в эту категорию, вы имеете право получить налоговый вычет при осуществлении постройки жилого дома.

Важно помнить, что разрешение на строительство действует 10 лет.

Если за это время вы не введете в эксплуатацию построенное жилье, налог на земельный участок увеличится в 2 раза.

Это своеобразное наказание за нецелевое использование земли.

Нормативная база

Основным нормативным актом считается ФЗ № 172, принятый в 2004 г. Статус участков ЛПХ определяется ФЗ от № 112.

Порядок внесения записи в ЕГРН об изменении категории и целевого использования земельного участка обозначен в ФЗ № 218 от «О государственной регистрации недвижимости».

Отказ в переводе земли из ЛПХ в ИЖС

Существует несколько причин, в соответствии с которыми после отправки ходатайства вы получите на него письменный отказ.

К основным причинам относятся:

• Несоответствие черте города. Для перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС они должны быть включены в границы того или иного населенного пункта. Однако если градостроительный план не предполагает такого расширения, перевод не состоится;
• Неудовлетворительное заключение экологической экспертизы. В данном случае отказ связан с тем, что строение на стадии возведения или эксплуатации может принести вред окружающей среде;
• Принадлежность участка к землям, имеющим особое назначение. Если ваш участок является плодородным и ценным (например, заливные луга), то вы получите отказ в переводе его из категории сельскохозяйственных земель;
• Наличие несоответствия ваших документов и законодательства РФ. В случае отсутствия верного оформления или подлинности документов, вы получите отказ в данном переводе. Помните, что предоставление поддельных документов влечет как уголовную, так и административную ответственность согласно законам РФ;
• Если ходатайство было подано лицом, у которого не было соответствующего право на это.

Несмотря на причины отказа у вас остается шанс продолжить добиваться своей цели. Вы имеете право опротестовать решение в суде или же можете просто устранить возникшие недочеты.

Земельные категории

Если с высоты птичьего полета посмотреть на территорию Российской Федерации взглядом профессионального топографа-картографа, то можно увидеть, что вся земля поделена на невидимые сектора.

Отдельно проходят земли, на которых расположены леса, водные объекты, участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства и размещения производственных мощностей и т.д.

Наша страна огромна, но строительство жилых домов при соблюдении определенных условий законодательно разрешено только на:

• землях, относящихся к населенным пунктам;
• сельскохозяйственных землях.

Однако не все владельцы сельхозземель имеют возможность официального строительства.

Для этого необходимо соблюдение определенных условий:

1. Расположение сельхозугодий в черте города.
2. Соответствие построенного дома всем нормам и требованиям к жилому дому.

Участок в собственность

Во все времена считалось выгодным вкладывать денежные средства в приобретение земельных участков. В России в последние годы эта тенденция несколько сократилась.

Однако если у вас уже имеется в наличии подходящая земля ИЖС, стоит узнать о ней поподробнее.

После строительства частного дома на подобном земельном участке, владелец имеет право на получении почтового адреса и как следствие разрешение на постоянную регистрацию в этом жилье.

Если в вашем распоряжении имеется участок ИЖС, у вас есть возможность построить дом своей мечты.

В нем можно воплотить все свои дизайнерские идеи, интерьерные предпочтения и даже полностью возвести дом по своему эскизу.

Стоит помнить, что при обязательном условии строительства жилья на собственные денежные средства, участки ИЖС, относящиеся к населенным пунктам, по окончании возведения жилого дома будут обеспечены за счет средств местного муниципалитета:

• проезжими дорогами;
• электрификацией;
• газификацией.

Видео: категории земель их виды разрешенного использования

Владельцы сельхоз участков при равных условиях за свой счет будут проводить газ, свет и обеспечивать подъезд к своему дому.

Земельный участок ИЖС можно официально оформить в собственность в следующих случаях:

Обязательным условием приватизации является наличие на участке ИЖС жилого дома, пригодного для проживания.

Возможные нюансы

Чтобы оформить землю в собственность на ней нужно построить дом, а чтобы построить дом необходимо:

Те, кто уже строил дома самостоятельно, скажут, что не так сложно и страшно возводить собственное жилье, как вводить его в эксплуатацию.

Придется оббежать не одну инстанцию, но результат достоин приложенных усилий.

Когда необходим перевод?

Перевод земельного участка из одного вида использования в другой или из одной категории в другую может потребоваться в следующих случаях:

• когда конкретный участок необходимо использовать исключительно в виде ресурса для осуществления сельскохозяйственного производства, предназначенного для обеспечения собственных интересов;
• если на участке планируется осуществить организацию крестьянского или фермерского хозяйства, которое не будет производить продукцию на продажу, а только обеспечивать интересы участников такого производства;
• участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, не планируется использовать для возведения дома, так как в этом нет необходимости с финансовой и юридической точки зрения;
• необходимо существенно снизить кадастровую стоимость участка, так как она представляет собой неоправданно завышенную величину.

Другие случаи могут быть выбраны непосредственно собственником участка или его пользователем в качестве причин необходимости такого перевода при обосновании такой необходимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Общие сведения

Изменение целевого назначения возможно, когда муниципальное образование, при положительном заключении экспертизы, осуществляет комплексный перевод сразу большого отрезка земли и делит его на участки ИЖС – площадью 4, 6, 10 соток и более.

Подобный организованный перевод требует доскональной экспертизы и отсутствия возражений со стороны владельцев участков – физических, юридических лиц и других субъектов гражданских правоотношений.

Учитываются: экологическая обстановка местности, наличие инфраструктуры и перспектива проведения инженерных коммуникаций к месту будущего строительства частных домов.

Возможность перевода предусмотрена, но может быть затруднена, если участок активно используется или когда расположен удаленно от населенного пункта. В рамках расширения границ муниципального образования перевод наиболее благоприятен, так как часто выполняется организованно и инициируется муниципальными властями.

Если земли ИЖС непосредственно граничат с территориями ЛПХ, перевод вероятен, но при наличии возможности подвести к участку коммуникации или, когда земли не относятся к наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям – например, заливным лугам или высококультурным участкам особого использования.

Порядок действий

После того, как все документы были собраны, наступает период собственно оформления новых данных на участок. Для этого необходимо:

• в уполномоченный орган государственной власти субъекта федерации или специальное подразделение муниципальной администрации подать заявление о переводе земельного участка из одной категории в другую или оформлении нового вида разрешенного пользования;
• приложить к поданному заявлению все документы, собранные для идентификации земельного участка, а также для подтверждения необходимости такого перевода;
• в случае, если заявитель или его представитель будет вызван на непосредственное рассмотрение его заявления, обосновать свою позицию;
• получить готовое решение в виде специально оформленного постановления руководителя органа или отказ в письменной форме с наличием объяснений причины такого отказа;
• в случае получения положительного решения направить документы в Росреестр для внесения соответствующих изменений в данные, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Требования к участку для перевода с ЛПХ в ИЖС

• Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от № 218-ФЗ. Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете. Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть написан его условный номер или адрес. Вбейте условный номер или адрес на странице со справочной информации Росреестра. Если данные найти не получится, значит участок не стоит на кадастровом учете. Поэтому сначала нужно поставить участок на кадастровый учет. Иногда это можно сделать вместе с переводом в ИЖС. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

Как перевести участок с ИЖС в «коммерческую категорию» — моя подробная инструкция.Как выкупить часть земли у соседей.

• У участка должны быть четко определены границы в кадастровом учете — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от № 218-ФЗ. На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка. Если кратко, то найдите участок на кадастровой карте Росреестра. Нажмите кнопку «лупа» слева и введите кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС. Примеры участков (нажмите на картинки, чтобы их увеличить) Границы определены Границы не определены
• Участок ЛПХ должен находиться в населенном пункте. Каждый участок имеет свою категории земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Участки ЛПХ бывают двух категорий — «земли населенных пунктов» (находятся в населенном пункте — городе или поселке) и «земли сельхозназначения» (за границами нас.пунктов). Это указано в п. 1 ст. 4 Федерального закона от № 112-ФЗ. Но участки ИЖС могут быть только одной категории — «земли населенных пунктов» (пп. 1 п. 1 и п. 5 ст. 85 ЗК). Поэтому в ИЖС можно перевести только тот участок, который имеет категорию «земли населенных пунктов». Как узнать категорию участка? Обычно категория указана в свидетельстве о собственности или выписке ЕГРН/ЕГРП. Еще можно вбить кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (я выше указывал ссылку на карту). Категория участка написана в разделе «Информация». Примеры участков (нажмите на картинки, чтобы их увеличить) Этот можно перевести в ИЖС Этот нельзя
• Зона, в которой находится участок, должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Узнать это нам поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/поселка. Они утверждаются местной администрацией. Все это я подробно описываю в первом этапе.
• Нужно учесть максимальную разрешенную площадь участка при переводе — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК. В каждом городе или поселке местная администрация сама устанавливают максимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования. Например, в п. Сосновка Московской области участок ЛПХ может быть максимум 50 соток, а ИЖС — максимум 30. Поэтому в этом поселке не получится перевести участок ЛПХ с площадью в 40 соток в ИЖС, ведь такой участок должен быть максимум 30 соток. Как узнать минимальную разрешенную площадь я написал ниже на первом этапе. Эти сведения указаны в ПЗЗ.
• Если у участка несколько собственников, то все они должны быть согласны на перевод. Потому что они подают общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости.