- Квартира
- /
- Ирина Самсонова
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире и как получить согласие соседей. Необходимые документы и что такое преимущественное право покупки. Полная энциклопедия недвижимости. Как продать комнату в квартире? - на ГдеЭтотДом.РУ
Содержание
- Продажа с зарегистрированными лицами
- Выставление комнаты на продажу
- Готовим документы для сделки
- Извещаем собственников
- С чего начать?
- Продажа комнаты
- Ждем месяц
- Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?
- Подготовка комнаты к продаже
- Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
- Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
- Как получить согласие соседей
- Преимущественное право покупки
- Порядок действий
- Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры
- Как быстро продать долю в коммунальной квартире?
- Разговор с соседями
- Вопросы и ответы
Продажа с зарегистрированными лицами
Продажа комнаты, где зарегистрированы какие-либо лица — это обременение на недвижимости.
По возможности, непосредственно перед процедурой государственной регистрации недвижимости, выпишите из квартиры прописанных человек.
О том, как выписать из жилплощади человека без его согласия, читайте здесь.
Если в комнате прописаны несовершеннолетние, то снять их с учета будет проблематично.
Подтвердите необходимость оформления сделки купли-продажи.
Переоформляют прописку несовершеннолетних в течение 7 суток.
Выставление комнаты на продажу
Имея на руках отказ от соседей, вы получаете возможность продать свои квадратные метры любому желающему. С одной стороны, это дает вам необходимую свободу действий, с другой —возникает вопрос , где и как искать покупателей.
Прежде чем начать приглашать желающих осмотреть комнату, лучше предупредить об этом соседей, ведь они могут произвести негативное впечатление и отпугнуть покупателя. Не лишним будет еще раз уточнить порядок пользования общими помещениями. Это поможет предотвратить «кухонные войны» с новыми жильцами. Улучшить «товарный вид» комнаты поможет небольшой косметический ремонт. Однако не стоить затевать масштабные и дорогостоящие работы: не факт что вкус будущего владельца жилплощади совпадет с вашим. Перед приходом очередного желающего осмотреть комнату следует навести в помещении порядок. Уберите лишние вещи, которые создают ощущение захламленности. Наведите чистоту в местах общего пользования.
Как продать комнату самостоятельно?
Если вы решили заняться поиском покупателя, полагаясь на собственные силы, то существует несколько доступных вариантов. Среди них:
- — Размещение информации в базе недвижимости;
- — Размещение объявления о продаже на специализированных порталах, в СМИ и интернет-изданиях.
Преимущества:
- — Снижение затрат. Вам не придется платить за услуги посредников;
- — Возможность составить собственное мнение о потенциальном покупателе.
Размещение информации о комнате в базе недвижимости позволит представить объект продажи в наиболее выгодном свете. Вы сможете указать точное местоположение жилого дома, перечислить все основные характеристики квартиры, прикрепить фотографии и контактную информацию.
Рис. Пример объявления о продаже комнаты в базе недвижимости ГдеЭтотДом.РУ
Недостатки:
- — Этот способ требует наличия свободного времени;
- — Вам придется самостоятельно контролировать все юридические аспекты либо консультироваться со специалистом.
Многие продавцы не очень серьезно подходят к визуальной презентации недвижимости. Однако сделанные в спешке, размытые снимки могут полностью отбить желание увидеть квартиру «живьем». Перед фотографированием следует убрать из кадра все лишние предметы (одежду, посуду, детские игрушки). Лучше всего проводить съемку днем при естественном освещении. Если вы хотите запечатлеть вид из окна, выберите такое время суток, когда можно сделать фотографию без бликов. Старайтесь не прикреплять к объявлению больше 10-15 фото.
Нужны ли вам услуги риэлтора?
Если у вас нет времени на самостоятельный поиск покупателя и организацию предпродажного осмотра, можно прибегнуть к помощи риелтора или агентства недвижимости. Как правило, специалисты располагают обширными клиентскими базами и могут помочь представить вашу недвижимость в наилучшем свете.
Важно: Даже при тотальной нехватке времени не стоит выбирать агентство недвижимости, лишь посетив его сайт в интернете. Только при личном визите в офис можно оценить успешность риэлтора и качество предоставляемых услуг.
Преимущества:
- — Возможность сберечь силы и время;
- — Безопасность. Большинство агентств предлагают услуги по оценке рисков при совершении сделки.
Недостаток:
- — Достаточно высокая стоимость услуг.
Совет: Если вы собираетесь продать сразу несколько комнат в одной квартире, постарайтесь найти на них одного покупателя. Это заметно упростит процесс сделки.
Действие 4Готовим документы для сделки
- паспорт владельца комнаты (при необходимости – нотариальное согласие второго супруга на продажу);
- правоустанавливающий документ на комнату (свидетельство о собственности, свидетельство о праве на долю);
- подтверждение извещения других собственников помещений в квартире (квитанции с почты);
- разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний;
- договор купли-продажи (можно заказать у любого юриста – от 1000 рублей или скачать и заполнить самостоятельно).
Не лишними будут также техплан квартиры с обозначенной на нем комнатой, справка об отсутствии долгов по платежам за коммуналку и выписка из ЕГРН – покупателю наверняка интересно узнать, кто еще владеет долями в квартире, где он приобретает квадратные метры.
В современном российском законодательстве процедура расторжения брака максимально прозрачна, однако не все знакомы с ней на практике. Учитывая печальную статистику, вопрос о том, как быстро развестись с мужем становится очень актуальным. Что делать, если я хочу развестись с мужем? Следует тщательно все обдумать, изучить юридическую сторону вопроса и правильно преподнести информацию о разводе. Читать подробнее
Извещаем собственников
В письменной форме извещаем других собственников квартиры о своем желании продать комнату. Не забываем указать цену.
Обратите внимание! Продать жилплощадь соседям по квартире можно только по такой же цене, какую вы планируете указать в объявлении для всех покупателей. Если вы продаете комнату за 500 000 рублей, а собственникам других помещений в квартире ранее предлагали за 600 000 – они вправе будут опротестовать сделку.
Самый простой способ извещения - по почте заказным письмом с уведомлением. Потратив 40 с небольшим рублей на каждое письмо (если собственников в квартире несколько), вы получите квитанции – неопровержимое доказательство того, что исполнили закон в точности.
Отдельный, более сложный вариант – если одна из долей в квартире принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному. Тогда вам придется уговаривать родителей или опекунов обратиться в органы опеки и получить согласие на отказ от преимущественного права покупки, а затем удостоверить этот отказ нотариально. Если сделать это не получается, можно отправить им уведомление в обычном порядке. Многое зависит от позиции суда и Росреестра в конкретном регионе. Где-то сделки без согласия органов опеки не проводят совсем. А где-то считают, что продажа чужой комнаты не приводит к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего, а значит согласие органов опеки вовсе ни к чему.
Если вы в глаза не видели владельцев соседних комнат, закажите выписку из ЕГРН, можно онлайн (стоит услуга 200 рублей) – в ней перечислены все собственники квартиры.
При желании сразу нескольких совладельцев квартиры купить комнату, хозяин последней сам выбирает, с кем заключить сделку.
С чего начать?
Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.
Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.
Продажа комнаты
Соседу
В этом случае необходимо придерживаться следующей схемы:
- Вы направляете письменное уведомление о своем решении продать квартиру;
- Ваш сосед говорит о своем желании приобрести недвижимость;
- Формируется пакет бумаг, необходимый для проведения сделки;
- Составляется договор купли-продажи;
- Договор заверяется и проверяется нотариусом;
- Собирается пакет документов для Росреестра;
- Сторонам необходимо явиться в Росреестр;
- Оплачивается государственная пошлина;
- Оформляется факт перехода права собственности;
- Сосед передаёт вам денежные средства за приобретенную недвижимость.
С этого момента его доля в коммунальной квартире увеличилась.
Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
Третьему лицу
Продажа квартиры третьему лицу имеет следующий алгоритм действий:
- Покупатель осматривает недвижимость;
- Вы оформляете договор купли-продажи;
- Собираете пакет документов;
- Являетесь в нотариальную контору;
- Нотариус заверяет договор купли-продажи;
- Договариваетесь о способе оплаты и условиях выселения;
- Возможно, вам будет передан аванс или залог;
- Являетесь в Росреестр;
- Оплачиваете государственную пошлину;
- Оформляете факт перехода права собственности;
- Получаете оставшуюся часть денежных средств;
- Передаёте покупателю свидетельство о праве собственности;
- Он же, в свою очередь, составляет акт приема-передачи, в котором указывает, что получил комнату в соответствии с указанными в договоре купли-продажи условиями.
Здесь Вы можете скачать бланк акта приема-передачи комнаты в коммунальной квартире.
Ждем месяц
По его истечении, если ответов от сособственников не поступило, владелец комнаты получает полное право на ее продажу кому угодно.
Есть вариант ускорить события. Но тогда необходимо собрать отказы соседей от покупки вашей жилплощади. Делается это в письменном виде, каждый отказ должен быть заверен нотариусом (1000-1500 рублей, в зависимости от региона) или специалистом местного отделения Росреестра при личном обращении каждого собственника.
Нарушение порядка извещения соседей по квартире чревато тем, что любой из них в течение трех месяцев после сделки купли-продажи комнаты может оспорить ее и потребовать продать жилплощадь ему.
Читайте, как переехать в Болгарию из России и какие способы иммиграции наиболее доступны. Жизнь в Болгарии - зарплаты, пенсии, вакансии, отношение коренного населения к иммигрантам. Этот рассказ – самая настоящая эпопея, которая ещё раз подтверждает, что иммиграция – не туризм. Петербуржцы Кирилл и Ольга с тремя дочками уехали жить в Болгарию в 2019 году. Удивительные подробности и весьма полезный опыт в серии материалов на Prian.ru.. Читать подробнее
Принесут ли доход «комнатные» инвестиции?
Чтобы купить комнату в квартире и разбогатеть, придется также учесть сразу несколько подводных камней, которые могут в этом помешать. Конечно, скромный капитал, которого хватает только на одну комнату, не позволит получить сразу же большую прибыль. Но любые инвестиции в недвижимость прибыль приносят, главное – правильно ими распорядиться.
Анализ рынка и оценка возможностей
Часть средств при покупке комнаты в квартире можно направить на услуги профессионалов, которые оградят покупателя от всех забот и проблем. Они полностью возьмут на себя процесс юридического сопровождения сделки. Впрочем, сначала покупатель должен сам определиться, какую недвижимость он будет приобретать – маленькую комнату и дешевую или более просторную и дорогую. Если в дальнейшем комнату предполагается сдавать, лучше выбрать средний вариант, который при желании потом можно будет продать.
Взять кредит на комнату и заработать
Предприимчивые люди не ждут, когда денежки в их шкатулке постепенно накопятся до нужной суммы. Сегодня можно взять кредит, купить комнату, сдать ее в аренду и рассчитываться за кредит за счет арендаторов. Довольно скоро комната станет не обремененной (пока кредит не выплачен, она находится в залоге у банка) и ее можно будет продать подороже, или обменять на большую по площади с доплатой. Можно сразу купить несколько комнат, если доход позволяет вовремя исполнять обязательства перед кредиторами.
Жить дорого – богато
Эксперты считают, что покупка дорогой комнаты – не лучшее вложение инвестиций. Покупать такую стоит только в том случае, если в ней жить. Большого дохода она не принесет – из-за своей дороговизны просто не будет пользоваться спросом, а вот купить для себя такую комнатку в центре города и недалеко от работы будет вполне оправданным шагом. В целом же, покупка комнат считается неплохим стартом для «выращивания» своего капитала. По крайней мере, это гораздо выгоднее, чем вложение денег в банковские продукты.
Подготовка комнаты к продаже
Главной особенностью продажи комнаты в отличие от отдельной квартиры является зависимость от остальных собственников совместной жилплощади. Дело в том, что согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ ваши соседи обладают преимущественным правом покупки. Это значит, что прежде чем подавать объявление или обращаться в агентство недвижимости, вы обязаны проинформировать их о желании продать комнату и сообщить точные условия (цена, сроки). Причем речь идет не об устных договоренностях, а об уведомлении в письменной форме, которое следует отправить по почте заказным письмом. А самым надежным вариантом будет получение нотариально заверенного отказа. Если возможности продать комнату соседям нет, вы можете приступать к поиску стороннего покупателя. Лучше всего заранее обсудить соседями вопрос оформления необходимых бумаг, чтобы впоследствии быстро продать свою комнату.
Важно: Вопрос согласования сделки с соседями по квартире часто превращается в непростую задачу. Это касается тех случаев, когда местонахождение некоторых собственников неизвестно или кто-то из них намеренно тормозит продажу, уклоняясь от получения уведомлений.
Действие 3Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:
- Определить условия продажи, включая цену;
- Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
- Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
- Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
- Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
- Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.
Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:
- Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
- Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
- Оценить самостоятельно.
В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.
При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:
- Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
- Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
- Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
- В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
- Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
- Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.
Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.
Как получить согласие соседей
Именно получения согласия от соседей добиться трудно, что зачастую приводит к трудностям при продаже комнаты, поскольку собственники соседних комнат они имеют преимущественное право при продаже отдельной комнаты. Процесс продажи в связи с этим может значительно затянуться.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно!
Содержание:- 1. Что делать, если возникли проблемы с соседями
- 2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже
- 3. Игнорирование соседями уведомления
- 4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно
- 5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе
- 6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство
- Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры
- Что такое преимущественное право покупки в коммуналке
По закону продавец должен выполнить требование при выставлении комнаты на продажу, то есть сначала предложить выкупить долю соседям. Для этого нужно уведомить их заранее, написав извещение и вручив соседям либо отправив по адресу заказным письмом с уведомлением.
Также о выставлении комнаты на продажу должны знать:
- Районная администрация или Жилищный комитет в случае проживания соседей по договору соц. найма.
- Отдел опеки при наличии собственников комнаты: инвалидов, несовершеннолетних детей.
Известить соседей можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса, оформив и заверив извещение у него. В извещении следует отразить свою просьбу о том, чтобы соседи написали письменный отказ о выкупе доли.
Согласие на продажу комнаты от соседей не требуется, если в течение 30 дней они не дали ответа, значит, считается, что отказались от выкупа. Если соседи все же желают выкупить комнату, то у них на это преимущественное право. Соглашение купли-продажи будет заключаться непосредственно с ними, продажа постороннему лицу в такой ситуации неправомерна.
Бывает так, что приобрести отчуждаемую комнату желают сразу 2-3 соседа – собственника, тогда продавец вправе решать самостоятельно, кому продать комнату, поскольку преимущественное право у соседей распространяется только на выкуп всей квартиры, причем за цену, установленную продавцом.
Продажа постороннему лицу отчуждаемой комнаты возможна лишь по цене, указанной в извещении либо выше, но никак не ниже. В случае занижения стоимости соседи вправе оспорить данный факт, доказать неправомерность подобной сделки.Покупатель же должен быть внимательным при составлении договора, в извещении обязательно нужно указать реальную цену сделки. Многие продавцы хитрят, пытаясь занизить стоимость комнаты чтобы не платить налоги. Ухищрения такого рода неправомерны, сделка купли-продажи с указанием в ней заниженной цены на комнату может быть оспорена соседями, при этом покупатель просто остаться без жилья.
1. Что делать, если возникли проблемы с соседями
Проблемы с соседями возникают часто и возможны по причине:
- Отказа соседей от получения уведомления.
- Хранения молчания соседей после получения уведомления.
- Неизвестного местонахождения собственников из соседних комнат.
- Проживания соседей в других городах.
Все эти проблемы можно решить, главное знать, как правильно это сделать.
2. Отказ соседей от получения уведомления о продаже
Если соседи отказываются получать ваше письмо, то оно к вам вернется назад с пометкой “отказался в получении”. Вам же нужно предъявить конверт в Росреестр, подтвердив тем самым игнорирование соседями вашего уведомления.
3. Игнорирование соседями уведомления
Если соседи получили извещение, но никак не реагируют на него, обратитесь к нотариусу. Заверенное уведомление отправится к соседям вновь, повторно. Если они будут продолжать молчать, нотариус вам выдаст свидетельство, подтверждающее направление данного уведомления и отсутствие ответа на него.
4. Местонахождения собственников соседних комнат неизвестно
Пропавшие соседи доставляют особые трудности при продаже комнаты. Только в случае отсутствия соседа в комнате более 1 года можно будет обратиться в суд и признать его пропавшим без вести. При отсутствии соседа более 1 года можно поискать его самостоятельно, обратившись в паспортный стол, отдел УФРС, адресное бюро.
Если своими силами сосед не найден, нужно написать заявление в нотариальной конторе с указание причины обращения о признании соседа безвестно отсутствующим. Все-таки преимущественное право покупки согласно закону нужно соблюдать.
Представителями суда причина отсутствия гражданина будет выясняться путем опроса соседей и родственников, подачи запроса в места возможного их местонахождения. Если отсутствующий сосед так и не найдется, то судом будет назначен управляющий его комнаты, далее продавцу нужно направить уведомление на имя управляющего и дождаться ответа на него.
5. Соседи собственники комнаты проживают в другом городе
Если соседи собственники не дают согласие на продажу комнаты, поскольку проживают далеко, в другом городе нужно обратиться к нотариусу и предоставить уведомление, заверенное оно вернется к вам по почте. Это послужит основанием для проведения сделки с покупателем со стороны.
6. Собственник соседей комнаты умер, а наследник не вступает в наследство
Данная ситуация также проблемная. Совет! Подайте исковое заявление в суд. Важно признать комнату умершего соседа выморочной, отходящей государству. Местные власти обязаны будут принять данное имущество на баланс, а судом будет определен наследник, которому вы и направите свое уведомление о продаже комнаты.
Далее, уже при сделке по купле-продаже приложите данное решение суда, также уведомление либо отказ о наследников.
Преимущественное право покупки
Продажа имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется ст. 250 первой части Гражданского кодекса РФ. Согласно ее содержанию, собственники долей в коммунальных квартирах имеют преимущество перед остальными лицами при покупке продаваемой доли.
При этом владельцы остальных долей получают преимущество только в части совершения самой сделки, но не в ее положениях. То есть цена и условия купли-продажи комнаты одинаковы как для третьих лиц, так и для остальных собственников долей.
Порядок действий
Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:
- Оценить ее.
- Подготовить к продаже.
- Найти покупателя.
- Оформить необходимые документы.
- Осуществить сделку.
Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.
Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры
Продажа комнаты должна пройти процедуру регистрации, поэтому нужно позаботиться о сборе документов:
- Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
- Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
- Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
- Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
- Договора купли-продажи.
- Экспликации.
- Выписки из БТИ.
- Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
- Акта приема-передачи помещения.
- Правоустанавливающих документов на комнату.
- Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
- Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.
После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.
Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.
Как быстро продать долю в коммунальной квартире?
Воспользуйтесь несколькими полезными советами от нас:
- В первую очередь, не задирайте цену. Назначьте адекватную стоимость за ваше помещение. В противном случае, покупатель так и не будет найден;
- Заранее заручитесь согласием собственников на продажу;
- Подготовьте квартиру надлежащим образом, чтобы в случае появления покупателя как можно быстрее провести сделку;
- Ваше помещение должно быть юридически чистым, на нём не должно быть залогов;
- Используйте все возможные средства оповещения о вашем предложении;
- Самостоятельно публикуйте объявления в газетах и в интернете, а также обратитесь за услугами риелторов;
- Иногда хорошую помощь оказывает «сарафанное радио». Расскажите всем своим знакомым о желании продать комнату.
Разговор с соседями
Уведомление
Преимущественное право на приобретение вашей доли имеется у собственников других долей коммуналки.
Поэтому прежде, чем осуществлять поиск покупателей с риелтором или же самостоятельно размещать объявления, вы должны уведомить о своем решении соседей.
Сделать это можно в письменной или устной форме. Однако лучше отправить уведомление ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Образец уведомления о продаже комнаты (доли) и описи вложения.
В этом случае вы будете уверены в том, что лицо было проинформировано о вашем намерении.
Образец отказа от преимущественного права покупки комнаты.
Настоятельно рекомендуем вам воспользоваться письменным способом, а также письменно зафиксировать отказ от покупки.
Если соседи против?
Часто бывает так, что соседи против продажи недвижимости.
Можно попытаться выяснить причину. Если она кажется вам неправомерной, то решить подобную проблему можно в судебном порядке.
Чтобы осуществить продажу без согласия соседей, необходимо написать исковое заявление, приложить письменный факт отказа соседа, а также иные документы, которые свидетельствуют в вашу пользу.
Суд, рассмотрев материалы дела, примет решение о назначении заседания. На заседании вы можете доказать свою правоту, а решение судебной инстанции обязательно к исполнению.
Если вы давно уведомили соседей, но реакции нет, не отчаивайтесь.
Если спустя 30 календарных дней после оповещения нет реакции, закон воспринимает это как согласие на сделку.
Вопросы и ответы
У меня в собственности 3-х комнатная квартира. Как юридически оформить продажу 2-х комнат из этой квартиры с учетом того, что в квартире при этом прописаны жильцы?
Вы являетесь единоличным собственником данной квартиры или вы имеете долю в праве собственности на квартиру?
Дмитрий
Это невозможно, если лицевой счет один.
Вы можете лишь продать долю в праве собственности. Например 1/3 долю. Или 2/3 доли. Регистрация жильцов не препятствует продаже.
Дмитрий. Продать можно только то, собственником чего вы являетесь. В собственности у вас — квартира. Комнаты в вашей квартире не являются объектом права собственности поэтому продать их нельзя. Вы можете продать только доли в праве собственности на квартиру и определить порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности.
Если лица, зарегистрированные в вашей квартире, собственниками не являются, на сделку с квартирой их согласие не требуется.
Комнаты в данном случае не являются объектом собственности, поэтому продать их нельзя. У Вас в собственности квартира.
Вы можете продать долю в праве собсвтеннсти, если Вас это утсраивает
Если комнаты в натуре не выделены — нет свидетельств о праве собственности на каждую из них, что наверняка так и есть — то продавать комнаты нельзя.
Можно продавать доли в праве собственности пропорционально площади комнат, но стоит понимать, что доля — абстрактна и конкретной комнате не соответствует.
То, что зарегистрированы граждане, значения не имеет — это не является препятствием к продаже долей.
Если указанные граждане не пожелают освобождать комнаты, придется в судебном порядке определять порядок пользования квартирой — устанавливать, кто и в какой комнате проживает.
Дмитрий
Конкретно комнаты Вы продать не сможете, такое законом не предусмотрено. Можете продать долю в квартире по метражу соответствующую 2м комнатам, а потом соглашением определить порядок пользования квартирой, кому какие комнаты достанутся.
Вот таким образом можно сделать.
А просто 2 комнаты не получится, у Вас не коммуналка.
Продаем комнату в коммунальной квартире. Собственники (мать, дочь 15 лет и сын 25 лет) готовы дать отказы. Проблема в следующем: постоянная прописка дочери в другой области. Ехать туда в опеку всем вместе очень проблематично. Вопрос: можно ли взять отказы с матери и сына, а дочь уведомить нотариальным письмом (на которое она отвечать не будет - соответственно не нужна опека)?
Вера
Не понятно, отказы на что они дать должны? На покупку комнаты или на что то еще?
Вера
Опека и не нужна будет, если отказ на покупку нужен. Это если продаёте комнату в которой собственница несовершеннолетняя, тут нужно разрешение опеки. А на покупку доли или отказ от покупки — нет.
купила комнату 3 года назад,сейчас собралась ее продавать и покупатели нашлись, знаю что нужны отказы остальных собственников в квартире от покупки моей комнаты, но вот один из собственников 2 недели назад умер.что мне теперь делать,как получить отказ?получается что я теперь полгода не смогу продать комнату пока не вступит в силу наследство(если оно есть)??
Евгения
Евгений, добрый день! Вообще это не обязательно т.к. в силу ст. 1152 ГК права на наследуемое имущество возникают у наследников, принявших наследство с даты открытия наследства. Такая сделка в любом случае подлежит нотариальному оформлению поэтому нотариус должен подсказать как выяснить наследников первой очереди по закону чтобы направить им уведомления
У нас с мужем есть комната в бывшем общежитии (с 2009 года статус сменился и теперь это коммунальная квартира). По документам она проходит не как доля, а как полноценная комната в квартире, общей площадью - 9 кв.м. Мы с мужем являемся собственниками в общей долевой собственности по 1/2 доли. Как нам избежать согласия соседей, если договор дарения использовать в данной продаже нельзя? Я знаю, что можно подарить 1/100 доли и 99/100 доли продать, но в нашем случае дарение нельзя вообще использовать. Риэлтор советует провести сделку купли-продажи 2-мя договорами: мой муж продает свою 1/2 доли по одному договору, а я свою 1/2 по второму договору. Избежим ли мы согласия соседей? И надо ли делать 2 договора? Или достаточно нас обоих в один договор внести?
С уважением.
Ольга
Вам не нужно согласие соседей, если это выделенная комната, в отдельный объект. Тут положение ст. 250 ГК РФ не распространяется
1. При продажедоли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
У Вас же не доля, а изолированная комната как самостоятельный объект.
Риэлтор советует провести сделку купли-продажи 2-мя договорами: мой муж продает свою 1/2 доли по одному договору, а я свою 1/2 по второму договору.Ольга
Продавайте оба в 1 договоре и всё.
Только же комната указана же в свидетельстве?
А почему Вы считаете что нужно согласие соседей?
Вы же сами пишете что у Вас в собственности комната...
Ольга! Дело в том, что для продажи комнаты в коммунальной квартире, либо доли в праве общей долевой собственности согласие соседей не нужно.
Необходимо лишь известить соседей о продаже.
Согласно ст.250 ГК РФ
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Риэлтор предложил Вам какую то сложную схему.
Вам достаточно направить извещение соседям заказным письмом с уведомлением.
Ольга,
Вы можете в одном договоре выступать оба как продавцы своей комнаты. Согласие соседей в данном случае не требуется так как это не долевая собственость.
А зачем вам нужно согласие соседей, у вас комната в собственности. Вы имеете полное право владеть пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Вам достаточно одного договора где вы с мужем будете выступать продавцами.
Ольга!
Согласно правилам ст. 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право покупки доли в жилом помещении имеют долевые собственники.
Как я понимаю, Ваша комната является самостоятельным объектом недвижимости с отдельным кадастровым номером. Следовательно, с соседями других комнат у Вас никакой общей долевой собственности нет. А потому и правом преимущественной покупки они не обладают.
Ольга
Не вижу смысла!))) Вы заплатите риэлтору за два договора вместо одного… Это ничего не меняет.
Составляйте один договор купли-продажи жилого помещения с двумя лицами на стороне продавца (Вы и муж).
Удачной сделки!
Ольга!
В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного Кодекса РФ:
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.Т.е. вам нужно будет предложить в письменной форме соседям выкупить эту комнату. Если они откажутся выкупать комнату или в установленный срок не ответят на это предложение, то можно будет продать комнату третьим лицам. Если продадите без такого предложения, соседи могут оспорить сделку и потребовать перевода прав покупателя на себя. Сколько вы будете заключать договоров на продажу не имеет особого значения, можно продать и по одному договору, можно и два заключать.
Извините, Ольга, а у Вас и у мужа в Свидетельстве о праве собственности на эту комнату что написано? Если по 1/2 доле то это значит, что у вас на комнату не совместная, а долевая собственность и никаких проблем я тут не вижу. Вы выступаете вдвоем на стороне продавца, а покупатель будет один. Согласие соседей, как уже указывали коллеги, не требуется.
Уважаемая Ольга!
Не могу согласиться со своими коллегами. Согласие соседей получить нужно.
п.6. ст.42 ЖК РФ При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники
комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право
покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены
Гражданским кодексом Российской Федерации.
Источники
Использованные источники информации.
- https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/kak-bystro-prodat-komnatu-v-kommunalnoj.html
- https://kak.gdeetotdom.ru/63-kak-prodat-komnatu-v-kvartire/
- https://dmrealty.ru/rubrics/prodaem/kak-prodat-komnatu-glavnye-osobennosti-pri-zaklyuchenii-sdelki/
- http://kvartira3.com/kommunalnaya-kak-bystro-prodat-komnatu/
- https://law03.ru/finance/article/pokupka-komnaty-v-kvartire
- https://infonedvizhimost.com/kvartira/kommunalnaya-kvartira/prodazha-komnaty.html
- https://prostopozvonite.com/realty/prodazha/komnatu-v-kommunalnoj.html
- https://blog.irr.ru/view/kak_prodat_komnatu_v_kommunalnoy_kvartire
Также интересно
Комментарии (0)
Поделитесь своим мнением о статье.
Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.