Как работают агентства недвижимости по аренде квартир

Мой опыт создания информаионного агентства по аренде жилья. Как выглядит бизнес из нутри, какие ошибки можно совершить, кого нанимать и многое другое. Одни клиенты считают, что профессия риелтора по аренде крайне важна, другие полагают, что обращение к ним — это лишняя трата денег. Давайте разберемся более подробно в этом вопросе.

Что такое агентство недвижимости и чем оно занимается?

Операции с недвижимостью – дело хлопотное и непростое. Если вам нужно продать, купить или снять жильё, и вы хотите сделать это максимально безопасно и выгодно для своего кармана, воспользуйтесь профессиональной помощью – обратитесь в агентство недвижимости, которое предоставит вам квалифицированные посреднические услуги.

Сегодня самостоятельными манипуляциями с недвижимостью занимаются единицы. Операции через посредников – более цивилизованный и надёжный способ, особенно в крупных городах.

Преимущества обращения в агентство довольно многочисленны:

• вы не теряете время на самостоятельный поиск вариантов;
• за юридической стороной сделки следит агент;
• вы не ведёте переговоры с потенциальными покупателями (продавцами), вам не нужно отвечать на многочисленные телефонные звонки;
• вы не тратитесь на рекламу и продвижение объекта при продаже.

Читайте статью по близкой тематике – «Риэлторские агентства».

При этом специалисты компании или сам агент тщательно следят за юридической чистотой сделки, гарантируя своим клиентам безопасность и спокойствие.

Есть агентства, специализация которых – продажа, покупка и аренда коммерческой недвижимости. Есть конторы, занимающиеся исключительно элитной недвижимостью. Но большинство компаний – универсальные и занимаются всем подряд, вплоть до помощи при оформлении недвижимости в наследство и содействии в ипотечном кредитовании.

В каждом городе работают десятки крупных и мелких компаний, занимающихся сделками с недвижимостью. В условиях хронического экономического кризиса спрос на содействие таких контор, естественно, падает, но это не мешает агентствам развиваться, продвигать свои услуги и даже приобретать на деньги компании квартиры в новостройках с целью последующей реализации.

Пример из жизни

В городе Новосибирске, где я проживаю, очень популярна точечная застройка. Высотки растут как грибы на любом пятачке свободного пространства. Часто в новом и сданном в эксплуатацию доме до 50% квартир уже заранее выкуплено крупными конторами для дальнейшей перепродажи.

Впрочем, у клиента всегда есть альтернативные варианты – заняться сделкой самостоятельно или нанять частного риэлтора.

Где можно получить услуги агентства недвижимости – обзор ТОП- компаний

Выбор профессионального посредника – мероприятие ответственное. Чтобы облегчить работу нашим читателям, мы приготовили обзор самых надёжных и проверенных компаний Москвы и области. Обращаем внимание, что многие из представленных агентств недвижимости имеют представительства в других городах РФ.

1) МГСН

Аббревиатура расшифровывается как «Московская Городская Служба Недвижимости». Стаж работы компании на жилищном рынке – более 20 лет. Качественные профессиональные услуги частным и корпоративным клиентам – продавцам, покупателям, арендодателям.

Агентство прекрасно ориентируется в современных тенденциях рынка, гарантирует юридическую надёжность сделок, низкие тарифы для пользователей. В штате только профессиональные и опытные сотрудники с большим количеством закрытых контрактов.

2) Инком

Столичная компания с филиалами во множестве городов России. 25 лет на рынке недвижимости. Поможет с продажей, покупкой и обменом жилья. Содействует в получении ипотеки в крупнейших банках страны. Помимо риэлторской деятельности, занимается строительством малоэтажных жилых комплексов в Подмосковье и Красноярском Крае.

3) Простор

Агентство работает с 2000 года. Один из лидеров московского рынка недвижимости. Проводит сделки купли-продажи, обмена, аренды. Работает с коммерческой недвижимостью. В списке преимуществ компании – надёжность, оперативность, строгое соблюдение юридического аспекта.

4) Миэль

Старейшее в РФ агентство недвижимости. Агенты компании гарантируют покупку, продажу, съём и сдачу жилья на максимально выгодных условиях. Фирма поможет приобрести или арендовать офисы и другие коммерческие помещения в Москве и области.

Информационная база «Миэль» — одна из крупнейших в столице. В каталоге отражены все сегменты рынка. Организация активно развивает франчайзинговую сеть – только в Москве открыто 120 офисов, действующих по единому стандарту.

5) ЦИАН

Центральное Информационное Агентство Недвижимости имеет крупнейшую базу данных, которая ежедневно пополняется актуальными предложениями. Через сайт компании можно купить, продать, снять квартиру, офис, загородный дом, дачу, земельный участок.

Желающие могут занести в каталог своё предложение. Пользоваться сайтом можно через приложение для мобильных устройств.

Не знаете, как перевести земли сельхозназначения в ИЖС? Расскажем, каким образом осуществить процедуру, сколько потребуется времени, дает ли разрешение на индивидуальное жилищное строительство преимущества, можно ли оформить его иным способом. Статья раскроет основные моменты, связанные с переводом земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС в 2019 году. Что необходимо знать, возможен ли такой переход, и какие документы понадобятся – далее. Читать подробнее

Выбор надежного агентства

На сегодняшний день в России агентствам недвижимости не требуется получать лицензию или какие-то другие сертификаты, и это — еще одна из причин появления новых мошеннических схем. Но выход есть — нужно искать агентство недвижимости, которое имеет членство Российской гильдии риелторов либо Московской ассоциации риелторов. Прежде чем агентство недвижимости вступит, например, в Российскую гильдию риелторов, проводится проверка, поэтому мошенники не смогут стать членами такого объединения. Кроме этого, членство в гильдиях платное, а для вступления необходимы рекомендации.

В офисе агентства недвижимости нужно проверить, есть ли уголок клиентов, в котором обязательно должна быть книга жалоб и предложений. Мошенники, создающие фирмы-однодневки, обычно не утруждают себя созданием стенда с важной информацией.

После того как агентство недвижимости будет выбрано, с клиентом начнет работу сотрудник этой организации, то есть риелтор. Обязательно нужно попросить его показать доверенность, которая дает право подписывать документы от имени агентства.

Продажа квартир / Вторичный рынок

• 3-комн. квартира, Трудолюбия пер, 37 3 500 000 руб.
• 2-комн. квартира, Балтийская ул, 4а 3 200 000 руб.
• Юбилейная ул. 9 4 990 000 руб.
• 3-комн. квартира 1 398 000 руб.
• 1-комн. квартира, им Осипова В.И. ул, 26 1 200 000 руб.
• 3-комн. квартира, Серебряный бор ул, 19а 4 550 000 руб.
• 2-комн. квартира, Гагарина ул, 114 1 650 000 руб.
• 3-комн. квартира 2 950 000 руб.
• 1-комн. квартира, Землянский проезд, 2 1 649 000 руб.
• 2-комн. квартира, Пятигорская ул, 8 2 800 000 руб.
• 3-комн. квартира, Николая Панова ул, 15 2 950 000 руб.
• 2-комн. квартира, Кирова пр-кт, 407 3 350 000 руб.

Различные расходы

Они возникают ежемесячно. В какое- то момент я понял, что необходимы офисные перегородки. Затем диван.

Кухонный уголок с микроволновкой и небольшим холодильником, потому что бизнес ланча, по выходным не было, а сотрудники в выходные дни, практически всегда были на работе, так как суббота и воскресенье, самые идеальные дни для заключения договоров.

Преимущества данного заработка

1) Доступность. Заниматься таким видом бизнеса может совершенно любой человек. Возраст не имеет значение.

2) Не требует каких-либо специфических знаний, навыков, умений, высшего образования. Однако преимуществом будет опыт работы в организациях подобного рода.

3) Сравнительно не большой стартовый капитал. Для того чтобы начать работать одному у меня ушло 27 000т. р. Но это без расходов на мебель.

Если нанимать сотрудников в количестве 4 человек, то исходя из моих расчетов, необходима сумма в размере 150 000т. р.

Возможно больше, возможно меньше, в зависимости от региона.

5) Идут года, но такой заработок остается актуальным.

6) Если работать качественно, то уже буквально через полгода можно выйти на уровень рекомендаций. Ко мне уже на третий месяц начали приходить знакомые бывших клиентов или сами клиенты, которым снова нужно было, что то снять.

На что следует обратить особое внимание?

В Москве и других крупных городах России функционируют десятки агентств недвижимости.

Свидетельствами надежности того или иного АН считаются:

• Отдельный договор. Некоторые арендаторы по неопытности считают, что договор аренды одновременно является доказательством сделки и с риэлторским агентством. Это не так: помимо договора аренды с хозяином клиент заключает и договор на оказание услуг с агентством.
• Фиксированная комиссия. Сумма вознаграждения посреднику может быть разной в зависимости от объекта аренды, но она обязательно должна быть прописана в договоре.
• Оплата комиссии после заселения. Агентства, дорожащие своей репутацией, берут деньги за свои услуги только после заключения сделки между клиентом и хозяином жилья.

При выборе посредника желательно обратить внимание и на другие нюансы: наличие у агентства своего сайта, отзывы о нем в Интернете, наконец, на состояние офиса.

Компании-однодневки, которые промышляют мошенничеством с недвижимостью, зачастую арендуют крошечные офисы с минимумом мебели и техники. Также нечистые на руку риэлторы часто просят деньги за свои услуги наперед.

Старый, но до сих пор актуальный вид мошенничества — оказание т.н. “информационных услуг”.

Именно такая формулировка фигурирует в договоре, который заключает агентство с клиентом.

Под услугами подразумевается предоставление информации о сдающихся в аренду объектах, чаще всего в виде выписки с адресами и номерами телефонов. Риэлтор не выезжает на просмотры вместе с клиентом, не договаривается с хозяином жилья. По сути, за свои деньги (порой немалые) вы получаете просто список номеров телефонов, которые или молчат, или оказывается, что квартиры уже сданы.

Нестандартные ситуации

Бывало и такое что агент не справлялся с работой и не мог в течении действия договора предоставить более двух-трех объектов, хотя в договоре предусматривалось предоставление для просмотра не менее пяти комнат (квартир).

Недовольный клиент требовал вернуть ему деньги. В таком случае я говорил ему о том, что работа по его договору все-таки велась и не выполнена, лишь частично.

Предлагал вернуть половину суммы. Всегда удавалось урегулировать любой конфликт.

Электронный полис имеет одинаковую юридическую силу с бумажным вариантом, но значительно упрощает его регистрацию. Чтобы выполнить страхование автомобиля, водителю нужен доступ к сети интернет. Читать подробнее

Проверка договоров, заключаемых с агентством недвижимости

Договор об оказании услуг

Самый популярный вариант — договор об оказании услуг, причем в нем обязательно должно указываться:

• название услуг, которые должно будет предоставить агентство клиенту;
• подробно расписанные условия сотрудничества;
• стоимость услуг и схема оплаты;
• срок действия договора.

Необходимо внимательно прочитать сам договор и уточнить у специалиста все спорные моменты. Особое внимание нужно уделить информации, напечатанной мелким шрифтом, которая зачастую находится внизу договора. Очень часто там прописывают какие-то комиссии или требование внести большую сумму аванса либо другие невыгодные для клиента условия.

Если в договоре указан пункт, ограничивающий количество просмотров объекта недвижимости, не стоит соглашаться на такие условия, ведь это автоматически уменьшает количество доступных вариантов.

Подписывать договор об оказании услуг можно лишь в том случае, если предусмотрено, что риелтор будет представлять все необходимые справки и документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры.

Договор поручения

На втором месте по популярности — договор поручения, в котором указывается, что посредник должен выполнить свою работу в установленные сроки. Главное отличие договора поручения от договора об указании услуг состоит в том, что он дает риелтору больше прав. Посредник вместо хозяина может получать аванс или залог, заключать договор, согласовывать спорные моменты с потенциальным покупателем недвижимости.

Договор поручения удобен и риелтору, и клиенту, но его целесообразно заключать лишь в том случае, когда последний на 100% доверяет агентству надвижимости. Обязательно при подписании документа нужно внимательно изучить его, обратив внимание на все пункты, которые описывают круг полномочий посредника.

Недвижимость / Аренда квартир

• 1-комн. квартира, Космонавтов ул, 73 4 000 руб.
• 1-комн. квартира, Бакинская ул, 6 4 000 руб.
• 2-комн. квартира, Шахтеров пр-кт, 68 9 000 руб.
• 2-комн. квартира, Шурова Гора ул, 7/8 6 000 руб.
• 2-комн. квартира, Пионерский б-р, 10А 10 000 руб.
• 1-комн. квартира, Строителей б-р, 16Б 8 500 руб.
• 1-комн. квартира, Ленина пр-кт, 60 8 500 руб.
• 1-комн. квартира, Арочная ул, 4 8 000 руб.
• 1-комн. квартира, Мира ул, 54 8 000 руб.
• 1-комн. квартира, Гусарова ул, 35 10 000 руб.
• 2-комн. квартира, Якорный пер, 11 14 000 руб.
• 1-комн. квартира, Ярыгинская наб, 31 10 000 руб.

Договор найма

Через агентство недвижимости можно арендовать квартиру, и в этом случае будет оформлен договор найма. Если документ заключается на срок меньше 1 года (чаще всего, 11 месяцев), он считается краткосрочным, а оформленный на срок 1-5 лет — долгосрочным. Иногда в договоре не указаны сроки действия, и в этом случае юристы уточняют, что документ будет действительным в течение 5 лет.

При аренде жилья всегда вносится залог, размер которого обычно составляет месячную арендную плату. В договоре найма должно быть указано, будет ли возвращаться залог, и в какой сумме, если жилец решит раньше времени съехать с арендованной квартиры.

Очень важный пункт, на который следует обращать внимание, касается повышения арендной платы. Желательно в договоре сразу предусмотреть, на какую максимальную сумму хозяин имеет право увеличить стоимость аренды, например, 6-10% в год. В том случае, когда повышение арендной платы не предусмотрено в договоре найма, хозяин имеет право ее повышать, но не чаше 1 раза в год, и об этом он обязан будет заранее сообщить арендаторам в письменной форме.

Желательно также оговорить в договоре найма, кто будет выполнять ремонт и какие работы имеет право выполнять арендатор. Часто в документе прописывается, что жильцы обязуются вернуть квартиру в том состоянии, в котором она была предоставлена.

Как заключить договор с агентством недвижимости – пошаговая инструкция для новичков

Люди, которые никогда раньше не продавали, не покупали, не снимали квартиру, не в курсе всех сложностей и особенностей такой операции. Новички стараются сэкономить на услугах посредника, выбирая агентства по принципу «чем дешевле, тем лучше».

В корне неверный подход. По самым низким тарифам работают либо стажёры, либо непрофессионалы. Стараясь сэкономить на услугах риэлтора, вы в конченом итоге проиграете – купите совсем не то, что хотели, за неадекватную цену.

Чтобы этого не случилось, следуйте нашей инструкции.

Шаг 1. Определяемся с характером сделки

Решите для себя, чего именно вы хотите. Правильно поставленная задача – залог её успешного решения. Определитесь также с суммой, которой вы располагаете. Если вы собираетесь брать жильё в кредит, нужно сразу донести эту мысль до сотрудников агентства.

Шаг 2. Выбираем агентство недвижимости

Выбирать компанию надо трезво и осмысленно, как спутника жизни. Квартиры покупаются на десятилетия, а то и на всю жизнь, поэтому все ваши решения должны быть взвешенными. Даже если вы всего лишь арендуете жильё, от его качества будет во многом зависеть ваш уровень жизни в ближайшие месяцы, а то и годы.

Критерии выбора компании следующие:

• опыт работы на рынке;
• наличие профессионального сайта;
• количество филиалов компании в городе;
• уровень риэлторов;
• репутация фирмы.

Если вам нужно купить коммерческую недвижимость или приобрести/продать элитную квартиру – обращайтесь в специализированные компании, имеющие опыт работы именно в таких сделках.

Шаг 3. Консультируемся с юристом

Если вы действительно заинтересованы безопасностью своих финансов и имущества, лучше заранее предусмотреть все юридические вопросы, касающиеся сделки.

В сети работает профессиональный сайт Правовед.ru, на котором все желающие могут получить платные и бесплатные консультации юристов и адвокатов. Портал устроен таким образом, что гонорары назначают пользователи, а не сами специалисты. Простые вопросы, не требующие углубленного изучения, решаются юристами сайта бесплатно.

 

Свой вопрос можно задать прямо на главной странице ресурса. Уже через 15-20 минут вы получите первый ответ. Сайт работает в круглосуточном режиме. В специальных разделах можно отыскать узких специалистов по всем областям права, в том числе – по жилищным вопросам.

Так что смело заходим на сайт Правовед.ру и оперативно решаем юридические вопросы.

Шаг 4. Оплачиваем услуги

Стоимость услуг агентов зависит от множества факторов.

Перечислим некоторые из них:

• цена объекта и его ликвидность;
• характер сделки;
• объём предоставляемых услуг;
• внутренняя ценовая политика компании.

В среднем агентство берёт с клиента от 2 до 8% от суммы сделки. Если речь идёт об аренде, то плата фиксированная – обычно это 100% от месячной стоимости.

Шаг 5. Заключаем договор

Важнейший этап для клиента. В соглашении подробно расписаны задачи и обязанности агентства и конкретного специалиста, с которым вы работаете.

Обязательно обратите внимание на пункт о расторжении договора. Такой пункт даст вам право забрать назад ваши деньги, если агент нарушит условия контракта или вы будете неудовлетворены результатом сотрудничества.

В каждом договоре должны в обязательно порядке присутствовать такие пункты:

• перечень предоставляемых услуг;
• сроки действия соглашения;
• сведения о стоимости объекта недвижимости (при продаже);
• реквизиты обеих сторон;
• список прилагаемых документов;
• ответственность агентства и клиента;
• условия расторжения договора.

Каждый пункт подробно расшифровывается. Например, в перечне услуг обязательно перечисляются все услуги, которые фирма обязана оказать покупателю/продавцу/арендатору.

Особенности работы агента по аренде недвижимости

Рынок аренды квартир в настоящее время активно развивается. Предложения о необходимости сдачи квартир увеличиваются в геометрической прогрессии, но, тем не менее, и их недостаточно для удовлетворения спросов. Потребность в съеме жилья особенно велика в крупных городах, так как люди приезжают сюда для того, чтобы найти работу или учебу. 

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Как выбрать риэлтора

Многие стараются решить проблему жилья в связи с резким скачком цен путем аренды. Многие клиенты не всегда понимают, как риэлтор проводит сделку. Агент по аренде недвижимости помогает подобрать квартиру, которая будет отвечать установленным требованиям, выполняет необходимую проверку документов, подтверждающих право собственности арендодателя, и составляет договор аренды. Для того чтобы минимизировать риски того, что по каким-то причинам риэлторские услуги могут быть не оказаны, риэлтор должен составлять отдельный договор или пункт договора с клиентом.
Типичная ошибка: риэлторы полагают, что подобный договор не дает никаких гарантий. Такой договор может предостеречь возможность неоплаты. 

Также важно уметь правильно самостоятельно договариваться с хозяином квартиры о сдаче ее в аренду. Объяснив клиенту все преимущества грамотного подхода к выбору жильцов, можно ускорить процесс совершения сделки. Отдельная часть агентов по аренде стараются этот вопрос решить по телефону. При личной встрече гораздо проще найти подход к клиенту.

Как работают агентства недвижимости – 6 основных этапов

Итак, агентства – это структурированные организации, действующие по отработанным и эффективным схемам.

Рассмотрим этапы работы компании с объектами реализации.

Этап 1. Сбор информации о недвижимости

Компания скупает базы данных о продавцах, покупателях и арендодателях. В каждой позиции указаны краткие сведения: имя, контакты, желаемая стоимость, географическое расположение, количество комнат, этаж и прочая важная информация.

Такие базы каждое агентство пополняет постоянно: чем крупнее фирма, тем большей информацией она оперирует.

Этап 2. Распределение собранной информации среди сотрудников

Далее распечатки с контактами распределяются среди агентов. Те начинают звонить по указанным номерам, собирая дополнительные сведения о цене и условиях.

Этап 3. Размещение рекламы о продаже или аренде недвижимости

После этого готовые объявления клиентов публикуются на сайте агентства, в СМИ или специальных бюллетенях. Задача агента – дать как можно более полные сведения об объекте и постоянно находиться на связи, ожидая звонков или сообщений в чат от потенциальных клиентов.

Этап 4. Переговоры с потенциальными клиентами

Следующая стадия – переговоры. Если нашлись желающие, их надо «обработать» таким образом, чтобы из потенциальных клиентов они стали реальными покупателями. Им нужно продемонстрировать варианты, показывая выгодные стороны объектов и скрывая недостатки.

Этап 5. Подготовка документов

В идеале клиенту нужно лишь передать документы риэлтору. Агент самостоятельно занимается их анализом и проверкой. Чем опытнее компания, тем быстрее проходит «бумажный» этап. У профессиональных агентов есть свои способы ускорить работу с документами.

Этап 6. Заключение договора

Обязательная стадия – заключение договора. В этом документе подробно указаны права и обязанности агента по недвижимости, а также размер будущих комиссионных. В соглашении обязательно должен быть пункт об ответственности сторон в случае нарушения условий договора.

Чтобы было понятнее, оформим этапы работы агентства в виде таблицы: