Стандартная покупка недвижимости на первичном и вторичном рынке обходится дорого. Можно сэкономить, если оформить ДДУ или вступить в ЖСК, то есть фактически купить жилье еще на этапе строительства. Расскажем, что такое жилищные кооперативы в России, какие плюсы и минусы в них есть, как организовать ЖСК и купить жилье в нем. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — что это такое Что это Как расшифро. В чем отличие ДДУ и ЖСК? Подробно о плюсах и минусах каждого вида сделки, образцы документов (договоров) и подводные камни в нашем материале.

Что такое ЖСК

Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса. Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы. Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит. В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму. Для сбора средств отводится не менее года.

Читайте также: Страхование долевого участия в строительстве

Плюсы и минусы дома в ЖСК

Плюсы и минусы дома в ЖСК

Как и у другого способа покупки недвижимости, у ЖСК есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

Плюсы ЖСК

Возможность рассрочки. Участники кооператива вносят деньги постепенно, например, каждый месяц. Они могут оплачивать жилье в рассрочку все время строительства, а в некоторых случаях — определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию. Это удобно, особенно если нет возможности накопить на покупку жилья.

Низкая стоимость. Если сравнивать цены квартир по ДДУ и в ЖСК, жилищно-строительные кооперативы выгоднее. Это связано с тем, что застройщики, работающие по ДДУ, связаны массой обязательств. У них есть четкие сроки строительства, определенные гарантии, они вынуждены нести больше расходов. Поэтому стоимость жилья выше.

Прозрачное управление. Каждый собственник будущей квартиры может принимать участие в общих собраниях и влиять на принимаемые решения. Например, можно выбрать более дешевые строительные материалы для строительства и таким образом снизить себестоимость недвижимости.

Смена подрядчиков. Чтобы построить дом, ЖСК нанимает застройщика. В случае его банкротства жилищно-строительный кооператив может легко сменить подрядчика, просто заключив новый договор с другой компанией. Для сравнения, по договору ДДУ дольщики должны требовать жилье через суд.

Дальнейшее управление. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию управление им переходит к собственникам. Правда, для этого придется ликвидировать ЖСК и создать ТСЖ. Но в будущем владельцы квартир также могут сами решать, на что тратить деньги и как обслуживать жилье.

Минусы ЖСК

Строгие ограничения. По статье 111 ЖК РФ, стать членами кооператива могут люди старше 16 лет, и в некоторых случаях юридические лица. Число членов ЖСК не должно быть меньше 5, в ином случае проведут ликвидацию. А максимальное число пайщиков не должно быть больше, чем число помещений в МКД. То есть у одной квартиры не может быть два собственника, пай всегда оплачивает один человек. Он может передать долю другим только после оформления права собственности.

Отсутствие ответственности. ЖСК не отвечает за срыв сроков строительства и другие форс-мажорные обстоятельства. Фактически собственники сами строят дом, поэтому и вся ответственность ложится на них.

Риски. Договоры о вступлении в ЖСК не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому существует риск двойных продаж — когда одна и та же квартира продается одновременно двум собственникам. Чтобы этого не случилось, лучше тщательно проверить ЖСК перед вступлением в него.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2019 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Права и обязанности сторон

Читайте этот раздел так, как если бы ваши права были нарушены сегодня. От того, будет ли прописана ситуация в соглашении и какие будут вытекать из этого последствия, зависит исход конфликтных ситуаций.

К обязанностям членов ЖСК относят:

  • соблюдение положений утвержденного устава кооператива;
  • выполнение решений, принятых на общем собрании членов ЖСК;
  • погашение положенных частей пая в установленные графиком сроки;
  • внесение дополнительных взносов, необходимость которого вызвана принятым решением органов кооператива.

В обязанности кооператива входит:

  • контроль целевого направления внесенных членами кооператива паев (непосредственно на строительные работы);
  • выдача справки, подтверждающей полную выплату положенной суммы пая;
  • контроль передачи акта приемки жилого здания по окончанию строительных работ.

Права пайщиков:

  • участие в общем собрании членов ЖСК;
  • право предоставления квартиры на основании условий договора после выплаты положенной суммы взноса.

К правам кооператива относится право получения паев от членов, а также изменение условий договора в случае возникновения обстоятельств, связанных с действиями застройщика.

Смотрите статьи по теме:

  • как решить спор с руководством кооператива,
  • какие права даёт вступление в ЖК,
  • что даёт участие в общем собрании,
  • какой закон защищает права пайщиков.

Фото 1

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

  • Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
  • Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
  • Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
  • Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
  • Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

Как создать ЖСК

Как создать ЖСК

Строительный кооператив можно создать самостоятельно. Для этого нужно собрать инициативную группу, распределить обязанности и выполнить простой алгоритм действий.

Чтобы создать ЖСК, нужно:

подготовить устав ЖСК, план развития, собрать инициативную группу;

провести собрание среди инициативной группы, принять решение о создании ЖСК и запротоколировать его;

зарегистрировать ЖСК как юридическое лицо — для этого нужно предоставить в ФНС квитанцию об оплате госпошлины, протокол собрания, устав и другие учредительные документы.

Помимо основных документов, нужно будет предоставить заявление о регистрации.

Важно: регистрировать ЖСК нужно по его местоположению. ФНС в течение 3 дней зарегистрирует юридическое лицо.

Особое внимание стоит уделить уставу. Статья 116 ГК РФ и статья 112 ЖК РФ предъявляют к нему особые требования. Согласно законодательству, в уставе должна быть следующая информация:

юридическое название организации, в котором обязательно должно присутствовать слово «кооператив»;

точный адрес местоположения ЖСК;

сведения о том, чем занимается кооператив и какие цели ставит перед собой;

точный порядок вступления в ЖСК, которым дальше будут руководствоваться все, кто хочет вступить в него;

размеры вступительных и паевых взносов;

порядок уплаты — например, в течение какого времени и на какие реквизиты новые члены ЖСК должны внести деньги;

порядок покидания ЖСК и выплаты паевого взноса, других выплат, положенных в этом случае;

ответственность за невнесение взносов;

состав руководства ЖСК и его компетенция — например, какие решения может принимать руководство без собрания;

состав и компетенция компании, которая контролирует деятельность кооператива;

порядок принятия решений, в том числе в случаях, когда они приняты единогласно или большинством голосов;

порядок компенсации убытков, понесенных в ходе деятельности, членами кооператива;

порядок реорганизации, ликвидации или последующего преобразования в ТСЖ.

К уставу можно добавлять свои пункты, которые не противоречат требованиям законодательства.

Разработать грамотный устав очень важно. Потому что если не осветить один из вопросов, можно понести серьезные убытки.

С 1 июля 2019 года после регистрации все ЖСК обязаны размещать в общем доступе ряд документов. К ним относятся:

расчетная документация;

документы, подтверждающие право ЖСК на землю;

отчеты о голосованиях;

заключения ревизора ЖСК.

После создания также нужно выбрать ревизора на срок не более 3 лет. Ревизионная комиссия будет проводить плановые ревизии, отчитываться о бюджете перед членами ЖСК, формировать отчеты о своей деятельности. Порядок работы ревизионной комиссии следует прописывать в уставе жилищного кооператива.

Плюсы и минусы ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Картинка

Максимальный срок больничного листа: от чего он зависит и как оформляется? Сколько можно находиться на больничном и какова средняя длительность больничного листа? Сколько больничных можно брать в год, чтобы не опасаться увольнения? Читать подробнее

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2019 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Преимущества и недостатки его в сравнении с другими формами управления МКД

Фото 3

Согласно ст. 161 ЖК РФ, у граждан есть выбор формы управления для МКД. Каждая из них обладает своими характерными особенностями в сравнении с ЖСК.

Преимущества жилищно-строительного кооператива

  1. Страхование от удорожания строительства в случае, если задействован сторонний застройщик, т.к. точная сумма зафиксирована в договоре с застройщиком об оказании услуг строительства дома.
  2. Пайщик, в случае выхода из ЖСК, может забрать сумму первоначального взноса, в свою очередь кооператив не перестает работать и просто перепродает пай другому участнику.
  3. Согласно договору, гарантией сохранности средств выступает сам строительный объект.
  4. Собственники могут выплачивать пай уже заселившись в квартиру по частям, в случае заключения договора рассрочки.

Недостатки ЖСК

  1. В сравнении с управляющей компанией, в кооперативе существует комиссия за коммунальные услуги и непрозрачность платежей.
  2. В сравнении с управляющей компанией, которая специализирована на предоставлении ряда жилищно-коммунальных услуг, в ЖСК выбранное представительство может оказаться недостаточно компетентным при исполнении своих обязательств.

Права и обязанности пайщиков в ЖСК

Права и обязанности пайщиков в ЖСК

Допустим, вы выяснили, что такое кооперативный дом, выбрали подходящий ЖСК и заключили договор. Но не предусмотрели, что каждая жилищная кооперация должна действовать по закону, и у всех пайщиков есть свои права и обязанности. За нарушение обязанностей вас могут выселить, а потраченные средства вернутся, только если новый пайщик полностью оплатит взнос.

Рассмотрим права, обязанности членов кооперативов подробнее.

Права пайщиков в ЖСК

Принимать участие в общих собраниях и голосовать по выдвинутым вопросам, влиять тем самым на дальнейшее продвижение строительства, его стоимость и другие важные параметры.

Изучать размещенную в общем доступе руководством ЖСК документы, чтобы контролировать тем самым деятельность кооператива.

В любой момент покинуть кооператив и получить причитающиеся выплаты, если при этом не будет нарушен устав.

Обязанности пайщиков в ЖСК

Оплачивать паевые взносы, коммунальные услуги и другие обязательные платежи в срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива.

Подчиняться решениям общего собрания, даже если ваше мнение не совпадает с мнением большинства.

Ежегодно покрывать образовавшиеся у ЖСК убытки путем выплаты дополнительных взносов.

Уплачивать налоги на жилую недвижимость в соответствии с НК РФ.

ЖСК позволяет покупать недвижимость дешевле, чем даже по ДДУ, но несет больше рисков. Их можно минимизировать, если внимательно подойти к выбору кооператива, изучить свои права и обязанности, принимать активное участие в жизни кооператива.

Порядок заключения

Для вступления в жилищно-строительный кооператив необходимо совершить следующие действия:

  1. подать заявление о приеме в ЖСК в свободной форме;
  2. получить положительное решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации;
  3. заключить договор о вступлении в кооператив;
  4. оплатить вступительный взнос и получить на руки соответствующий финансовый документ с подтверждением;
  5. получить расписку или справку из ЖСК, которая дополнительно подтверждает факт принятия заявления в члены кооператива.

Договор ЖСК перед подписанием предварительно рекомендуется очень внимательно изучить, и только при полной уверенности в застройщике и его репутации вставить свою подпись.

Вас интересует тема про жилье для переселенцев и беженцев? Рекомендуем вам наш, экспертный материал!

Если вам необходимо правильно составить договор по субаренде земельного участка,  то читайте нашу подробную статью на эту тему!

Где лучше брать ипотеку? Всю информацию вы найдете в нашем материале по ссылке.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Что регулирует договор?

Что регулирует договор?

Договоры с ЖСК могут быть двух типов:

  1. предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК – читайте здесь.
  2. договор паенакопления. ЖСК просит подписать договор, который будет описывать порядок внесения платежей и передачи квартиры.

Скачать образец договора о порядке оплаты с ЖСК можно тут.

По сути дела, договор повторяет устав жилищного кооператива. Возможно, он расширяет его, дополняя неустойкой. Совершенно точно, это привычный нам юридический документ.

Не путайте с договором долевого участия.

Читая положения договора, держите в голове эти риски:

  • за просрочку никто не ответит, если нет средств на выполнение работ, подрядчик бездействует и у вас проблемы с документами;
  • пайщики платят, если растёт цена строительных материалов или появляются дополнительные работы;
  • члены начинают платить за коммунальные услуги ещё до получения жилищной площади в пользование;
  • когда общее собрание распределяет квартиры, начинаются споры между пайщиками.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 - Москва

8 (812) 309-74-28 - СПб

Фото 3

В чем отличия между ДДУ и ЖСК для покупателя

Договор долевого участия и ЖСК имеют множество различий. Это и государственная регистрация, и стоимость самого строительства, и его сроки, и возможность рассрочки в процессе возведения жилого здания, и гарантии безопасности интересов будущих жильцов. Какие отличия имеют договор ЖСК и ДДУ представлены в таблице ниже.

Несмотря на более доступную стоимость жилищно-строительного кооператива, сотрудничество по договору долевого участия, как упоминалось выше, пользуется гораздо большим спросом на современном рынке.

Мнение экспертаЮрист КонсультантБесплатно помогу и отвечу на ваши вопросыЗадать вопросДанная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Риски членов и самих создателей кооператива

  • При невыполнении ЖСК требований по финансированию, застройщиком может быть недовыдано некоторое количество квартир.
  • Выход из кооператива осложнен тем, что нельзя просто так продать свой пай, т.к по уставу нужно в первую очередь предложить пай другим собственникам ЖСК. Тяжело продать жилье, т.к. новый покупатель в данной ситуации может пользоваться только наличными деньгами при покупке, т.к такая квартира не подходит под ипотеку.
  • В случае банкротства ЖСК, существует риск невозврата денег.
  • В случае спорных ситуаций, никаких выплат неустоек и убытков со стороны ЖСК не предусмотрено.

Договор ЖСК — что это такое?

Договор ЖСК – это популярный способ продажи новых жилых помещений. В нем описываются:

  • условия вложения денежных средств пайщиком в постройку дома;
  • первоначальный взнос, последующие оплаты;
  • сроки, отведенные на строительство;
  • описание и характеристика строящегося помещения;
  • условия, на которых пайщик может выйти из кооператива, а также вернуть вложенные деньги.

Для договоров между ЖСК и собственником нет законодательно установленного образца.

Кооператив имеет полное право составлять его на любых условиях (сроки, условия продажи и возврат взносов), а пайщик может согласиться с ними, либо отказаться и подыскать для себя иной вариант. Договор всегда составляется на лучших для застройщика условиях.

Данный договор подписывается для урегулирования отношений между кооперативом и пайщиками. Действует на основании ФЗ 215 «О жилищно-накопительных кооперативах». Цель заключения договора об участии в ЖСК — обязать кооператив предоставить нужную квартиру покупателю по завершению строительства.

Справка ! 30% жилья в новостройках покупается по договору ЖСК.


Перед подтверждением своего согласия на покупку квартиры именно в этом ЖСК нужно:

  1. изучить его Устав, там должны быть сведения о:
    • названии и местонахождении кооператива;
    • цели работы;
    • порядке входа и выхода из него;
    • выплате пая и его величине;
    • обязанностях руководящих органов;
    • ликвидации и реорганизации.
  2. Проверить, имеется ли разрешение на постройку многоквартирного дома.
  3. Узнать про наличие свидетельства о праве собственности и аренды земельного участка.
  4. Разведать, не находится ли кооператив на стадии банкротства.

Что такое ДДУ

Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики. Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора. Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.

Важно! Договор долевого участия контролируется положениями ФЗ-214, что позволяет дольщикам отстаивать свои права в судебном порядке, если в процессе сотрудничества со стороны застройщика имеются какие-либо нарушения.

Что входит в договор долевого участия

При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:

  1. Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
  2. Вид материалов, используемых при строительстве.
  3. Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
  4. Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
  5. Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
  6. Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.

Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.

Вопросы и ответы

Я приобрела квартиру в доме под управление ЖСК, в члены ЖСК не вступала. Договор согласно статье 155 часть 6 ЖК РФ на оказание услуг ЖСК не составлен со мной. Оплата коммунальных услуг, содержание и текущий ремонт, капремонт оплачивается квитанцией ЕПД через МФЦ. Дополнительно ЖСК выставляет счёт на уплату целевых взносов, которые установлены решением общего собрания членов ЖСК.

Эксперт:

Елена!

В соответствии со ст.155 ЖК РФ:

5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

Поскольку Вы не член ЖСК, то Вы уплачиваете плату за содержание жилого помещения по договору с ЖСК (даже если письменного договора у Вас нет).

Поэтому нужно прежде всего понять, что за целевой взнос Вам выставляют.

Если это часть платы за содержание жилого помещения (то есть за содержание и ремонт), то это законно (вне зависимости от наличия письменного договора), если же нет — то не законно.

(В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Эксперт:
Дополнительно ЖСК выставляет счёт на уплату целевых взносов, которые установлены решением общего собрания членов ЖСК.

Елена

Уточните, а что понимается под «целевые взносы»? 

Если под данным понятием понимается содержание и ремонт общедомового имущества, то все законно, даже несмотря на то, что не являетесь членом ЖСК, если что — то иное, то данной обязанности у вас нет.

Просите предоставить копию решения/протокола, из которого будет видно, что понимается под «целевыми взносами».

Статья 158 ЖК РФ Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
 1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

При оформлении квартиры в собственность должно быть три собственника.Договор ЖСК надо заключать на троих?

Эксперт:

Зоя. Предполагается, что юрист сам должен догадаться, какой договор имеется в виду?

Имеется моногоквартирный дом в ЖСК. Всего 72 квартиры, 66 -члены ЖСК, 6-не члены (собственники жилых помещений) Как объяснить неч ленам ЖСК, что т.к. они они отказались вступать в ЖСК, с ними будет заключен договор об обслуживании?

Эксперт:
Как объяснить неч ленам ЖСК, что т.к. они они отказались вступать в ЖСК, с ними будет заключен договор об обслуживании?
Мария

Согласно ЖК РФ:

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/cc40e5148d54f4268615fc6abf58c3e1b74b2048/

5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

хочу приобрести квартиру в строящемся доме. Связался с застройщиком, попросил образец договора. Выслали договор вступления в ЖСК, который меня не устроил. Позже оказалось, что можно заключить ДДУ на эту же квартиру. Когда прислали образец, оказалось что застройщиком в этом ДДУ, выступает все тот же ЖСК, в который мне предлагали вступить. Какие возникают риски, если заключать ДДУ, в котором собственник ЖСК??? Как обезопаситься и какие документы потребовать у застройщика??

Эксперт:

Вообще, вступление в члены ЖСК подразумевает корпоративные права по отношению к лицу, осуществляющему строительство. Таким образом, санкции по  ФЗ «Об  участии в долевом строительстве ...»  не применяются.

Заключая же договор ДДУ с ЖСК, правоотношения будут обязательственными, а не корпоративными, поэтому возможность взыскать санкции с Застройщика останется.

Но в случае судебного спора, я уверен, что ЖСК будет ссылаться на то, что Вы вступили в корпоративные отношения и каких-либо прав на возмещение морального вреда, неустойки не имеете, что в действительности не является верным. Поэтому Вы можете заключить договор ДДУ, но, возможно, в суде придется этот момент обговорить в иске или объяснениях.

Потребуйте у ЖСК  разрешение на строительство, проектную документацию строящегося дома, сразу запросите реквизиты банковского счета, возможно понадобится в будущем.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://sdelka.guru/ddu/raznitsa-mezhdu-zhsk.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5adeba2279885eadd65addce/5c0642dded70c70437648ef1
  • https://viplawyer.ru/osobennosti-i-otlichiya-ddu-i-zhsk/
  • https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor/paeviy-vznos.html
  • https://viplawyer.ru/chto-takoe-zhsk/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk/plyusi-minusi-riski.html
  • https://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/dogovor-zhsk.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk/dogovor.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий