Как торговаться при покупке квартиры

Статья о том, как правильно торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке. Вы узнаете, в каких случаях можно скинуть цену и как правильно подготовиться, чтобы ощутимо сэкономить. Даны 15 советов, помогающих убедить продавца снизить запросы. Как правильно торговаться с продавцом при покупке квартиры? Подготовиться к выгодной сделке. Как приобрести жилье дешевле и получить скидку? Советы.

Совет 5. Не просите слишком много

Разумеется, перед началом просмотров нужно изучить все подходящие варианты, посоветоваться с риелтором и немного разобраться в рынке — чтобы представлять хотя бы примерное соотношение цен и параметров недвижимости. 

Если поймете, что за понравившийся вариант просят адекватную рыночную цену, не стремитесь сбить её еще ниже: скорее всего, продавец тоже немного ориентируется в рынке. 

Какую-то небольшую сумму он вполне может уступить, но продавать хороший вариант за бесценок, скорее всего, не будет. Попытка сильно занизить стоимость может выйти боком: если продавец решит, что вы считаете его глупым, он может и вовсе отказаться иметь с вами дело. Обидно упустить хорошую квартиру из-за такой досадной оплошности.

Психологические уловки, которые помогут выгодно купить

Есть целый ряд психологических рекомендаций о том, как правильно подойти к этому важному этапу сделки.

• Не начинайте торгов до осмотра жилья. Естественно, говорить о недостатках квартиры, не увидев ее, неверно. Этим действием можно добиться лишь одного — негативного отношения владельца. Тем более, не делайте этого по телефону и электронной почте.
• Не показывайте излишней радости. Если продавец раньше времени поймет, что предлагаемая жилплощадь — предмет длительных поисков, рассчитывать на скидку уже не придется. Смысла в ней нет, ведь за реализацию своей мечты покупатель готов платить.
• Информированность. Если вы владеете конкретными сведениями, спорить с вами будет сложно. Почитайте о доме, узнайте, когда проводился капитальный ремонт. При наличии действительно достойного варианта, стоит проявить креативность. Познакомьтесь с соседями заранее. Это можно сделать впрямую, объяснив, что хотите купить квартиру рядом. Поверьте, разговорчивые соседи смогут снабдить вас бесценной информацией.
• Для установления доброжелательных отношений не пренебрегайте комплиментами. В то же время, не перехваливайте квартиру, иначе хозяин решит, что вас все устраивает и на снижение цены будет сложно претендовать. В жилой квартире похвалите прекрасную мебель, красивые обои, в пустой — упомяните радушие хозяина.
• Используйте юмор. Не забывайте в меру шутить, особенно если это действительно ваша сильная сторона. Между делом оброните намек на скидку. Скорее всего, продавец вам не откажет.
• Разыграйте сценку. Если покупаете квартиру вдвоем, заранее договоритесь о ролях. Например, жена начинает уговаривать мужа на покупку квартиры, он отказывается, ссылаясь на завышенную стоимость. Если продавец мужчина, он сделает скидку женщине с гораздо большей вероятностью. Если же продает квартиру женщина, то активным покупателем будет мужчина, роль женщины — отнекиваться. Главное в этой тактике — соблюсти меру.
• Создайте прецедент. Предположим, вы предлагаете продавцу свою цену, а он ссылается на вашу заведомую необъективность. Есть игровой ход, который может дать весомый результат. Договоритесь с родственниками, соседями и друзьями, что они тоже выступят в роли потенциальных покупателей. Однако, цена, предлагаемая ими должна быть еще ниже той, которую озвучивали вы. Психологи уже давно доказали, что если несколько человек подтверждают некоторое обстоятельство, пусть даже заведомо недопустимое, в присутствии испытуемого, то он или соглашается полностью с достоверностью озвученного, или начинает очень сильно сомневаться. Эта методика дает шанс значительно сбить цену. Ведь на фоне предложений остальных «лжепокупателей» ваше будет смотреться весьма достойно.
  

  Совет 7. Оставьте мебель и встроенную технику

  Если продавец категорически не настроен снижать цену, попробуйте выторговать встроенную технику, сплит-систему или мебель. Часто шкафы  в кухню или прихожую делают под заказ, а размеры техники подбирают индивидуально. Старую мебель сложно удачно вписать в интерьер новой квартиры — в итоге она пылится в кладовке или гараже. Если вас устраивает внешний вид и состояние столешницы и плиты, предложите оставить их вам в качестве бонуса к покупке. 

  Как договориться с продавцом?

  Торговаться нужно уверенно. Если вы не уверены в своих ораторских способностях, то возьмите с собой на торг близкого человека, обладающего даром убеждения.

  Перечислите все увиденные недостатки сразу. Сделайте вид, что сомневаетесь и приедьте на просмотр еще раз, взяв с собой кого-нибудь из родственников и друзей.

  Всегда оперируйте конкретными цифрами.

  Если трубы в туалете идут посредине стены, говорите конкретно — здесь обойдется только переделка в 50 тысяч. Если нет ремонта, четко аргументируйте свою позицию, что хотя бы 100 тысяч потребуется только, чтобы отремонтировать одну комнату и въехать. Оперируя конкретными цифрами, легче найти компромисс.

  Поднимите вопрос о прописанных в квартире. Поставьте условие либо выписаться до сделки, либо снизить цену за риск. То же самое касается и коммунальных задолженностей. Либо оплата до сделки, либо компенсация.

  Обратите внимание на документы на квартиру. Это тоже может способствовать получению скидки.

  Например, если недвижимость находится в ипотеке, покупалась с использованием маткапитала, прописаны несовершеннолетние дети. Это все может осложнить сделку, сделать её более рискованной. Часто владелец жилья знает это и идет на скидку.

  Если вы встретили схожий вариант подешевле, не стесняйтесь, покажите продавцу это объявление и скажите, что если не будет скидки по цене, то вы предпочтете тот вариант.

  Не показывайте свою сильную заинтересованность в квартире — продавец может не только отказать в скидке, но и поднять цену. Обрисуйте плюсы сотрудничества с вами.

  Обязательно в разговоре упомяните свои преимущества: вам же не нужно отпугнуть продавца своей требовательностью. Продавца тоже нужно заинтересовать.

  Предложите тот вариант оплаты, который наиболее интересен для продавца: если он сторонник наличных — соглашайтесь на этот вариант, если же продавец заинтересован в передаче денег через банковскую ячейку — еще удобнее. Если вы уже готовы к сделке, подчеркните это: каждый продавец хочет завершить процесс продажи как можно быстрее.

  Также вы можете согласиться помочь с переездом или закрыть глаза на то, что в квартире останется куча старой мебели. Вы можете подождать собственника, пока он проведет свою сделку и помочь с оформлением документов. Можете дать задаток в том размере, который необходим продавцу для покрытия коммунальных долгов или для переезда.

  Есть много разных необременительных мелочей, в которых можно пойти навстречу друг другу.

  Общение с продавцом

  Перед тем как идти на торг, изучите среднюю стоимость такой же недвижимости в этом районе города.

  Владелец квартиры может выставить свое жилье на продажу по нескольким причинам:

  • срочно нужны деньги;
  • в связи с переездом в другой дом, город и т. д.;
  • в квартире невозможно жить (шум, плесень, дом аварийный и т. д.);
  • продает с разменом;
  • несколько владельцев, которые делят наследство;
  • муниципальные органы планируют расселение (в этом случае со стороны продавца может быть факт мошенничества по отношению к покупателю).

  Причин может быть и больше, но в основном, это может быть положительный момент (переезд по собственному желанию) и отрицательный (в квартире невозможно жить).

  Вторая причина ведет за собой косметический ремонт. Будьте осторожны при осмотре, особенно на последнем (крыша течет) или первом (с подвала поднимается плесень) этажах.

  Если жилье вас полностью устраивает, а цена могла бы быть и ниже, то есть возможность поторговаться.

  Совет 8. Покупайте на свои деньги

  

  Покупаете квартиру за свои, а не в ипотеку? Это неплохой аргумент в вашу пользу. Процесс оформления сделки пройдёт быстрее, а продавцу не придется собирать дополнительные документы, которые нужны банку и не нужны вам. В результате с вами продавец получит деньги гораздо быстрее, чем с покупателем-ипотечником. Если учитывать, что 70% сделок купли-продажи проходят с участием банка-кредитора — становится понятно, что покупатель со своими деньгами на вес золота. Так что если покупаете квартиру без участия банка, смело предлагайте продавцу немного сбавить цену. 

  Как пишется заявление на отгулы за ранее отработанное время. Образец бумаги по ТК РФ. Порядок предоставления и оформления документов. Как оплачивается? Читать подробнее

  эффективных советов покупающим жильё

  1. Продавец, а не покупатель называет цену со скидкой. На его стороне «эффект якоря». Узнав, сколько хочет хозяин за жилье, покупатель выдвигает условия и приводит доводы.
  2. Определение для себя, а нужна ли понравившаяся квартира или нет. Если по душе первый вариант, надо определиться с размером суммы, которую не жалко отдать за нее. Это делают в самом начале – еще до торгов.Даже если хозяин уступит ровно столько, сколько надо, можно проиграть: минусов окажется больше, чем плюсов.
  3. Введение в процесс торгов третьего лица, например, соседа. Его задача рассказать о квартире нелицеприятные факты, чтобы хозяину стало немного стыдно. Ни один покупатель после такого «рассказа» не захочет переплачивать, и ему это понятно.
  4. Торги – дело не быстрое. Главное, чтобы никто не потерял терпение раньше времени: ни продавец, ни покупатель. С одной стороны кто сдастся быстрее, тот и проиграет.С другой стороны не всем нравится состояние конфликта и противостояния. Поэтому главное не перегибать палку, не выходить из себя и не переходить на личности.
  5. Молчание – золото. Покупатель должен молчать больше, чем говорить. Если хозяин сделает предложение – например, скидка 5%, не стоит соглашаться сразу. Можно показать языком тела, что она слишком маленькая, учитывая все недостатки. Владелец жилья занервничает и пойдет на уступки.
  6. Театральные реакции. Как ведут себя актеры в театре? Они умеют неожиданно вздрагивать, закатывать широко глаза и удивленно восклицать. Вот также должны поступать покупатели, задавая неожиданный для продавца вопрос «Сколько-сколько Вы хотите за свою 2-комн. квартиру?».От вопроса с такой интонацией любому человеку может стать неловко и неуютно. Это произойдет и с хозяином. Он будет оправдываться, и в конечном итоге сам поймет, что цена на жилье слишком велика.
  7. Нельзя научиться торговаться в одночасье. Надо тренироваться в этом навыке ежедневно во время походов по магазинам.
  8. Выдвигание своих вариантов условий. В случае со сделкой «Купли-Продажи» можно предложить выплатить всю сумму наличными, без оформления ипотеки или взятия кредита в банке;
  9. Если предложенная цена устраивает и есть вся сумма целиком, все равно торгуются.
  10. Нет ничего идеального. Если есть недостатки, есть аргумент для торга.
  11. Принятие правильной позы во время обсуждения деталей сделки. Во время разговора лучше стоять возле дивана или садиться на углу стола. Атмосфера будет доверительной и стороны обязательно договорятся.
  12. Доверительные отношения с владельцем пригодится, когда будут обговаривать детали сделки. Устанавливают их, обращаясь к нему по имени, следя и повторяя каждый его жест. Не надо говорить «я», лучше – «мы» в такой предложении: «Стартовая цена – 2 млн. рублей, но мы обговорим ее детально».
  13. Открытые вопросы лучше, чем блуждания вокруг, да около.
  14. Контроль над реакцией. При расширении зрачков предложение нравится, а при сужении – отсутствие доверия на лицо.
  15. Нельзя расстраиваться, если хозяин отказался сбавлять цену. Ищут другой вариант, который понравится ценой, месторасположением, ремонтом.

  Ваши «козыри», или чем вы можете заинтересовать продавца

  При покупке квартиры не только собственник «на коне» и может диктовать свои условия. Поверьте: вы находитесь во взаимозависимом состоянии; его задача продать, ваша задача купить.

  Итак, что вы можете предложить:

  • Оплата по договору купли-продажи наличными. Для того, чтобы безопасно осуществлять расчет, многие используют банковские карты, специально открытые счета или арендуют ячейки. Все это хорошо для покупателя; но продавцу приходится затрачивать определенное время на «изымание» денег. А если речь идет об ипотеке, то здесь сначала необходимо ждать одобрения банка, после – выдачу денег и только потом – оплату по договору. Безусловно, вы можете предложить отдать продавцу всю сумму сразу наличными. Но с небольшим условием: раз уж вы идете ему навстречу и избавляете от лишней волокиты, то и он может вам сделать «приятный» бонус в виде уменьшения цены квартиры.
  • Вы можете купить квартиру сразу, быстро и без посредников.
  • Предложите самостоятельно «побегать» по инстанциям и оформить все необходимые документы.
  • Вы можете предложить помощь с переездом.
  • Выразите готовность ждать, пока бывший владелец не освободит жилплощадь.
  • Вы можете «помочь» собственнику найти новую квартиру.

  Как правильно подготовиться?

  Сразу ли договариваются об осмотре предложенного варианта? С порога начинают торговаться? Нет.
  Каждый покупатель должен подготовиться к торгу, собрав сведения о квартире, районе, в котором она находится, хозяевах и причинах, которые подвигли их на продажу.

  Как долго они продают ее? Как узнать все из перечисленного выше? Можно созвониться с хозяевами, расспросить их обо всем, что интересует, а также узнать точное местоположение квартиры. Зная адрес, можно его определить с помощью Яндекс или Google Карт. С помощью этих сервисов можно узнать, что находится неподалеку. Анализируют ситуацию на рынке, просматривая базы объявлений, отмечая для себя квартиры в одном районе, цену на них.

  Все эти сведения впоследствии пригодятся, так как позволят продумать направления торга, подобрать адекватные аргументы для него.
  Внимание! Не торгуйтесь во время телефонного разговора с хозяином. Зачем просить сбавить цену, если осмотра не было? Чем объяснить свою просьбу? Отсутствием денег? А зачем тогда решаться на столь дорогостоящую покупку?

  Что учесть до просмотра жилища?

  Не договариваются о просмотре квартиры, пока не ответят на вопросы:

  • Сколько готовы заплатить за недвижимость, какой бюджет выделен на ее покупку или какую сумму дадут в банке в кредит для приобретения квартиры в ипотеку;
  • Сколько стоит понравившаяся по объявлению квартира, стоит ли она тех денег, которые хочет за нее хозяин;
  • Сколько не хватает денег.

  Ответ на первый вопрос зависит от бюджета покупателя, а на два других отвечают, зная цену на понравившуюся квартиру. Может пригодиться online калькулятор, чтобы посчитать среднюю стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья в выбранном микрорайоне.

  Самые «сильные» аргументы, которые помогли и не раз покупателям, узнают тоже до просмотра квартиры:

  1. Более дешевая квартира в доме неподалеку.
  2. Внимательное изучение описания квартиры на сайте/в газете. Лучше заучить его наизусть, чтобы во время просмотра сопоставить сведения из него с реалиями жизни. Если выявят несоответствия, есть повод для торга (площадь кухни 8 кв. метров вместо 9 из объявления; до станции метро не 5 минут, а четверть часа).
  3. До просмотра знакомятся с предложениями банков по депозитам и процентным ставкам по ним. Самые выгодные условия впоследствии озвучивают продавцу, если он откажется скинуть пару десятков рублей, но при этом упомянет, что деньги не к спеху ему. На депозите через пару-тройку месяцев хозяин вернет сумму уступки сполна.
  4. Перед просмотром узнают, что такое неаргументированный торг. Иногда от него больше пользы, чем от аргументированного. Если по объявления пригляделось какое-нибудь жилье, а цена слишком высока, обдумывают, сколько заплатить за него не жалко. Потом высчитывают разницу, и именно ее размер оглашают в неаргументированном торге, как желаемую уступку.

  Что учесть при просмотре жилья на вторичном рынке, чтобы сэкономить на его приобретении?

  Когда при осмотре квартира понравилась, продумывают аргументы для торга. Можно ссылаться не только на недостатки (первый или последний этаж, близость трамвайных/ж/д путей, проблемы с естественным освещением и т.д.).

  Можно действовать хитрее, но для этого понадобятся доверительные отношения с собственником. Побеседовав с продавцом, выясняют ответы на интересующие вопросы:

  • Как долго хозяин продает квартиру.
  • Есть ли у владельца особые «пожелания»: получение всей суммы наличными в кратчайшие сроки, быстрое оформление сделки из-за необходимости отъезда за границу и т.д.
  • Была ли узаконена перепланировка (чем грозит покупка недвижимости с нелегальной перепланировкой?).
  • Есть ли «естественные» обременения: долг за электричество, воду, свет и т.д. (о том, чем чревато приобретение квартиры с долгом по коммунальным платежам, читайте тут).
  • Нашел ли собственник подходящий вариант для разъезда с бывшим мужем.

  Проанализировав ответы на вопросы, найдя «слабые» стороны продавца, формируют список аргументов, чтобы потом по одному озвучивать во время торга при следующем осмотре квартиры.

  Подробнее о том, на что нужно обращать внимание при покупке квартиры и о чем спрашивать продавца, говорится в нашей статье.

  Ваши преимущества

  На сегодняшний день весьма небольшой процент сделок по покупке недвижимости производится без участия заемного капитала. Поэтому если вы располагаете реальными денежными средствами, то озвучить это просто необходимо. Оплата наличными по договору купли – продажи выгодна продавцу тем, что вы:

  • Можете купить быстро. Это будет особенно актуально, если продавец ограничен в сроках.
  • Можете подождать, пока освободят квартиру. Многие продают жилье с целью последующего улучшения жилищных условий. На поиск нового дома тоже требуется значительное время, а вы его предоставляете.
  • Можете помочь с оформлением документов. Маленький приятный бонус. Если вы специализируетесь в этой сфере, проблем для вас такое небольшое одолжение не создаст. А продавец будет расположен к вам по-дружески. Возможно, потом вас и знакомым советовать будет.

  Как подготовиться к выгодной сделке?

  Прежде чем начинать торг, нужно осмотреть несколько аналогичных квартир в интересующем вас районе с одинаковым количеством комнат. Покупатель должен обойти эти несколько квартир, поговорить с продавцами и узнать возможен ли торг. Можно прийти по 2-3 раза, чтобы внимательнее рассмотреть заинтересовавшие детали.

  В итоге вы выбираете квартиру с оптимальным соотношением цены и качества. И вот здесь уже можно приложить максимальные усилия для получения скидки.

  Ни в коем случае нельзя начинать торг по телефону еще до просмотра квартиры. Этим можно вызвать негативное отношение продавца и в итоге конструктивного диалога не получится.

  Если вы наконец-то нашли квартиру, которая устраивает вас как покупателя практически по всем параметрам, кроме цены, то имеет смысл начать торг с собственником жилья или с представляющим его интересы риэлтором.

  Нужно быть готовым к тому, что собственник или его представитель будут точно так же подчеркивать все плюсы и преимущества продаваемой недвижимости, чтобы повысить цену на неё и получить большую прибыль.

  Чтобы подготовиться к этому предстоящему дипломатическому сражению, имеет смысл провести некоторые предварительные исследования покупаемого объекта:

  • Стоит заранее приехать и осмотреть район, в котором предлагается квартира. Если у вас есть маленькие дети или дети-школьники, потрудитесь заранее выяснить насколько далеко находится детский садик или школа. У вас будет на руках весомый козырь, если выяснится, что к школе придется ехать на машине и довольно далеко расположена детская поликлиника;
  • Посмотрите сразу наличие и степень благоустройства детской игровой площадки во дворе, наличие в непосредственной близости спортивных сооружений, домов детского творчества и всевозможных студий.

  Точно такое же исследование участка можно провести, если в вашей семье есть престарелый родственник:

  • Посмотрите район: насколько далеко находится поликлиника, сквер или парк;
  • Оцените насколько благоустроен двор, где ближайшая аптека, насколько отремонтирован подъезд и кто соседи;
  • Нелишним будет ознакомиться и с экологическим состоянием района. Проверьте розу ветров: не доносятся ли промышленные ароматы до окон;
  • Если окна квартиры выходят на улицу, может быть шумно, пыльно и пахнуть выхлопами.

  Для трудоспособных членов семьи наиболее важным может оказаться наличие парковочного места или автостоянки поблизости, крупных супермаркетов, круглосуточных магазинов, ТРК.

  Большую роль на ценообразование недвижимости оказывает наличие транспортных развязок рядом и наличие общественного транспорта.

  Что касается самой квартиры, отметьте при просмотре для себя её слабые стороны: отсутствие остекления на лоджии или вовсе отсутствие лоджии, отсутствие ремонта, туалет возле кухни, неудобное расположение комнат и пр.

  Обязательно отметьте в разговоре, если полы скрипят, окна еще старые деревянные, чугунная канализационная труба треснула, а коммуникации остались еще с советских времен.

  Стоит сосредоточить внимание продавца на несоответствиях между описанием квартиры в объявлении и реальным положением дел.

  Например, в объявлении было указано, что площадь кухни равна 9 кв. м, но на самом деле выясняется, что она 8,2 кв. м. Это большая разница. Или может быть написано, что до метро идти 5 минут, а в реальности — все 15.

  При осмотре вежливо отметьте все недостатки, осматривайте квартиру с легкой неуверенностью. А перед уходом спросите, насколько собственники готовы скинуть цену? И уточните, что если цена Вас устроит, то вы готовы сразу внести аванс/задаток. Таким образом вы покажете себя реальным покупателем.

  Конечно, вся эта информация дана здесь для примера. Каждая квартира индивидуальна и порой только при повторном или даже третьем просмотре можно выяснить её недостатки.

  Если же установленная собственником цена вполне адекватна и даже немного ниже, что бывает, когда квартира продается срочно, или спрос на эту квартиру есть, то торг, скорее всего, результата не принесет. Однако поторговаться даже в этом случае стоит, ведь это нормальная практика.

  Очень важно подготовиться к торгу психологически. Не забывайте, что риэлторы неплохие психологи по роду своей работы.

  И если они заметят у вас некоторую слабину и неуверенность, то они с удовольствием не только продадут вам квартиру по завышенной цене, но и переложат на ваши плечи часть расходов за оформление.

  Сразу определите ту сумму, за которую вы будете торговаться и сколько вы готовы заплатить за жилье. Ни в коем случае не хвастайте своим материальным благополучием. Наоборот, лучше давить на жалость и подчеркивать свое тяжелое финансовое положение.

  Как вести себя с продавцом

  Помните несколько правил общения с человеком, который продает то, что вам очень нравится:

  1. В телефонном разговоре, назначая встречу, сделайте свой голос деловым, неспешным. Если вы будете торопиться, беспрестанно восхищаться квартирой и просить никому не продавать, вам не сбавят цену. Вспомните цитату из мультфильма про продажу коровы: «Такая корова нужна самому» и не перехвалите. Продавец решит, что продешевил и откажет вам или поднимет стоимость.
  2. На встречу оденьтесь не очень дорого, если не собираетесь покупать пентхаус. Это вторичное жилье. Владелец решит, что у вас «куры денег не клюют» и будет настаивать на своем.
  3. В разговоре, при встрече ведите себя вежливо, с достоинством. Не забывайте, что вы платите миллионы за товар. Недвижимость – это покупка не на один день. Вам нужно качество, о чем вы должны дать понять владельцу. Призовите его к откровенности. Скажите, что мелкие недостатки, о которых он вам честно сообщит, не будут препятствием. Но убедите в том, что в договоре купли-продажи будут условия, по которым сделка не состоится, если выявится скрытый грубый обман.
  4. Выслушайте продавца – пусть расскажет о квартире, соседях, проблемах с коммуникациями, которые когда-нибудь имели место быть.
  5. Не забывайте сочувствовать на словах. Но ни в коем случае, не принимайте на веру слова, не подтвержденные документами (подлинность проверяйте).
  6. К моменту встречи, вы должны уже осмотреть территорию вокруг дома и пообщаться с соседями, бабулями у подъезда.
  7. Сравните всю информацию.
  8. Выражайте доброжелательное доверие, понимание, но вызовите такую же обратную реакцию к себе.
  9. В итоге вашего общения, продавец должен «спуститься на землю» и осознать, что большие деньги перейдут к нему только если квартира отвечает вашим требованиям полностью.

  Пока вы не осмотрели квартиру – не говорите о снижении стоимости напрямую – подведите продавца к мысли, что вы лучший покупатель из всех возможных.

  Помните! Риэлтор практически всегда старается снизить стоимость, чтобы быстрее продать квартиру и получить свои комиссионные.

  Что делать если нечем платить кредит? Линия поведения заемщика. Решения, которые может предпринять банк. Способы избежать негативного исхода дела. Основные варианты решения проблем. Читать подробнее

  Когда можно начинать торг?

  Если вас волнует вопрос, когда же можно начинать торг, сейчас попробуем в этом разобраться.

  Итак, перед вами текст объявления; в нем вы видите «главные и нужные» слова, «торг уместен», «торг возможен» или просто «торг». Глазки загорелись, в уме вы просчитали все возможные варианты (зачастую вплоть до того, что квартира вам достанется бесплатно), но не заходите в своих фантазиях слишком далеко!

  Давайте попробуем проанализировать, почему вот так сразу, уже на стадии объявления, продавец пишет это заветное слово «торг».

  • В стоимость квартиры уже изначально закладывается цена торга. Это можно заметить, если промониторить рынок недвижимости и найти «похожие» квартиры.
  • Продавец квартиры сам не знает, какую цену лучше поставить, вот он и «щупает» рынок.
  • Срочная продажа квартиры. Это, пожалуй, самый «безопасный» фактор.
  • Квартира выставлена на продажу уже давно. По каким-то объективным причинам ее никто не покупает. Но так как изначально продавец был «уверен» в своей цене и не «сдавал» своих позиций, то теперь он уже начал волноваться: а продаст ли он квартиру вообще? Вот так и появилось слово «торг» в предлагаемом объявлении.
  • Квартира имеет «подвох», и от нее следует избавиться хотя бы за минимальную цену. Это бывает чаще всего в случае приобретения квартиры собственником незаконным путем. Вам стоит насторожиться, если стоимость квартиры занижена, и при этом все равно «возможен торг» (См. Как проверить квартиру перед покупкой?).

  О чем мы думаем, когда видим слово «торг»? Первая мысль – отлично! Вторая – ищем подвох. Но прежде чем углубляться в философский цикл размышлений, давайте все же позвоним продавцу и выясним, в чем дело и насколько он готов «уступить» при продаже квартиры.

  Вопросы и ответы

  Столкнулись со следующей ситуацией. Продаем трехкомнатную квартиру, большой метраж, сталинский дом,близость метро, в собственности более 15 лет. Квартира в долевой собственности у членов 1 семьи (отец, мать, сын, дочь). Принято решение о продаже квартиры. Есть внутрисемейная договоренность о том, что после продажи, сыну отдается сумма для покупки двухкомнатной квартиры не дороже 4 млн. 300 тыс.руб. Время для продажи квартиры ограничено, так как у сына скоро должен родиться ребенок и до его рождения необходимо успеть купить собственную квартиру. Наконец, находятся покупатели, которые, однако, не могут купить данную квартиру напрямую, но предлагают в зачет двухкомнатную квартиру, которая идеально подходит по метражу, расположению, "укладывается в бюджет". Кроме этой квартиры предлагается, устраивающая остальных собственников "трешки", доплата. Но данная квартира находится в собственности продавцов менее 3х лет. Поэтому они настаивают на том, чтобы занизить в документах стоимость квартиры до 1 млн. Сделка будет проводиться двумя договорами купли-продажи. Стоимость трехкомнатной будет отражаться полностью.

  Как и где грамотно отразить эту "разницу" между стоимостью трехкомнатной, 1 млн. и доплатой? Каким образом можно обезопасить себя при покупке такой квартиры с заниженной стоимостью? Вариант "не покупать" не подходит, так как времени в обрез и других предложений по покупке нашей трехкомнатной нет. Пугает, что в случае возникновения каких-либо проблем, нам придется возвращать продавцам их двухкомнатную кв. и получить от них взамен только 1 млн. Существует ли практика, в случае возникновения каких-либо проблем в подобных ситуациях, возвращать друг другу не деньги, а квартиры? То есть мы возвращает "двушку" и доплату, и получаем обратно свою "трешку". Если да, то как это сделать? С помощью каких документов?

  Эксперт:

  Здавствуйте, Мария.

  В вашем случае можно воспользоваться распиской о получении денег. По договору квартира будет стоит ло 1 млн рублей, а расписка о полученииденег будет написана на всю оставшуюся сумму, например, на 3 млн рублей. Важно указать причину, по которой Продавец получает эти деньги. Здесь могут быть разные варианты, самый распространенный вариант «в счетнеотделимых улучшений квартиры, которые были произведены продавцом для покупателя».

  С уважением, Анастасия!

  при покупке квартиры, предлагают купить 2мя договорами,(что бы собственник не платил налоги) 1 через Рег палату, 2 как покупка кухни с техникой, насколько это легитимно, и какие риски?

  Эксперт:

  Очень странное предложение и непонятное. Если квартира составляет единый неделимый недвижимый объект, то есть право собственности на часть квартиры и кухню не установлено разными свидетельствами о праве собственности, то это сделать невозможно, При предложенном Вам варианте на кухню должно быть отдельное свидетельство праве собственности. Возможно Вам предлагают занизить стоимость квартиры в самом договоре, который будет подлежать государственной регистрации. Тогда Вы несете риск потери не учтенных денег в случае расторжения такого договора. 

  у меня один вопрос.

  Могу ли я покупать, а через некоторое время продавать квартиру. Какие налоги нужно платить законно ли это. И есть ли какие нибудь ограничения?

  P.s. допустим купил за 1,5 и продал за 1.8 через месяц. Налог на какую сумму всю или прибыли?

  Эксперт:

  Ограничений нет, в соответствии с Налоговым Кодексом РФ, доход, полученный физическим лицом от продажи имущества, облагается подоходным налогом в размере 13 % от вырученной суммы.

  Продавец недвижимости освобождается от уплаты налога, в том случае если объект недвижимости находился в собственности более трех лет (статья 220 НК РФ). Налоговая декларация при этом не подается.
  

  Эксперт:

  Павел —  можете покупать и продавать  - ограничения в сроке  владения- при уплате налогов если в собственности менее 3 лет то придется платить налог с продажи квартиры если В том случае, если реализованная недвижимость была в собственности продавца более 3-х лет, налог при продаже квартиры не платится (статья 220 НК РФ, часть I). сумма налога может быть снижена-за счет суммы имущественного налогового вычета на продажу, который на сегодняшний день составляет 1 миллион рублей для недвижимого имущества.

  Эксперт:

  Павел!

  Ограничений нет. Если Вы будете владеть квартирой более 3-х лет, то налог платить не нужно будет. Если квартира в собственности будет менее 3-х лет, то Вы должны заплатить налог по ставке 13%, но Вы вправе, при этом, воспользоваться правом получения налогового вычета, либо уменьшить сумму доходов на сумму произведенных расходов. На основании ст. 220 НК РФ:

  2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

  1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

  2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

  То есть, по первому варианту, сумма налога составит:
  

  (Сумма продажи — 1 000 000) х 13% = Сумма налога руб.

  По второму варианту, сумма налога составит:

  (Сумма продажи — Сумма покупки) х 13% = Сумма налога руб.

  По приведенному примеру:

  (1 800 000 — 1 500 000) х 13% = 39 000 руб.

  Декларацию нужно подавать до 30 апреля, уплатить налог до 15 июля.

  С уважением, Надежда.

  Источники

  Использованные источники информации.

  • https://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-torgovatsya-s-prodavcom-kvartiry/
  • http://kvartira3.com/uchimsja-kak-pravilno-torgovatsya-pri-pokupke/
  • https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/kak-pravilno-torgovatsya.html
  • https://ipoteka.finance/pokupka-kvartiry/kak-sbit-cenu-na-pokupku-kvartiry-kak-torgovatsja.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/kak-torgovatsya.html
  • https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_pravilno_torgovatsya_pri_pokupke_kvartiry/