Как узаконить самострой

Информация о том, как узаконить самовольную постройку. Условия легализации. Признание постройки в суде и мирным путем. Ответственность за самострой. Легализация самостроя. Как оформить самострой в собственность и что для этого нужно? Когда постройка не нуждается в узаконивании?

Условия легализации

Суд либо местная администрация может признать постройку законной, если она будет отвечать требованиям отечественного законодательства. Так, недвижимость может стать собственностью, если она соответствует условиям, утвержденным законодателем в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

• наличие в отношении конкретного надела прав, дозволяющих возведение постройки. Например, земля принадлежит лицу на праве собственности, или же он пользуется ей на основании имеющегося договора.
• постройка возведена в соответствии с существующими нормами права;
• отсутствие нарушений прав и интересов 3-х лиц, а также какой-либо угрозы жизни или здоровью;
• нет каких-либо претензий к объекту недвижимости со стороны органов власти.

В том случае, если выявленные недостатки будут устранены, и постройка станет соответствовать установленным требованиям, то лицо приобретет право собственности на данное сооружение. В иных случаях будет вынесено решение о сносе.

Какое наказание предусмотрено?

Оформление самостроя в любом случае повлечёт за собой не только материальные и временные затраты, но и ответственность за нарушение. Не имеет значение, кто стал инициатором узаконивания, был ли это сам владелец, его сосед, подавший жалобу, председатель садового некоммерческого товарищества или муниципальный орган, узнавший о существовании незаконного объекта. В результате рассмотрения дела владелец самостроя должен будет:

• Заплатить административный штраф и оформить самострой в собственность путём его государственной регистрации, если нет никаких критических нарушений;
• Заплатить административный штраф и снести объект без финансовой или какой-либо ещё компенсации. Зачастую это происходит в том случае, когда постройка возведена на земле, целевое назначение которой запрещает подобное строительство;
• Уплатить административный штраф и лишиться данного недвижимого имущества путём его конфискации государством. Чаще всего такое решение принимается, если объект построен на неприватизированной земле.

Снос самостроя является наиболее нежелательным решением, и принять его могут, даже если постройка находится на личной земле с соответствующей целевой категорией. Основанием для этого служат грубые нарушения строительных норм, санитарии и пожарной безопасности.

Основные условия, на которых можно получить гражданство Финляндии гражданину РФ. Причины эмиграции, этапы и возможность отказа. Жизнь в Финляндии считается одной из лучших в мире. На сегодняшний день существует масса способов получить финское подданство и стать полноправным гражданином страны, но как получить гражданство Финляндии гражданину РФ? Читать подробнее

Условия процедуры

Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.

Основными условиями считаются:

• земельная площадь, на которой возведен объект, находится в собственности заявителя;
• категория участка дозволяет строительство недвижимости на нем;
• объект строительства не должен нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью, жизни;
• органы государственной и муниципальной власти не имеют претензий к строению.

Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.

Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.

Как оформить право собственности на самовольную постройку?

Исходя из анализа ст.ст. 222, 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.42 Земельного кодекса РФ, узаконение самовольных построек возможно в судебном порядке, при соблюдении следующих обязательных условий:

Во-первых, земельный участок, на котором осуществлено строительство, должен принадлежать лицу, осуществившем строительство, на праве собственности, на праве аренды или на ином праве, которое допускает строительство на нем данного объекта недвижимости.

Во-вторых, строение должно соответствовать требованиям о целевом назначении земельного участка, и принадлежности к той или иной категории земель, на которой она построена.

В-третьих, необходимо предоставить суду доказательства, что строение расположено именно в границах принадлежащего ему земельного участка, то есть не залезает на землю вашего соседа. Такой документ можно получить в ГУП БТИ Республики Башкортостан или у кадастрового инженера.

В-четвертых, имеются доказательства, что сохранение здания не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, такими доказательствами являются:

• техническое заключение экспертного учреждения о том, что состояние несущих конструкций здания работоспособное, строительные нормы и правила не нарушены;
• заключение МБУ «Управление пожарной охраны городского округа город Уфа Республики Башкортостан» о том, что здание не нарушает противопожарные нормы и правила;
• санитарно-эпидемиологическое заключение (СЭЗ) ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии Республики Башкортостан» о том, что здание построено без нарушений санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Помимо этого, необходимо обратить внимание, что согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительство, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации г., прежде чем подать в суд исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо обратиться в орган местного самоуправления, для города Уфы это Администрация городского округа г.Уфы Республики Башкортостан, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Только после получения отказа в выдаче разрешения на сохранение самовольной постройки, возможно обратиться в суд, в противном случае суд вправе оставить исковое заявление без движения.

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации в указанном обзоре разъяснил вопрос узаконения возведенного пристроя к существующему дому, на которое собственность уже оформлена. Верховный Суд указал, что законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть постройки, поэтому права собственника могут быть защищены только путем признания права в целом на объект недвижимости в реконструируемом виде, т.е. сразу и на дом и на пристрой к дому.

Самострой: суть понятия

В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.

Самостроем признают:

• здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
• объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
• строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
• постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.

Владелец нелегально отстроенного здания не будет обладать правом собственности в отношении него. Иначе говоря, не сможет продать объект, подарить, сдать в аренду и произвести с ним прочие юридические действия.

Интересно, что в последнее время случаи нелегального возведения строений всплывают все чаще. В большинстве своем подобное связано с неосведомленностью граждан о том, что приобретение участка земли еще не наделяет их правом строить на нем объекты недвижимости. Люди попросту не знают, что любые постройки на купленной территории требуют предварительного согласования с органами администрации.

В дальнейшем от такой неосведомленности возникают серьезные проблемы в виде штрафных санкций в размере до 1 млн. рублей, а в худшем случае — принудительный снос (если строение несет угрозу жизни, здоровью незаинтересованных лиц либо нарушает их права).

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

• более простой вариант – административный порядок согласования;
• при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Обращаем внимание на Федеральный закон от N 339-ФЗ, согласно которого в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» были внесены изменения.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

• Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях.
• Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС).
• Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг.
• Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан.
• Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Объект нуждается в предварительной постановке на учет. Это позволит в дальнейшем обращаться в суд, если легализация в упрощенном порядке оказалась невозможной.
Скачайте

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 1 989 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 1 142 hits)

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

• Где и как получить кадастровый паспорт земельного участка?

Если появились сомнения в соблюдении правил строительства или есть нарекания к проводимой процедуре, Росреестр вправе отказать в регистрации. Тогда собственник решает проблему через суд.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители.

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю. После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.
Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.
Скачайте

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 1 989 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 1 142 hits)

Основные требования к иску:

1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

• Инструкция по оформлению дома в собственность: пошаговое описание

После подготовки иска предстоит вычислить, сколько стоит оплата пошлины за рассмотрение дела в суде. Не установлено единой суммы пошлины, так как она рассчитывается по стоимости неузаконенного объекта. Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости.

Скачайте и ознакомьтесь: 

Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ "Самовольная постройка" (72,6 KiB, 1 219 hits)

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

• копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса;
• оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина;
• бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;
• техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке;
• справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих;
• документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан;
• бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);
• оплаченная квитанция госпошлины.

Место подачи иска выбирают, исходя из общих правил:

• в регионе расположения спорного объекта;
• в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей;
• в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

• заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности;
• квитанцию об оплате регистрационной пошлины;
• паспорт заявителя;
• судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу;
• техпаспорт объекта легализации.

Признание постройки мирным путем

В 2019 году можно узаконить постройку в рамках так называемой дачной амнистии, которая действует с июня 2006 г. и была продлена до 2020 года.

Для использования упрощенного варианта регистрации гражданин должен предоставить в  местную администрацию следующий перечень документов:

• паспорт;
• документ о праве собственности на участок;
• технический план постройки из БТИ;
• квитанцию об уплате пошлины за регистрацию прав собственности;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• кадастровый план участка.

Уполномоченный орган проверит всю предоставленную документацию и выдаст документ о праве собственности на постройку. Если постройка будет переведена в статус жилого дома, в ней можно будет зарегистрироваться.

Решение о ликвидации самостроя принимается судом. Однако в ст. 222 ГК РФ установлены основания, по которым административный орган может самостоятельно принять решение о сносе сооружения. К таковым относятся:

• отсутствие правоустанавливающих документов, требуемых отечественным законодательством, на земельный участок, где был возведен объект недвижимости;
• участок, на котором было построено сооружение, не допускает возведение на нем каких-либо объектов, либо же данная территория предназначена для общего пользования.

Таким образом, административное решение о сносе самостроя возможно только в отношении тех построек, которые были возведены на отдельных категориях земель.

Ст. 222 ГК РФ прямо запрещает муниципальным властям снос самовольных строений, которые были воздвигнуты без разрешительной документации, в случаях, если участки, на которых они расположены, находятся в частных руках. Исключением являются объекты, создающие опасность для жизни и здоровья людей.

Следует помнить, что если постройка была легализована в зале суда, то решение о ее сносе муниципалитет принять не может.

Выходное пособие при увольнении предоставляется для того, чтобы гражданин не остался без денег на жизнь после потери работы. Давайте рассмотрим, что такое выходное пособие, кому оно предназначается и как рассчитать выходное пособие. Читать подробнее

Список основных требований

Едва ли не единственное, что владелец самостроя может сделать самостоятельно, это оценить свои шансы на легализацию путём сопоставления существующих требований к недвижимым объектам с реальной картиной. Основными требованиями являются:

• Принадлежность земельного участка, на котором размещён самострой, одному и тому же гражданину. Должно быть свидетельство государственной регистрации земли и информация, указанная в единой кадастровой базе;
• Отсутствие правовых нарушений по отношению к третьим лицам (захват чужой территории полностью или частично, несоблюдение норм минимального расстояния между объектами и границами участка, загромождение прохода или проезда для населения или транспорта, тому подобное);
• Безопасность самостроя, отсутствие угроз здоровью и жизни (подтверждается вышеупомянутыми актами);
• Соответствие постройки целевому назначению земельного участка.

Если самовольное строительство не отвечает хотя бы одному из перечисленных пунктов, узаконить его будет невозможно до тех пор, пока эти несоответствия не будут устранены, а конфликты с соседями не будут улажены.

Упрощенный порядок

Говоря об упрощенном варианте узаконивания нелегального строения, подразумевают дачную амнистию, закон о которой был принят еще в 2006 году. Однако с 1 января 2019 года порядок подвергся некоторым изменениям и теперь процедура проводится по более ужесточенным правилам. В частности, это касается пакета документов.

Для получения прав на самострой необходимо обратиться в местный муниципалитет и составить заявление. Также в руки уполномоченноголица потребуется передать бумаги:

1. паспорт;
2. согласие на ввод в эксплуатацию нового строения (бумага не требуется до 1 марта 2019 года);
3. документы, удостоверяющие право собственности на земельный надел;
4. технический план, включая экспликацию строения;
5. межевой план территории, для чего потребуется зафиксировать участок в кадастре и привлечь экспертов для составления схемы.

Важно помнить, что порядок распространяется на земли сельхозназначения и территории населенных пунктов, отведенных под индивидуальное строительство, огород, дачу.

Можно ли узаконить самовольную постройку

Чтобы избежать неприятностей с вновь выстроенными объектами, следует как можно быстрее приступить к процессу легализации. Тем более что такая практика довольно распространена. Причем лицам, самостоятельно выражающим желание пройти процедуру, чаще всего идут навстречу и помогают в оформлении необходимых документов.

При этом порядок легализации самостроя с каждым годом ужесточается. Существует реестр земельных территорий, приватизация объектов недвижимости на которых строго запрещена. Поэтому прежде чем приступать к процедуре узаконивания, требуется навести справки и выяснить, не относится ли участок к такой зоне. Иначе решение по вопросу оформления постройки может быть совсем не радужным и привести к сносу здания.

В случае определения категории земельного надела следует опираться и на Земельный Кодекс РФ. Здесь можно найти акты, освещающие тему предназначения площадей, в частности, для строительства. Если земля, на которой возведен объект, для этого не подходит, потребуется предварительно перевести ее в другую категорию. Это получается далеко не всегда, что также может выступить препятствием на пути легализации постройки.

Правовой акт, описывающий особенности и основные моменты процедуры вступил в силу в 2019 году. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек. Правовой акт описывает основные моменты процесса.

Существует 2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:

1. решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
2. узаконивание через судебные органы.

Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.

Несколько решений из практики ООО «БашЮрЗащита»

Дело о признании сделки по купле-продаже нежилого помещения недействительной.

Нашему доверителю были должны большую сумму денег – более одного миллиона рублей. Должник, чтобы его недвижимое имущество не было реализовано, продал его своему сыну. Нашим юристам удалось доказать, что сделка мнимая и вернуть имущество должнику, чтобы в последствии обратить на него взыскание. Верховный суд РБ поддержал решение районного суда.

Решение Илишевского районного суда

Апелляционное определение ВС РБ
Дело о снятии с регистрационного учета

В нашу юридическую фирму обратился мужчина купивший квартиру, в которой были прописаны бывшие собственники, несмотря на то, что по условиям договора купли-продажи квартиры Продавцы обязались сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от личных вещей после регистрации права собственности на Покупателя. Решение суда было принято в пользу клиента нашей фирмы, суд признал Продавцов утратившими право пользования квартирой, и снял их с регистрационного учета. Интересы клиента представлял юрист Давлетшин Айрат.

Решение Кировского районного суда Дело о признании права собственности в порядке приобретательной давности

К нам обратился мужчина, который пользовался своим домом с 1950 года, однако не зарегистрировал на него права собственности. Нам удалось доказать, что он добросовестно и неприкрыто владел и пользовался данным имуществом более 15 лет и признать право собственности на дом в порядке приобретательной давности.

Решение Орджоникидзевского районного суда

Наши юристы помогут узаконить постройку, пристройку, пристрой к дому используя для этого как административные, так и судебные процедуры, а также мы окажем различные комплексные юридические услуги по всем сопутствующим вопросам данной тематики (получение технических условий, заключений, санитарно-эпидемиологического заключения, пожарной экспертизы) с последующей государственной регистрации права на объект строительства в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Способы решения

Самострои узаконить можно одним из двух вариантов, а именно:

Независимо от того, какой из способов будет выбран, владельцу самостроя необходимо подготовить одинаковый перечень документов, к которым относятся:

• Копии личного паспорта и идентификационного кода;
• Выписки из похозяйственных книг;
• Документы, удостоверяющие права на земельный участок, на котором расположен самострой;
• Кадастровая документация (план и паспорт);
• Налоговая декларация (не для любого объекта).

Согласование вопроса

Узаконивание любых самостроев требует согласования с органами местного самоуправления, администрацией, а также рядом сопутствующих государственных инстанций, в чьи обязанности входит проведение экспертиз. Иными словами, будут привлечены те же структуры, которые ответственны за принятие решения по выдаче разрешений на строительство и введение здания в эксплуатацию. Срок узаконивания будет в каждом случае разным. Все зависит от обстоятельств каждого ответчика.

При улаживании вопроса без вмешательства суда, заявление о легализации самостроя подаётся местной администрации, которая и назначает комиссии для его осмотра. Без визуальной проверки и тестирования инженерных коммуникаций решение не может быть принято. Однако у заявителя есть право привлечь к работе комиссии независимых специалистов, оценка которых имеет более весомое значение и будет решающей.

В некоторых ситуациях могут возникнуть затруднения с коммунальными службами, особенно если они были самовольно подведены к объекту или их наоборот необходимо подвести. Однако даже в самых положительных случаях нарушитель остаётся нарушителем и от административного штрафа не освобождается.