Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры

Узнайте, как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры правильно: примеры, формулы, фото + видео - все это в статье!. Как рассчитывается налоговый вычет при покупке и продаже квартиры. Калькулятор для расчёта. Пример налогового вычета при покупке квартиры.

Сроки подачи документов

Многие помнят — подать пакет документов в налоговую нужно успеть до 30 апреля. На самом деле конец этого весеннего месяца вызывает ажиотаж только у одной категории — указанный срок касается граждан, обязанных задекларировать полученную прибыль. К имущественному возврату (как и любому налоговому вычету) дата 30 апреля не относится. Подготовить бумаги, дабы отнести в налоговую, позволяется в любое время в течение всего календарного года, вне зависимости от момента, когда жильё приобреталось.

Часто к удобству граждан, подающих декларации на имущественный вычет, работают специально отведённые окна в налоговом учреждении. Очередь становится гораздо короче, так как в спецокна не пускают представителей различных компаний, налоговых агентов, юридических лиц и иных граждан, пришедших в инспекцию по ряду прочих вопросов. Практически в каждом отделении налоговой давно существуют электронные очереди, согласно талонам, граждане быстро попадают на приём к профильным специалистам — работа их отточена до мелочей и вся процедура проходит быстро.

Если вы переживаете, что не сможете самостоятельно справится с заполнением официальных бумаг и будете вынуждены ещё раз вернуться в инспекцию, вы можете обратиться к специалистам, часто работающим прямо в помещении налоговой инспекции. За умеренную плату они помогут заполнить декларацию безошибочно.

Справка 3-НДФЛ необходима для получения вычета на имущество

Вернуть средства, если квартира куплена в кредит

Особые правила установлены для граждан, привлекающих кредитные средства для покупки недвижимости. В первую очередь, меняется ограничение на выплаты – лимит составит уже не два, а три миллиона рублей. Связано увеличение итоговой суммы с тем, что в расчёт идут не одна лишь фактическая стоимость жилья, но и проценты банку. Во-вторых, в соответствии со статьёй №220 НК РФ, невозмещённые ипотечные проценты переносятся на следующий год тогда, если размер процентов в периоде выше, чем сумма доходов гражданина-заёмщика. Переносить проценты есть возможность до их полного возмещения и момента прекращения действия договора по кредиту. Превысить порог максимальной суммы всё равно не выйдёт – «потолок» для вычета от трёх миллионов неизменно составит 390 тысяч рублей.

Подробно о том, как оформить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку, читайте в нашей статье.

Как рассчитать возврат подоходного налога при покупке квартиры?

Каждый гражданин имеет право единожды в жизни уменьшить налоговую базу при наличии расходов на жилье.

Причем, согласно последним изменениям в ст.220 НК РФ, каждый вправе воспользоваться максимальным размером вычета, а если после покупки квартиры и возмещения трат на нее у гражданина сохранился остаток компенсации, то его можно дополучить по другому объекту или при ремонте.

Ведь имущественное возмещение дается по фактическим расходам — если реально соискатель потратил меньше, чем максимальная сумма например, купил квартиру за 1 000 000 рублей, то и налоговый вычет при покупке квартиры будет 1 000 000 рублей. При этом за заявителем сохраняется право дополучить льготу по максимуму.

Пример 2

Павлова Анастасия купила студию за 800 000 рублей. Она хочет получить возврат по своим расходам. Ее оклад составляет 35 000 рублей, а других облагаемых доходов нет.

Анастасия может претендовать на имущественный вычет в размере 800 000 рублей, потому что таковы ее издержки на жилье. От этой суммы 13% — 104 000. Другой ограничитель — уплаченный НДФЛ за год. За год Анастасия платит 54 600, следовательно, вернуть больше она не сумеет.

Есть и другой способ расчета суммы налогового вычета при покупке квартиры — у работодателя. Суть этого метода состоит в отказе от возврата сразу за год, а в получении компенсации ежемесячно, причем не в виде возвращающихся денег, а в виде прекращения удержаний с зарплаты.

Пример 3

Анастасия Павлова имеет оклад 35 000 рублей. Ее работодатель удерживает из них НДФЛ, и каждый месяц ей приходит только 30 450. Она купила студию за 1 000 000 рублей и решила получить компенсацию у работодателя.

По данным расходам Павловой положено 130 000 рублей. Она собрала все необходимые документы и написала заявление на уведомление. Через месяц налоговая выдала ей уведомление, с которым Павлова обратилась к работодателю.

Со следующего месяца ей стала приходить полноценная зарплата — 35 000 рублей.

Какой период она будет получать такой заработок — до исчерпания положенных ей 130 000 рублей. Ведь каждый месяц Анастасия уплачивала 4 550 НДФЛ. Налоговый вычет с покупки квартиры высчитывается в данном случае делением 130 000 на 4 550. Получается 28 — столько месяцев Анастасии будет приходить полный оклад, это больше 2 лет. В любой момент она может сменить способ получения положенной ей суммы, но не чаще, чем раз в год.

Пример 2: Получение вычета индивидуальным предпринимателем на УСН

Пример 2: Получение вычета индивидуальным предпринимателем на УСН

Условия приобретения имущества:
В 2019 году Петров П.П. приобрел квартиру за 3 млн. рублей.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
Петров П.П. работает индивидуальным предпринимателем по упрощенной системе налогообложения и, соответственно, не платит налога на доходы физических лиц по ставке 13% (подоходного налога).

Расчет вычета:
Максимальная сумма вычета на квартиру составляет 2 млн. руб. (т.е. Вернуть можно до 2 млн. руб. x 13% = 260 тыс. рублей). Но так как Петров П.П. не платил в 2019 году подоходного налога, то получить налоговый вычет за этот год он не сможет. Если Петров П.П. в будущем устроится на другую работу (где будет платить подоходный налог), он сможет подать заявление на налоговый вычет и вернуть себе до 260 тысяч рублей.

Получение налогового вычета за жильё, купленное ребёнку

Большая часть российских семей, приобретающих жилплощадь, имеют детей. Если ребёнок будет являться собственником, он также имеет право на имущественную льготу. Ещё один вариант – когда родители с ребёнком уже проживают в одной квартире, а вторая куплена и оформлена только на несовершеннолетнего. Часто родители тратят свои собственные средства, чтобы в будущем ребёнок имел отдельную жилплощадь. Потому именно они будут иметь право на получение налогового вычета вместо ребёнка.

Подытоживая данный абзац, напомним — взрослый человек может подать декларацию на возврат налога как со своей доли в жилплощади, так и с доли несовершеннолетнего. Родители получают возможность увеличить свою долю выплат за счёт «детской». Полное право на получение налогового вычета родители имеют и в том случае, если за жильё платили они, но собственником стал только их наследник. Закон гласит, что от несовершеннолетнего не требуется согласия на то, чтобы родители могли оформить на себя возврат налогов.

Важный момент! Ребёнок станет совершеннолетним и сможет самостоятельно приобрести себе квартиру, и он также не теряет права в будущем получить 13% от стоимости жилья. Получается, что первое жильё, купленное на деньги родителей, собственником которого является ребёнок, не идёт в зачёт его собственных вычетов.

Налоговый вычет при покупке

Каждый официально трудоустроенный и получающий заработную плату гражданин выплачивает в госказну налоги.

НДФЛ – этот налог удерживается работодателем и не выдаётся на руки сотрудникам, тем не менее платится он именно из их зарплаты. Налоговым вычетом называют предусмотренную законом возможность при определённых условиях вернуть какую-то часть этих денег – и в рассматриваемом случае таким условием становится приобретение квартиры. Каждый гражданин, перечисляющий НДФЛ, имеет право претендовать на получение подобного вычета.

Понятие

Механика работы налогового вычета такова: поскольку часть дохода плательщика потрачена на приобретение недвижимости, она вычитается из налогооблагаемой базы, за счёт чего и налог в итоге должен стать меньше. А так как он уже был выплачен в полном объёме, часть этой выплаты должна быть возвращена.

Соответственно, чтобы получить вычет, требуется удовлетворять нескольким условиям:

• Являться налоговым резидентом РФ – для этого надо провести на территории страны в отчётный год более половины дней. Впрочем, есть и исключения из этого правила – смотрите пункт 2 статьи 207 Налогового кодекса.
• Выплачивать НДФЛ.
• Иметь подтверждение, что деньги потрачены на значимую согласно законодательству цель – в том числе, как подобная цель может рассматриваться покупка жилья.
• Иметь правоустанавливающие документы на приобретённое жильё. Отметим, что ДДУ не годится, даже если вся предусмотренная к выплате сумма уже была внесена – при долевом строительстве вычет не удастся получить раньше, чем объект будет сдан.
• Ещё одно важное условие – стороны не могут быть взаимозависимы. В первую очередь это исключает всех близких родственников – а значит, при покупке квартиры у родного брата или сестры, или у родителей, не приходится надеяться на возврат средств. При сделках с родственниками более дальними – например, двоюродными, данное ограничение не действует, а значит, возможность получить вычет имеется. Правда, не стопроцентная – близкородственными связями взаимозависимость не ограничивается, но при их отсутствии её ещё нужно будет доказать.
• Наконец, находиться приобретаемая квартира должна в пределах страны.

Подчеркнём, что вычет делается с фактических расходов, понесённых на то, чтобы обзавестись квартирой, а значит на подаренное или унаследованное жилье он не распространяется.

Предоставление вычета не привязано к тому, приобретается ли квартира в новостройке, или же это вторичное жильё.

Размер

Первым делом важно отметить, что не следует путать два понятия: суммы вычета и суммы налога к возврату. Первая – та цифра, на которую уменьшается налогооблагаемая база, а вторая равна 13% от неё – а значит, чтобы узнать её, сумму вычета необходимо умножить на налоговую ставку. Например, если предоставляется сумма вычета в миллион рублей, это значит, что в действительности возвращено на ваши счета будет: 1 000 000 x 0,13 = 130 000 рублей.

При использовании ипотеки вычет распространяется на выплату ипотечных процентов, причём считается отдельно от основного. Сумма такого вычета ограничена тремя миллионами, а значит, сумма возврата – 390 000 рублей.

В законодательство с 2014 года внесены и изменения относительно другого правила: раньше вычет предоставлялся единоразово, а теперь его можно брать сколько угодно раз.

Однако, это не значит, что при каждой покупке недвижимости получится пользоваться вычетом – ограничение на общую сумму осталось, то есть по-прежнему можно максимум вернуть до 260 тысяч рублей. Разница в том, что теперь необязательно делать это с одной сделки, например, если сумма покупки составила 1 200 000 рублей, а значит вычет с неё равен 156 000, то оставшиеся 108 000 можно вернуть в следующий раз.

Пример 1: Покупка квартиры

Пример 1: Покупка квартиры

Условия приобретения имущества:
В 2019 году Иванов А.А. купил квартиру за 2 млн. рублей.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
В 2019 году Иванов А.А. зарабатывал 50 тыс. рублей в месяц и в сумме заплатил 78 тыс. руб. подоходного налога за год.

Расчет вычета:
В данном случае, сумма имущественного вычета составляет 2 млн. рублей (т.е. вернуть можно 2 млн.руб. x 13% = 260 тыс.рублей). Но непосредственно за 2018 год Иванов сможет вернуть только 78 тыс. рублей, уплаченного им подоходного налога (и 182 тысячи он сможет вернуть в следующие годы).

Имущественный возврат: общие правила

Правила, позволяющие вернуть часть налоговых отчислений, распространяются на резидентов страны. Ими являются те, кто проживает на территории России минимум 183 дня в течение следующих подряд двенадцати месяцев. Впрочем, если вы учитесь, работаете или получаете медицинскую помощь, и потому отсутствуете на Родине какое-то время (не дольше шести месяцев), статуса резидента вас поездки не лишат. А на военных, представителей органов местного самоуправления и «силовиков» это правило не распространяется – по долгу службы им позволительно отсутствовать и дольше.

На имущественную налоговую льготу имеют право все налоговые резиденты страны. То есть, физические лица, получающие зарплату либо иные доходы, и выплачивающие НДФЛ. Благодаря тому, что все они отчисляют в казну государства 13% от своей заработной платы (чаще всего отчисления ложатся на плечи работодателя), они получают право возвратить себе имущественный вычет — вернуть с приобретения получится как раз тринадцать процентов. Налоговый возврат распространяется не только на работающих россиян. Тем, кто вышел на заслуженный отдых (пенсионные платежи не облагаются 13%-ным налогом) дозволяется перенести вычет на трудовые годы. Сдвиг при этом осуществляется на три года назад и не дальше.

На основании чего возвращается налог? На основании того, что на каждого гражданина Российской Федерации возложена официальная обязанность перечислять 13% со всех официально получаемых доходов. Под такими доходами подразумевается не только заработная плата, но и премии, «отпускные» и «больничные» выплаты, оплата работы, выполняемой в организациях по совместительству, дивиденды и прочее. Отметим особенно, что на имущественный вычет при приобретении квартиры могут претендовать сотрудники, получающие деньги «в белую». Если работодатель скрывает от государства истинные доходы работников, они теряют замечательную возможность возврата любых налоговых вычетов.

Пример 8: Покупка квартиры с использованием материнского капитала

Пример 8: Покупка квартиры с использованием материнского капитала

Условия приобретения имущества:
В 2019 году Васильева Е.Е. приобрела квартиру за 1.7 млн. рублей, при этом 400 тыс. руб. она оплатила за счет средств материнского капитала.

Доходы и уплаченный подоходный налог:
За 2018 год Васильева заработала 1 млн. руб., с которых уплатила 130 тыс. руб. подоходного налога.

Расчет вычета:
Налоговый вычет не предоставляется на сумму материнского капитала, поэтому сумма вычета для Васильевой составит 1700 тыс.руб. – 400 тыс.руб. = 1300 тыс. руб. (т.е. вернуть она сможет до 1300 тыс.руб. x 13% = 169 тыс. руб.). При этом в 2019 году за 2018 год Иванова сможет вернуть только 130 тыс. руб., уплаченного ей подоходного налога. 39 тыс. руб. она сможет вернуть в следующие годы.

Регламент оформления

Оформление и получение возврата можно провести, следуя разным алгоритмам.

Через налоговую

Право на вычет наступает после завершения года, когда производилась покупка.

Что необходимо сделать?

Прежде всего, подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Затем на работе заказать форму 2-НДФЛ. Налоговая должна получить документы о праве на квартиру или дом. Налогоплательщик предоставляет историю расходов в процессе покупки жилья. Если Вы использовали кредит — приложите документацию, которая показывает выплаты процентов по договору.

Форма 3-НДФЛ

Есть особенности оформления, если квартира находится в совместной собственности. Тогда нужно соглашение о делении имущественного вычета по единому образцу.

Надо понимать, что государство не платит вам деньги, а возвращает то, что когда-то заплатили вы. Налоговый вычет с покупки участка для жилья станет законным после завершения строительства и регистрации жилья в Росреестре.

Иногда требуется предоставление передаточного акта

Посредством работодателя

Второй способ используют если хотят получить налоговый вычет в год, когда купили жилую площадь.

Начните со сбора и предоставления оговоренных выше документов в распоряжение налоговой инспекции. Вместе с ними отправьте личное письменное заявление. В ответ должно прийти уведомление из налоговой службы. В среднем время ожидания занимает месяц.

Полученное уведомление надо предъявить работодателю. Придется еще раз написать заявление, уже в произвольной форме на имя работодателя. После проверки и подтверждения достоверности документов, бухгалтерия не будет удерживать отчисления НДФЛ с зарплаты.

Можно оформить получение налогового вычета через работодателя

Практика показывает, что весьма редко сумма выплат возвращается в течение года. Остатки переносят на следующие промежутки времени. При продлении срока выплат следует оформить новое уведомление. Специально срок предоставления не оговаривается, но стандартно, дата подачи декларации — до 30 апреля года, который следует за годом получения дохода, а значит, и появления права на вычет.

Важно! Если решение положительное, необходимо повторно обратиться в налоговую службу с заявлением и определить реквизиты счета для перевода суммы имущественного вычета.

Налоговая инспекция проводит проверку в течение около 4-х месяцев

Зачисление проходит в течение месяца.

Расходы, которые можно присовокупить к вычету

Статья №220 НК РФ позволяет гражданам вернуть не одну только цену самой недвижимости, но и траты, которые были задействованы для отделки квартиры или дома. Если в договоре приобретения жилплощади указано, что она предоставляется в «черновой» отделке и непригодна для проживания до момента ремонта, в сумму фактических расходов можно включить:

• траты на отделочные и ремонтные материалы;
• траты на проведение тепла, света или газа, канализации, трубопровода;
• наём бригады работников;
• оплату сметы и проекта жилья.

О том, как оформить налоговый вычет на ремонт квартиры, читайте в нашей специальной статье.

Важный момент! Независимо от стоимости квартиры претендовать получится лишь на возврат суммы, аналогичной той, с которой вы уже расстались, уплатив в качестве налогов. Скажем, получая зарплату двадцать тысяч рублей, вы платите НДФЛ в размере 2 600 рублей. В ходе отчетного периода (годовой) у вас набегает сумма в 31 200 рублей – именно на неё вы и сможете рассчитывать (за год в качестве имущественного возврата).

Соответственно, выплаты будут производиться ежегодно, пока «имущественный кредит» не будет закрыт. Независимо от этого, оформить возврат с покупки жилплощади нужно единовременно на всю сумму. Сделать это несложно. После того, как гражданин приобрёл недвижимость и оформил её в собственность (это очень важный пункт!), он получает подтверждение того, что уплатил налоги и может претендовать на вычет. Дальнейшее действие — заполнить и отнести в налоговую документы – мы обязательно поясним, какие.

Покупка квартиры в ипотеку

Использование ипотеки примечательно предоставлением вычета также и с выплачиваемых процентов.

Его подсчёт ведётся отдельно от обычного вычета, и предоставляется он максимум с трёх миллионов рублей. Работает это следующим образом: если взята в кредит квартира за 3 000 000 рублей, то после её приобретения гражданин может обратиться за двумя вычетами: обычным, в рамках которого ему сделают возврат с суммы в 2 000 000 – то есть, 260 000, и ипотечным. Если в итоге он заплатил вместе с процентами 4 300 000 рублей, то вычет высчитывается лишь с 1 300 000 – то есть, с суммы переплаты, и составит 13% от неё – 169 000 рублей. Существуют даже специальные калькуляторы, которые помогут вам произвести все расчеты.

Старые и новые правила получения возврата

С 2014 года в России установлены новые правила для имущественных льгот. Вы можете получать вычет по новым правилам, если подходите под два пункта:

• до 2014 года вычет не был вами запрошен и получен;
• вы вступили в право собственности на квартиру в 2014 году (и позднее). Роли не играет конкретный момент, в который вы заплатили за недвижимость.

Выделяется три существенных изменения, которые, по мнению многих, сильно облегчили жизнь плательщиков. Два из них несомненно идут на пользу гражданам-налогоплательщикам, а вовсе не государству:

1. Лимит для жилья, купленного в ипотеку, достиг трёх миллионов рублей (до 2014 года ограничений не было).
2. Получить имущественный вычет теперь удастся многократно. Старые правила позволяли претендовать на вычет единожды, даже если жильё стоило дешевле двух миллионов. Теперь можно возвращать деньги несколько раз, учитывая только общее ограничение.
3. Согласно новым правилом, лимитом теперь является не квартира (как объект), а человек. Раньше за жильё стоимостью пять миллионов рублей супруги могли получить вдвоем 260 тысяч рублей, теперь – 520 тысяч рублей (два миллиона лимита для каждого = четыре миллиона к вычету).

Кто лишён прав на имущественный вычет?

Подобная льгота не допустима для лиц-нерезидентов России. Разумеется, они обязаны платить налоги на доходы (если работают в компании, зарегистрированной и ведущей деятельность в нашей стране). Выплаты также недоступны гражданам Российской Федерации, купившим квартиру или иное жильё в другой стране.

Конечно, кому-то хотелось бы получить вычет за уютную квартиру в Париже, но сделать этого не выйдет ни при каких обстоятельствах

Важно, что деньги возвращают лишь за недвижимые объекты жилого сегмента. Если вы купите или построите на земельном участке баню, гараж, помещение для хранения урожая, вы потеряете возможность на вычет. Даже если вы собираетесь жить в таком строении или рассчитываете ввести налоговую в заблуждение, убеждая, что готовы проживать в бане, официально она не будет считаться недвижимостью жилого сегмента. Потому необходимо с особенной тщательностью проверять все документы при сделках. Недобросовестные продавцы могут обмануть неопытных покупателей, продав им нежилое помещение под видом пригодного для жилья.

Ещё один момент – при покупке квартиры у родственников: родителей или детей, братьев, сестёр и прочих, право получения вычета теряется. Такая же ситуация с работодателем и прочими «взаимозависимыми лицами». Исключая сделки с «неясным прошлым», государство подстраховывается от мошенничества. Предполагается, что провернуть вышеописанную схему могут нечестные граждане, желающие одновременно и сохранить средства в близком кругу, и получить имущественный вычет.

Также вы не сможете возместить свои расходы и в том случае, если заплатили за недвижимость, а её фактическим собственником будет другой человек (исключая ваших родных или приёмных детей). В этой ситуации на 13%-процентный возврат не сможет претендовать ни лицо, осуществившее финансирование покупки, но фактический хозяин.

Согласно букве закона, одним из способов использования материнского капитала может быть его перечисление в счёт расходов на строительство или приобретение жилья, а также погашения ипотеки. При этом нельзя вернуть налог с материнского (семейного) капитала, которым оплачена часть стоимости квартиры.

Как посчитать имущественный вычет по предыдущим годам?

Налоговый вычет при покупке квартиры начисляется как по текущим месяцам, так и за прошлые годы. Максимальный период, который можно охватить, — это последние 3 года, поскольку таков срок исковой давности по НК РФ.

Пример 4

Анастасия Павлова имеет оклад 35 000 рублей. Бухгалтер удерживает из них подоходный налог в размере 4 550, и каждый месяц ей приходит только 30 450. Она квартиру-студию за 1 000 000 рублей и решила получить компенсацию у работодателя за 3 предыдущих года.

За 3 года она заплатила налогов: 54 600 × 3 = 163 800 рублей. Эта сумма превышает 130 000, которые ей положены, а налоговый вычет при покупке квартиры считается по меньшей из сумм. Анастасия получит 130 000 рублей.

У Анастасии сохранилось право дополучить оставшуюся от максимального размера компенсации часть в будущем — при покупке другого жилой недвижимости или по расходам на ремонт — отделочные и другие работы и пр., и налоговый вычет при покупке квартиры будет исчисляться с учетом полученной части.

Что нужно знать о вычете

Для того чтобы физическое лицо было уверено в том, что по закону имеет право на сокращение налогооблагаемой базы в связи с покупкой квартиры, советуем обратить внимание на следующие факторы:

1. Поскольку имущественную денежную компенсацию предоставляют со средств, отданных налогоплательщиком в государственную казну на подоходный налог, то и право на возврат НДФЛ имеется только у лиц, которые его выплачивают.
2. Оформить вычет можно не только в случае покупки квартиры, но и при вложении крупной суммы денег в ее ремонт, а также при внесении материальных средств на строительство данного объекта недвижимости.
3. Претендовать на имущественную налоговую скидку в соответствии с законодательными актами разрешается даже при использовании услуг ипотеки или покупки имущества в совместную или долевую собственность.

Когда нужно покупать имущество, чтобы вернуть НДФЛ

В отличие от большинства других типов вычетов, например, социальных, уменьшение базы налогообложения, связанное с покупкой квартиры, не имеет строгих ограничений по дате. Таким образом, если недвижимость была куплена достаточно давно, но возврат НДФЛ с нее так и не был осуществлен, то данную процедуру можно реализовать даже спустя много лет.

Необходимо отметить, что денежную компенсацию за имущество, приобретенное в 2019 году, получить сразу же не получится. Воспользоваться вычетом налогоплательщик сможет только через год после выплаты денег за квартиру, то есть в 2019 году.

Сколько раз могут начислить скидку

В первую очередь, стоит понимать, что такой объект, как квартира, относится к категории имущественных вычетов, в которую входит еще целый ряд объектов. Это дома, отдельные комнаты и земельные участки.

Налоговым законодательством установлено правило, которое гласит о том, что использовать право на возврат подоходного налога в связи с приобретением имущества можно всего лишь один раз. Поэтому даже если много лет назад физическое лицо уже оформляло вычет на дом, другую квартиру либо землю, то в случае покупки квартиры в 2019 году на скидку рассчитывать уже не стоит.