Как определить рыночную стоимость участка

Как узнать, сколько стоит земельный участок. Что влияет на стоимость надела. Законодательная база. Особенности определения рыночной стоимости земельного участка

Методы расчета

Для каждого из 3-х вышеперечисленных методов справедливы свои формулы для расчета стоимости ЗУ, поэтому нужно разобрать каждый в отдельности с примерами.

Доходный метод

Доходный метод один из самых сложны методов расчета. Чтобы применять его нужно хорошо прощупать экономическую и рыночную ситуацию. Он включает в себя еще три метода:

• остаточный метод;
• метод предполагаемого использования;
• метод земельной ренты

Рассмотрим методику земельной ренты. Для этой методики справедлива формула:

С=ЧОД/К

где С – стоимость, ЧОД – чистый доход, К – коэффициент капитализации

Пусть чистый доход составил 20 000 рублей, а коэффициент капитализации составил 28%, тогда:

С=20 000/0,28=71428,57 руб.

ЧОД и К рассчитываются отдельно весьма сложным образом, поэтому для упрощения мы взяли их известными величинами.

Затратный метод

Может применятся параллельно с предыдущим методом. Тогда он будет учитывать то сколько будет затрачено средств на возведение объекта капитального строительства.

Граждане решили построить жилой дома, чтобы продавать квартиры. Им потребуется некоторый стартовый капитал. Допустимая цена за землю будет равна:

ПД-Р=ПРД

где ПД – величина планируемого дохода, который может быть получен от этого бизнеса, Р – расходы, которые определяет затратный метод, ПРД – реальная возможная прибыль.

Для определения Р, то есть стоимости, нужно воспользоваться методом капитализации, который доступен лишь профессионалам.

При самостоятельном расчете необходимо определиться с тем какова приемлемая разница между потенциальной прибылью и реальными затратами. Деньги, которые буду получены в будущем и те, которые есть в распоряжении сейчас, могут «стоить» по-разному. Поэтому нужно исходить из того, собственник участка получит прибыль в размере 25-30% ПРД.

Кроме того, данный метод применим тогда известно среднее значение окупаемости земли.

Примером могут являться земли, принадлежащие ИЖС. В таком случае Р вычисляется как сумма вложенная собственником.

Пусть земля ИЖС была куплена за 500 тыс. руб., а коммуникации были проложены после покупки. Тогда расходы на коммуникацию и иные побочные расходы следует прибавить к 500 тыс.руб и в итоге получается желаемая стоимость земли.

Метод сравнения продаж

Применим для типовых объектов недвижимого имущества. Формула такова:

УРС=(ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3)/ОПУ

ЦЗУ – цена участка земли по порядковому номеру;

ОПУ – общая площадь участков, которые были проданы и приняты в расчет;

УРС – удельная стоимость на рынке, т.е. стоимость одного квадратного метра массива.

Применять данную формулу можно только если участки скомпонованы по признакам, которые влияют на формирование цены.

Самостоятельный расчет таким методом будет не точен, поэтому лучше обратиться к квалифицированному специалисту.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Если стоимость не является критическим параметром, то ее можно определить самостоятельно. Как вы поняли, сделать это можно посредством сравнительного анализа предоставленных подобных вариантов. Если же вы стремитесь получить более объективные и точные значения, или же такие значения требуются государственным структурам, то придется осуществлять полноценную оценку.

• Шаг 1: Выбор оценочной компании

В настоящий момент появилось достаточно существенное количество оценочных компаний, обратившись в которые можно получить квалифицированную и грамотную помощь в вопросе оценки. Непременно нужно сказать о том, что выбор должен быть рациональным, внимательным, грамотным. Должны оцениваться разные критерии: как давно работает компания, какие рейтинги актуальности имеет, стоимость услуг, наличие опытных специалистов и пр. Рекомендуется также детальное изучение отзывов и комментариев на различных форумах. На основании этого вы в действительности сможете найти и выбрать ту компанию, которая сможет помочь вам получить максимальные перспективы грамотной оценки.

• Шаг 2: Определяемся с вопросами

После того, как вы сделали выбор специалистов, которые будут производить необходимые оценочные действия, нужно четко определить ряд вопросов, которые должны быть рассмотрены в первую очередь. Нужно определить, какие потребуются документы, будет ли осуществлен процесс выезда по месту расположения участка, что входит в стоимость услуг, а также нужно предварительно определить количество времени, необходимое для проведения всех оценочных действий. Предварительная консультация позволяет четко выявить основные вопросы, разрешение которых в дальнейшем даст окончательное преимущество грамотного выбора набора опций и методов исследования.

• Шаг 3: Предоставляется необходимая документация

Нужно сразу же сказать о том, что проведение процедуры определения рыночной цены требует предоставления ряда документов. Рекомендуем предварительно, до момента, когда будет подписан договор осуществить процедуру сбора документации. Чтобы минимизировать расход времени и быстро выполнить поставленные задачи нужно просто осуществить посещение экспертов, попросить предоставить список документов, которые требуются для проведения оценки. После того, как вы получите такой список, вы можете осуществить сбор. Как только документы будут собраны, снова нужно обращаться к специалистам для проведения необходимых оценочных услуг.

• Шаг 4: Оплата услуг, заключение договора

Предварительные договоренности с оценочной компанией непременно должны быть зафиксированы документально. Составляется специализированный договор, в рамках которого в дальнейшем осуществляется процесс выполнения услуг. В данном документе в обязательном порядке должны быть прописаны все варианты ответственности оценщика за возникшие по его вине проблемы.

• Шаг 5: Согласование времени и даты

Нужно сразу оговорить дату и время проведения действий по оценочным работам. Проведение действий осуществляется в соответствии с ранее запланированным проектом. Обязательно производится выезд на место, после чего производится процесс визуального осмотра. На основании данного осмотра также формируется ряд данных, которые применяются в оценке.

• Шаг 6: Изучение информации экспертом

В оговоренное время вам нужно встретить специалиста и предоставить ему полноценный доступ к объекту. Далее производятся необходимые действия по осмотру. Возможно, специалист задаст вам ряд вопросов, которые помогут определить важные аспекты. Кроме всего прочего, произведется процесс повторного осмотра документации, сравнения данных и пр.

• Шаг 7: Получение отчета

Все действия должны быть четко зафиксированы в отчетной документации. Кроме всего прочего, определены методы, установлены цели. Описывается структура проведенных работ, осуществляется процесс формирования анализа и выводов. В конце указывается четко определенная стоимость, которая соответствует данному участку.

Процедура оценки и расчет

Оценка происходит в несколько этапов:

1. Первым делом устанавливают задачу;
2. Затем собирают, проверяют и анализируют необходимую информацию;
3. Проводят анализ как наиболее выгодно можно использовать ЗУ;
4. После чего приступают непосредственно к расчету рыночной цены, базируясь на сразу 3-х методиках.
5. Согласуют результаты расчетов.
6. Подготавливают отчет о проделанной работе.

Постановка задачи

Этот этап предполагает определение основных оцениваемых параметров:

• цель, с которой проводится оценка;
• для чего оценка предназначена;
• дата, на которую будет определена рыночная цена ЗУ. Обычно эта дата совпадает с датой осмотра и не может быть позже него.
• по каким стандартам будет проведена оценка;
• правовая составляющая. включает в себя определение категории земель, номера по кадастру, сервитутов и ограничений вещных прав на ЗУ, а так же наличие/отсутствие построек на нем.

Анализ и сбор информации

После того, как параметры оценены нужно собрать и проанализировать нужную информацию. Типы данных, которые используют для оценивания ЗУ, делятся на специальный и общий. Общий тип включает в себя данные о природных, социальных, экономических и иных факторах, которые способны повлиять на цену на рынке.

Специальный тип включает в себя данные о том, в каком состоянии находится рынок земли и недвижимого имущества в конкретном регионе, о том, насколько высок потенциал участка и позволяют в дальнейшем выбрать подходящий метод для оценивания. Особо внимания заслуживают следующие из специальных данных (см. таблицу).

Решение об использовании участка

После того, как данные собраны, необходимо определиться с тем, чтобы наиболее эффективно использовать участок. От этого будет зависеть и цена на рынке. Эффективным использованием считается такое использование, которое:

• возможно физически;
• не нарушает закона;
• оправдано с точки зрения экономики;
• можно осуществить с финансовой точки зрения;
• позволит установить максимальную цену на участок.

Текущее использование участка может быть не самым эффективным. Однако, можно сменить характер использования и снести ненужные улучшения, не навредив при этом окружающей среде.

Расчет цены на рынке

Он может быть произведен одним из 3-х способов: доходным, затратным или сравнительным. Полученные результаты подлежат согласованию. Согласно букве закона, оценщик обязан использовать все 3 метода сразу для того чтобы обосновать отказ в использовании или оценить участок.

Им так же определяется то, каким именно образом он будет оценивать участок в рамках каждого из методов. При этом он обязан проверить насколько достоверна информация, необходимая для того или иного способа расчета.

Рекомендации по проведению оценки ЗУ

Каждый метод может дать стоимость, отличную от других. Поэтому все три полученные цифры сравниваются между собой и делается вывод о том насколько каждая из них близка к реальности и отвечает критериям. После чего, выводится итоговая цифра. Она должны быть в рублевом эквиваленте и должна быть единственной или в виде диапазона значений (если это оговорено в договоре).

После того как стоимость ясна, оценщик отчитывается о проделанной работе.

Слово закона

Процедура оценки определяется законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем подробно разобраны все ситуации, когда определение размера стоимости недвижимости на рынке необходима.

Из данного закона следует, что оценивать ЗУ нужно обязательно при:

• оформлении ипотечного кредита для физического лица;
• приватизации человеком ЗУ;
• сдаче надела в качестве арендуемого;
• передаче управления землей согласно доверенности; Методы оценки земли
• оставлении гражданином данного объекта в качестве залога;
• продаже;
• условии, что стоимость не удалось согласовать между сторонами в процессе национализации земли;
• составлении контрактов между супругами при заключении брака;
• изымании этого участка у гражданина;
• расчетах, проводимых для того, чтобы проверить правильно ли уплачены имущественные налоги.

Этот закон действует на любые типы муниципальных или частных организаций и касается любой формы собственности на землю. Кроме того, он справедлив и для физических лиц, собирающихся стать участниками сделки, которая связана с тем или иным ЗУ.

Профессиональная помощь в определении рыночной стоимости земельного участка — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Обращаясь в оценочную компанию, мы должны быть уверены в профессионализме специалистов. Кроме того, мы не хотим переплачивать.

Ниже я предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний, в которых заказать оценку рыночной стоимости земельного участка обойдется недорого.

1) Юрдис

Эта компания занимается оценкой недвижимости для банков. Если вы хотите получить кредит под залог вашего участка, а кадастровая стоимость слишком занижена, обращайтесь в компанию Юрдис. Она работает с большинством крупных российских банков. Они ей доверяют, поэтому будьте уверены, что ваш участок оценят адекватно, и вы получите желаемый кредит.

Здесь же возможно заказать оценку рыночной стоимости квартиры, которую вы хотите использовать в качестве залога. Оценщики компании готовы рассчитать и ликвидационную стоимость объекта, которая ниже рыночной на 20%. Она нужна для быстрой продажи. Такие услуги стоят всего 4 тыс. рублей, что гораздо ниже, чем у конкурентов.

2) Консалт Про Оценка

Компания предоставляет все виды оценочных услуг. Земельные участки оценивают тремя различными способами по согласованию с заказчиком: с осмотром или без осмотра объекта, путем выдачи экспертного заключения о стоимости земли без оценочных действий.

В чем преимущества компании «Консалт Про Оценка»:

3) Кански и Партнеры

На сайте компании предлагается создать личный кабинет, через который очень удобно контролировать выполнение услуги по оценке земли. Там же легко отслеживать историю своих заказов. Все отчеты полностью соответствую закону, что гарантирует их принятие в банках, судах и государственных органах, Специалисты проводят расчеты с помощью специальных программ, что снижает вероятность ошибки до минимума.

На сайте есть даже онлайн калькулятор, с помощью которого можно бесплатно сделать оценку некоторых объектов. Оценщики работают в любое время и готовы выполнить срочный заказ даже в выходные дни. Фирма предлагает специальные более выгодные условия сотрудничества постоянным клиентам.

На этом у меня все, а в заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Часто возникают вопросы о том, какая именно взаимосвязь имеется у рыночной и кадастровой себестоимости земельного надела.

Некоторые случаи предусматривают нормы, на основании которых, рыночная себестоимость земельных наделов от кадастровой цены примерно на 30% увеличена.

Данные разновидности расчетов ценообразования обладают различным назначением:

• кадастровая цена рассчитывается с целью налогообложения;
• рыночная себестоимость земельных наделов определяется с целью различных имущественных сделок.

В первой ситуации определение кадастровой себестоимости всегда осуществляется, беря во внимание параметры земельных наделов, на базе формул, которые используются доверенными лицами сформированной специальной комиссии.

Ревизия может быть назначена на любом уровне исполнительной власти, в частности согласно статье 66 Земельного Кодекса России.

Ее оценка позволяет определить фиксированный размер, который сохраниться до периода осуществления очередной ревизии и допускает возможность исключительных ситуаций корректировки кадастровой себестоимости исключительно по решению судебного органа.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

1. Обратиться к независимому оценщику.
2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
3. Провести оценку самостоятельно.

В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

Если вам необходимо определить кадастровую стоимость надела, тогда следует заказать бесплатно кадастровую справку.

Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

• доходный метод;
• затратный метод;
• метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

ПД – Р = ПРД, где:

• ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
• Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
• ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Метод сравнения продаж

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

• ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
• ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Что такое рыночная стоимость земельного участка и для чего её необходимо знать

В условиях свободного коммерческого оборота земель цены на участки формируются рынком. Чаще всего однотипные объекты в конкретной местности стоят примерно одинаково. Так происходит из-за того, что рынок способен к саморегулированию, несмотря на видимую хаотичность.

Исходя из сказанного,сформулируем определение.

Где же узнать рыночную стоимость земельного участка? В большинстве случаев ответ на этот вопрос очевиден. Достаточно открыть любой сайт с объявлениями и изучить предложения в районе расположения земли. Однако если нет ни одного подобного участка в продаже, придется прибегать к помощи оценщиков.

Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая оценка рыночной стоимости недвижимости. О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

Например, при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения тоже учитывает потенциальный доход, но уже от иной экономической деятельности.

Способы оценки рыночной стоимости земельного участка

Существует три основных способа определения рыночной стоимости земельного участка:

• метод сравнения продаж;
• доходный метод;
• затратный метод.

Метод сравнения продаж подразумевает анализ имевших место за последнее время сделок по продаже земельных участков, аналогичных или максимально схожих с реализуемым участком. Для уточнения рыночной стоимости в этом случае используется система скидок и наценок, применяемых для выяснения стоимости конкретного объекта с учетом существующих отличий (как в лучшую, так и в худшую сторону) от объектов, цена реализации которых известна.

Доходный метод предполагает оценку рыночной стоимости исходя из дохода или выгоды, получение которых потенциально возможно при использовании приобретаемого объекта. Здесь ключевое значение будет иметь характер земельного участка, разрешенные официально методы землепользования на нем, а также возможные затраты на внесение необходимых изменений, постройку либо модернизацию объектов, находящихся на участке.

Затратный метод применяется для оценки земельного участка с точки зрения имеющихся затрат по его приобретению, эксплуатации и поддержанию в конкурентном состоянии. Оценивается стоимость понесенных затрат на подведение коммуникаций, удобрение почв, озеленение, осушение, бурение скважин и получение разрешений от контролирующих органов на проведение подобного рода работ.

Результаты произведенной оценки напрямую зависят от того, как определить рыночную стоимость земельного участка. Расчет по каждому из методов для конкретного участка может дать разные конечные значения, которые и задают область, в пределах которой находится рыночная цена объекта.

Таким образом, метод сравнения отражает взаимодействие спроса и предложения, метод затрат — интересы продавца, а метод доходов — интересы покупателя, то есть всех сторон, действующих на конкурентом рынке недвижимости.

Необходимые документы

Для того, чтобы произвести расчет стоимости ЗУ, нужно иметь на руках выписку из ЕГРН. Однако, если получить ее не удалось, то пригодится следующий пакет документов:

• документы, подтверждающие право на владение ЗУ;
• паспорт по кадастру или выписка из него;
• документ, подтверждающий наличие/отсутствие каких-либо ограничений на участок, не отраженных в иной документации.

Выписка из ЕГРН о ЗУ

Должны быть предоставлены не оригиналы, а копии этих документов.

Если возможность предоставить их отсутствует стоимость участка все равно можно рассчитать, однако отсутствие документов наложит определенный отпечаток на итоговую стоимость и выводы.