Адвокат: Возврат в собственность ранее проданной квартиры (недвижимости).

Недвижимость
/
Ирина Самсонова

Вернуть квартиру после покупки продавцу можно при наличии существенных недостатков, обнаруженных в ней после покупки и не оговоренных в договоре.

Содержание

Если недостаток существенный — квартиру можно вернуть!
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Что такое недостаток?
Вопросы и ответы

Если недостаток существенный — квартиру можно вернуть!

И деньги тоже можно вернуть.

Что такое существенный недостаток? Все просто. Это недостаток, который:

невозможно устранить;
невозможно устранить без несоразмерных затрат (стоимость устранения выше стоимости квартиры);
проявляется вновь и вновь после его устранения.

Что может сделать покупатель?

В данном случае покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченной суммы.

Предусмотренное статьей 475 ГК РФ право замены товара на аналогичный надлежащего качества в сделках с недвижимым имуществом не применяется.

Чтобы расторгнуть договор, вернуть уплаченную сумму нужно доказать, что недостаток является существенным. И здесь каждый случай индивидуальный, каждый случай – прецедент.

Некоторые, признанные судом существенные недостатки:

дефекты во внутренней проводке, возникшие до передачи объекта и ставшие причиной пожара;
неправильно покрытая крыша на индивидуальном доме, прохудившаяся при первом же дожде.

Полагаем, что к существенным недостаткам можно отнести: отсутствие и невозможность технологического присоединения к электросети, водоснабжению, водоотведению, отоплению.

А вот невозможность подключения к газу, не является существенным недостатком, так как без желтой трубы жить в помещении можно. В этом случае покупатель может рассчитывать только на соразмерное уменьшение цены договора.

Недостатки в отделочных работах ни при каких обстоятельствах не могут быть признаны существенными. Ну разве что недовольные рабочие не залили в бетон банку со ртутью. Конечно же такое помещение эксплуатировать нельзя.

Покупателю при предъявлении претензий нужно знать о сроках гарантии. Если в договоре срок гарантии не установлен, то по общему правилу гарантия на объект недвижимости составляет 2 года (статья 477 ГК РФ). При обнаружении недостатка после истечения срока гарантии иск об устранении или расторжении договора судом удовлетворен не будет.

Итак, квартиру и любой другой объект недвижимости можно вернуть (потребовать уменьшения цены или устранения недостатков за счет продавца) только при наличии недостатков. Если квартира просто разонравилась после покупки, то вернуть ее как брюки или пиджак в магазин в течение 14 дней не получится.

Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?

Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.

Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:

требовать уменьшения цены;
требовать устранить дефекты;
требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.

Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.

Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого). При этом:

продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
присутствовать при осмотре помещения экспертом;
затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.

Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.

Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.

Что делать если покупатель подписал акт приема-передачи до осмотра квартиры?

Помимо договора купли-продажи составляется акт приема-передачи недвижимости. При покупке квартиры на вторичном рынке она осматривается до его подписания. При покупке квартиры на первичном рынке все бумаги подписываются в офисе компании, а сама квартира может находиться совсем не близко.

Доверчивые покупатели подписывают все документы, а затем в спокойной обстановке изучают недостатки квартиры. В такой ситуации довод продавца о том, что покупателем был подписан акт приёма-передачи квартиры, в котором он указал, что претензий к продавцу не имеет, суд признает несостоятельным, поскольку акт приёма-передачи квартиры подписывался покупателем в офисе продавца до момента осмотра квартиры, в связи с чем данный акт в части того, что покупатель не имеет претензий, не может быть принят в качестве подтверждения передачи истцу квартиры надлежащего качества согласно условиям договора купли-продажи.

И все же это не руководство к действию, несмотря на то, что документ можно оспорить. Осмотрите, изучите, а затем подпишите.

После подписания акта приема-передачи, покупатель имеет право предъявить претензию по поводу устранения недоделок, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре. Недоделки, которые могут быть выявлены при визуальном осмотре после подписания акта приема-передачи, предъявлять продавцу можно, но при его отказе от их устранения и последующим обращением в суд, судья откажет покупателю.

Приведем пример. Покупатель подписал акт приема-передачи. Через месяц потребовал от продавца устранить недостатки: установить водосчетчики и утеплить стену. Когда покупатель принимал квартиру, то визуально он мог видеть, что водосчетчики отсутствуют, поэтому это требование удовлетворению не подлежит. А вот выявить стену, которая промерзает зимой, покупатель явно не мог, особенно если прием квартиры осуществлялся в теплое время года.

Таким образом, при обнаружении недостатка покупатель не вправе вернуть квартиру и потребовать возврата полной суммы денег. Однако при обнаружении существенного недостатка дело обстоит иначе.

Что такое недостаток?

Понятие недостатка довольно обширное. Простым языком недостаток – это несоответствие чему-либо. В контексте с недвижимостью к недостаткам относится:

несоответствие объекта недвижимости требованиям и нормам, установленным законом (СНиП, СаНПИН);
несоответствие объекта недвижимости целям, для которых приобретается;
несоответствие условиям договора.

Гражданским законодательством установлены требования к качеству продаваемого покупателю товара (а квартира является товаром). Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (часть 1 статьи 469 ГК РФ).

Как правило, в договоре купли-продажи между физическими лицами про качество квартиры нет ни слова.

В таком случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых передаваемый товар обычно используется (часть 2 статьи 269 ГК РФ).

Что можно отнести к недостаткам (недочетам, неисправностям, дефектам):

не работающая вентиляция
кривые стены
трещины в стенах
не соответствующая заявленной высота потолка
перепады высоты потолка
высокая влажность (особенно актуально для подвальных помещений)
стяжка пола под уклоном
некорректная работа запорных устройств (двери, окна, петли)
отсутствие предусмотренных договором счетчиков
отсутствие освещения
повреждения электропровода
низкое напряжение в электросети
протечки труб водоснабжения и канализации
отсутствие или некорректная работа приборов отопления
плохая фиксация сантехники, приборов отопления
наличие несогласованной перепланировки (для вторичного рынка)

Недостатки бывают несущественными, а бывают существенными.

Вопросы и ответы

Если какой-либо человек был прописан в квартире, на которую у него никогда не было права собственности и он был выписан, например, в тюрьму, может ли он вернуться в эту квартиру после того, как выйдет из тюрьмы или будет выписан из психбольницы или ещё откуда-нибудь? Если да, то в каких случаях?

Если нет, то почему многие покупатели в обязательном порядке требуют расширенную выписку из домовой книги, которая отражает информацию о всех, кто когда-либо был прописан в квартире?

Эксперт:

он был выписан, например, в тюрьму, может ли он вернуться в эту квартиру после того, как выйдет из тюрьмы или будет выписан из психбольницы или ещё откуда-нибудь? Если да, то в каких случаях?

Юрий

вот приговор суда- обвинительный- является основанием для утраты прописки, а вот лечение в больнице- даже психиатрической- нет.

еще возможен вариант — это выселение через суд (но для этого тоже нужны веские основания- даже наличие др жилья не является основанием). Тут чтобы дать какой то конкретный ответ надо знать ситуацию подробно- и так же подробно знать что именно вы хотите.

Юрий

на самом деле это не понятно — если человек был прописан… но потом выписался и допустим квартира была продана- прописку уже у него восстановить не получиться. В таких ситуациях играет роль право собственности, а не место регистрации ( прописка)

Эксперт:

Дело в том, что при отбывании наказания гражданин выписывается без его ведома и на основании приговора, то есть он снимается с регистрациипротив своей воли и право на данное жилое помещение не утрачивает

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
ЗАКОН
О ПРАВЕ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИНА СВОБОДУ ПЕРЕДВИЖЕНИЯ, ВЫБОР МЕСТА ПРЕБЫВАНИЯИ ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

..........

Статья 7. Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства
Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях:

........

осуждение к лишению свободы или принудительным работам — на основании вступившего в законную силу приговора суда;

Поэтому он после отбывания наказания на полном основании может потребовать восстановления регистрации, так как его отсутствие носило вынужденный и временный характер и права на проживание он лишаться не хотел, а выписан без своего ведома только в целях полноты и правильности регистрационного учета граждан

Именно поэтому — при покупке жилья и заказывают расширенную выписку — чтобы видеть кто и на каком основании выписан. Чтобы не было ситуации, когда Вы купите квартиру/, а к Вам ночью придет гражданин и скажет что я вот вышел из мест не столь отдаленных и буду у Вас жить, подвиньтесь

Эксперт:

Уточните, квартира в чьей собственности? Гражданина или муниципалитета?

Эксперт:

Право собственности и регистрация (прописка) это совершенно разные вещи.

Если у него нет права собственности на квартиру, то его можно выписать через суд.

Чтобы выписать без согласия человека нужно обратить в суд и получить судебное решение о снятии с регистрационного учета.

может ли он вернуться в эту квартиру после того, как выйдет из тюрьмы или будет выписан из психбольницы или ещё откуда-нибудь? Если да, то в каких случаях?

Если Вы снимете его с регистрационного учета, то не может.

Скорее всего это связано с наличием прописанных несовершеннолетних детей, в этом случае у покупателей квартиры могут возникнуть определенные трудности.

С уважением,

Лебедев Игорь

Эксперт:

Юрий

В расширенной выписке указываются лица когда-либо зарегистрированных (прописанные) в этой квартире с момента сдачи её в эксплуатацию
Сведения из расширенной выписки необходимы для определения рисков оспаривания отчуждения данной недвижимости.

Так в выписке указываются:

1. Лица, снятые с учёта на основании судебного решенияв связи с осуждением к лишению свободы (имеют право пользования данным жилым помещением и может быть нарушено их право на приватизацию).

в связи с признанием безвестно отсутствующим, объявлением умершим (аналогично с осужденными).
2. Лица, снятые с учёта в связи с выездом для лечения в лечебно- профилактическое учреждение (те же риски).
3.Несовершеннолетние лица, снятые с регистрационного учёта:
в связи с выбытием в интернат (жилое помещение сохраняется за ними и тожно быть представлено им к проживанию по достижению 18 лет + опять же вопрос приватизации)
в связи с переменой места жительства.
4. Лица, снятые с рег. учёта в связи с призывом на военную службу, и в
последствии не возобновившие регистрацию в данном жилом помещении (с этими все просто — если после службы в армии зарегистрировались по иному месту жительства риски почти нулевые).
5. Лицах, снятые с регистрационного учёта по доверенности (встречаются редко и в основном в мошеннических схемах).

Эксперт:

Юрий!

По общему правилу, при продаже квартиры собственником, иные лица, имеющие право пользования этой квартирой такое право утрачивают, но есть исключения.

Возможна ситуации, когда Вы приобретаете квартиру «с жильцом», то есть квартиру, обремененную правом пользования (обычно бессрочного пользования) другого лица.

Это связано с процедурой приватизации. Суды рассуждают так. Если лицо, имеющее право на приватизацию данной квартиры, дало разрешение на приватизацию (передачу квартиры в собственность) в пользу кого-либо, то такое лицо сохраняет бессрочное право пользования данной квартирой даже если она будет продаваться. Такое право пользования будет сохраняться до тех пор, пока это лицо от него не откажется.

В связи с этим, подобное обременение квартиры можно проверить получив выписку из Росреестра и справку о всех зарегистрированных в квартире. Но есть случаи, когда Вы не увидите лицо, имеющее право пользование этой квартирой в списке зарегистрированных в ней на данный момент лиц.

Это связано с тем, что снять с регистрационного учета могут (даже должны) при осуждении лица с отбыванием наказания в колонии и убытием к месту отбывания наказания. Кроме этого, лицо, имеющее право пользования квартирой может быть снят с учета с убытием в армию или, как Вы задали в вопросе, на принудительное лечение. Такие лица, хоть и не зарегистрированные в этой квартире, все равно сохраняют право проживать в ней, так как их выезд носит временны, а не постоянный характер, а также вынужденный, а не добровольный.

Именно это — основание снятия с регистрационного учета и проверяется поквартирной карточке или справке о всех ранее проживавших в этой квартире.

Есть еще некоторые нюансы, связанные с наличием несовершеннолетних детей во время приватизации.

Поэтому, зная эти моменты и получив справку о всех проживавших и проживающих в этой квартире, Вы можете увидеть или предположить, кто из них может претендовать на право проживать в ней после того, как Вы купите эту квартиру. Или установите, что подобных «претендентов» нет и быть не может.

С уважением, С.Сергеев

Эксперт:

Если такой человек вернется, то его можно выселить в судебном порядке.Данная процедура, конечно, может затянуться и потребует не мало денежных вложений, а также нерв, поэтому лучше всего взять выписку из домовой книги. В ней будет отражена вся история зарегистрированных и снявшихся с регистрационного учета лиц.

Также советую взять выписку изЕГРП. ЕГРП — это информационная база о правообладателях на объекты
недвижимости, основаниях их прав, а также обременениях, арестах и
запретах.Для этого необходимо обратиться в Росреестр.

Эксперт:

Юрий. Не разделяю оптимизм коллег по поводу возможного выселения осужденного ранее гражданина. Возможно, они необоснованно связывают регистрацию (прописку) с правами на жилое помещение. Что очень странно. И не учитывают, что снятие с регистрационного учета, само по себе, не означает утрату права пользования жильем. Это первое.

И, второе. Положение о том, что человек осужденный на срок свыше 6 месяцев, утрачивает право пользования жильем, имевшееся в ЖК РСФСР, было предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ еще в 90-ые годы. И КС РФ постановил, что это положение неконституционно и не может применяться, т.к., по сути, оно означает двойное наказание. Человек, помимо лишения свободы, наказывается еще и лишением жилья. По существу, эта норма плодила бомжей. Потом была масса судебных решений, вплоть до ВС РФ, которыми гражданин, снятый с регистрационного учета в связи с осуждением, признавался имеющим право пользования жильем, из которого он был выписан (позднее — снят с регистрационного учета) в связи с осуждением, признавался имеющим право пользования и вселялся в квартиру.

Поэтому опасения покупателей вполне оправданны. Чтобы снять эти опасения, необходимо либо иметь на руках решение суда о том, что право пользования жилым помещением этого гражданина прекращено (что маловероятно, разве что есть еще какие-то основания, помимо снятия с регучета), либо о признании его безвестно отсутствующим. Однако второе — тоже не стопроцентная гарантия, т.к. по закону, в случае явки гражданина, признанного безвестно отсутствующим, он во всех правах, включая жилищные, восстанавливается. Хотя, такое развитие собятия и маловероятно, совсем исключить его нельзя.

Эксперт:

Обращаетесь в ФМС или паспортный стол своего ЖЭУ

п. 17 Приказа ФМС № 208 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ АДМИНИСТРАТИВНОГО РЕГЛАМЕНТА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОЙ МИГРАЦИОННОЙ СЛУЖБОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ УСЛУГИ ПО РЕГИСТРАЦИОННОМУ УЧЕТУ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО МЕСТУ ПРЕБЫВАНИЯ И ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА В ПРЕДЕЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Регистрация граждан по месту жительства Граждане, изменившие место жительства, обязаны не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, а при их отсутствии — к собственнику жилого помещения и представить: 1)документ, удостоверяющий личность; 2)образец заявление о регистрации по месту жительства по форме № 6 3)документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (заявление лица (лиц), предоставившего гражданину жилое помещение, договор, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, решение суда о признании права пользования жилым помещением либо иной документ, подтверждающий наличие права пользования жилым помещением).