Как сделать перепланировку в квартире по закону

Сделать перепланировку в квартире по закону бывает непросто из-за незнания существующих нормативных актов и правил. Тем не менее, почти все изменения в плане жилья должны быть отмечены в документации, а предварительно их нужно согласовать с государственными органами. Основные правила, которые рассказывают, как сделать перепланировку в квартире по закону. Где брать разрешение и как согласовать проект.

Что нельзя менять

По закону сделать перепланировку в квартире можно только на определенных условиях. Часть изменений проводить запрещено, к ним относятся:

• снесение несущих стен;
• расширение «мокрых зон» за счет жилых помещений;
• объединение кухни/комнаты с лоджией;
• перенос отопления на лоджию/балкон;
• демонтаж порога в ванной комнате;
• объединение кухни с газовой плитой с жилым помещением;
• перепланировка 1-комнатной квартиры в студию с кухней-нишей;
• устройство водных полов за счет общедомового водоснабжения;
• демонтаж короба вентиляции;
• перекрытие свободного доступа к трубам канализации и водо- и газоснабжения.

Если планируемые изменения вписываются в рамки, разрешенные законом, нужно собрать необходимый пакет документов и обратиться за разрешением в районную/городскую администрацию.

Какую перепланировку в квартире нельзя узаконить

Согласно Жилищному кодексу, законно выполнить перепланировку не получится в следующих случаях:

• изменение приведет к перекрытию или устранению естественных каналов вентиляции;
• монтаж приведет к ухудшению условий жизни других жителей дома, а также ограничит обычный доступ к коммуникациям;
• ремонт повлияет на прочность здания и несущих конструкций или полностью разрушит их;
• перепланировка подразумевает полный снос одной из несущих конструкций;
• требуется установка теплых полов – они оплачиваются за счет общедомовой сети;
• перепланировка затронет внешний вид здания: изменение балкона, оконных проемов, в том числе их полное удаление;
• проект требует присоединения части чердака, подвала, лестничной клетки или другого общего имущества;
• в проекте санитарный узел располагается над кухней или жилым помещением соседей;
• в результате перепланировки образуется помещение, площадь которого будет меньше 9 кв. м.;
• система отопления будет перенесена на застекленную лоджию с утепленными стенами;
• в проекте требуется изменение положения систем отопления, канализации, водоснабжения или газа.

Владелец должен помнить, что такие системы, как вентиляция, не могут быть затронуты при составлении любого проекта перепланировки, так как она связана с каждой квартирой в доме и может ухудшить жилищные условия всех владельцев жилья в подъезде.

Крайне осторожно следует планировать работу с системами газового и водного снабжения, так как их перенос или сдвиг может привести к нарушению закона.

Разрешение и отказ

Время на принятие решения комиссией зависит от правильности подготовленных документов. На все это придется потратить определенную сумму:

• услуги бюро по составлению проекта зависят от площади квартиры и могут достигать 100 000 рублей;
• изготовление технического паспорта также требует финансов, как и уплата госпошлины за документ;
• потребуются расходы, связанные с судебным процессом при оформлении сделанной ранее перепланировки;
• также нужно оплатить составление нового проекта.

Наиболее распространенная причина отказа в перепланировке – это неполный пакет документов. Исправить ошибку просто, если сделать новый пакет и переписать заявление.

Отказать могут и в других случаях:

• проект нарушает нормы и стандарты, установленные законом;
• проект составлен неправильно;
• строительные работы могут нанести вред состоянию здания.

Других объективных причин для отказа не существует. При грамотной подаче заявки владелец в большинстве случаев получает разрешение.

Как открыть бар: первоначальные инвестиции + обзор оборудования + подбор персонала + затраты на открытие и содержание бара + подсчет окупаемости. Читать подробнее

Что будет, если не согласовать перепланировку

Одно из самых серьезных последствий при несогласовании перепланировки – это штрафы. Владелец квартиры несет ответственность и подвергается наказанию, согласно статье КоАП РФ. Однако сумма штрафа незначительная – от 2 до 2,5 тысяч рублей. Но комиссия может потребовать устранить проведенные изменения, а это уже обойдется дороже, ведь потребуется новый ремонт.

Также статья ЖК РФ 29.3 подразумевает возвращение квартиры в прежнее состояние при обнаружении нарушения норм. Узаконивание незаконной перепланировки возможно только в судебном порядке.

Однако на практике нередко встречаются случаи, когда владелец квартиры делает перепланировку без согласования. Но это не значит, что он не будет привлечен к административной ответственности. Если же квартира с незаконной планировкой оказалась у владельца в результате наследования или других процедур, то он может подать заявление в суд.

При отсутствии грубых нарушений строительных стандартов и нормативов решение будет в пользу заявителя. Других способов узаконивания уже проведенной процедуры нет.

Виды перепланировок

По типу проводимых работ выделяют простые и сложные перепланировки. К простым относятся изменения, не затрагивающие несущие конструкции, такие как:

• демонтаж и возведение встроенных шкафов, гардеробных, перегородок;
• устройства проемов в ненесущих стенах;
• перенос электроплиты в границах кухонной зоны;
• переустановка сантехники без изменения существующих границ санузлов.

Сложными считаются все виды работ, связанные с изменением: несущих стен, размеров оконных проемов, существующей конструкции полов, установкой дополнительной сантехники, переносом отопительного и газового оборудования или заменой его на электроплиту, переносом или выделением новых «мокрых зон» (туалета, ванной комнаты).

Куда, в какие сроки и с чем обращаться

Собственник может сам принять решение, в какую организацию обратиться за проектом. Обычно сложные проекты составляются в течение 1−2 месяцев, а простые, по типу эскизов, за несколько дней. Нанимателю муниципального жилья за разрешением на проведение работ потребуется сначала обратиться к собственнику, т. е. орган местной власти. Ему придется представить на рассмотрение серьезную причину.

Но разрешается с заявлением и первоначальным перечнем документов обращаться через портал Госуслуг, в МФЦ или БТИ. Последний вариант лучше использовать владельцам нежилых помещений, которые находятся в отдельно стоящих зданиях.

Если инициатору перепланировки, желающему ее узаконить, будет категорически отказано в одной из инстанций, потребуется обращаться в суд. В процессе оформления разрешения также придется получить согласие таких контролирующих органов как СЭС, МЧС, Роспотребнадзор, Энергонадзор и других.

В каждом отдельном случае сроки получения согласования будут отличаться. В общей сложности весь процесс в законном порядке, когда оформление происходит до начала работ, может занять 2−3 месяца. При узаконивании своих действий собственнику придется потратить намного больше времени.

Читайте о том, как получить образец согласия на перепланировку квартиры.

Что можно, а что нет

Без специального разрешения можно:

• увеличивать площадь кухни за счет других нежилых помещений;
• расширять санузел, используя площадь коридора, кладовки;
• сносить и переносить ненесущие перегородки, тем самым увеличивая или уменьшая площадь жилых комнат;
• увеличивать площадь жилых комнат за счет нежилых зон;
• производить размещение дверных проемов в несущих конструкциях, но только в кирпичных и монолитных домах, а в панельных, если они были построены до 2007 г.;
• демонтировать подоконник между лоджией и комнатой с последующей установкой окна в домах кирпичного и монолитного типа, а в панельных, построенных до 2007 г.;
• заменять полы, переклеивать обои, шпаклевать стены, устанавливать кондиционеры, менять газовые плиты на электрические, перемещать сантехнические приборы в пределах ванной и туалета;
• объединять кухню с электрической плитой с жилой комнатой;
• перемещать в пределах комнаты радиаторы отопления;
• обустраивать лоджии на первом этаже многоквартирного дома при условии согласия со стороны соседей;
• другое.

В квартире нельзя:

• переносить стояки холодной и горячей воды, системы отопления, обшивать их цельными материалами, без доступа для инспектирования состояния;
• проводит демонтаж несущих стен либо устраивать в них ниши, для этого потребуется получить специальное разрешение;
• подключаться к общедомовым коммуникациям;
• уменьшать сечение вентиляционного канала или демонтировать его;
• в результате ремонтных работ увеличивать нагрузку на перекрытие и перегородки, что больше касается деревянных домов, например, в них нельзя устанавливать тяжелые ванные;
• переносить на лоджию или балкон водяные радиаторы отопления, исключение составляет ситуация, когда там обустраивается теплый пол;
• обустраивать водяные теплые полы, подключаясь к отопительной общедомовой системе;
• создавать балконы или лоджии искусственно на любом этаже, кроме первого;
• перепланировать владельцу квартиры, расположенной на верхнем этаже, чердак под жилое помещение;
• объединять кухню с газовой плитой с комнатой без обустройства частичной или раздвижной перегородки;
• другое.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Пошаговая инструкция для проведения перепланировки по закону

Если все планируемые переделки соответствуют строительным нормам и правилам, согласование работ представляет собой последовательность следующих действий:

• Заказ технического паспорта в БТИ.
• Разработка проекта перепланировки в проектной организации, являющейся членом СРО и имеющей лицензию на проведение данного вида работ.
• Сбор пакета документов для согласования работ.
• Передача бумаг в Жилищную инспекцию через МФЦ.
• Проведение ремонта после одобрения проекта перепланировки.
• Получение акта проведенной перепланировки в Жилинспекции.
• Внесение изменений в кадастровый и технический паспорт квартиры.

При отказе в согласовании работ, нужно учесть причины отказа и внести исправления в проектную документацию. Затем подать пакет бумаг снова. Отказ можно обжаловать в суде.

Документы для согласования

Согласно ст. 26 ЖК РФ заявители представляют:

1. Заявление о перепланировке установленной формы.
2. Документы, подтверждающие право пользования или владения жилым объектом. Бумаги необязательны, если права на квартиру зарегистрированы в государственном реестре недвижимости.
3. Проект перепланировки.
4. Техпаспорт квартиры.
5. Согласие всех членов семьи нанимателя, если помещение получено по соцнайму.

Для исторических, культурных и архитектурных памятников дополнительно нужно получить разрешение органа, занимающегося их охраной.

На что обратить внимание

Собственнику необходимо понимать, что проведя незаконную или несогласованную перепланировку, он рискует не только потерять деньги, потраченные на ремонт, уплатить штраф, но снизить стоимость помещения, если его в какой-либо момент потребуется продать. Обычно стоимость таких квартир покупатели снижают на 20−30% или вовсе отказывают рассматривать подобные варианты.

Для проведения реконструкции и получения разрешения нужен проект, заказать его необходимо только у специалистов (проектное бюро, строительная организация, автор дома и т. д.).

Получение разрешения

Инициатор переоборудования квартиры имеет 2 варианта для получения разрешения:

• Подготовить проект, все необходимые бумаги и подать их на согласование. По завершении капитального ремонта необходимо получить акт завершения перепланировки, поэтому при проведении работ следует придерживаться всех требований и норм. Если проверяющие выявят ошибки, их придется устранить.
• Узаконить свои действия после проведенной реконструкции, т. е. собрать придется все тот же пакет документов, но предварительно необходимо будет уплатить штраф.

Само разрешение, выдаваемое МВК, представляет собой документ, который должен содержать:

• дату и место оформления;
• сведения о лице, уполномоченном выдать разрешение, его подпись;
• основания, которые контролирующий орган принял во внимание, чтобы выдать свое решение;
• указание внести по результатам проведенной перепланировки все изменения в техническую документацию на жилое помещение;
• данные о собственнике квартиры, ее адрес, а также ответственность, которая возлагается на него по закону за проведенные строительные манипуляции.

Как на практике сделать перепланировку в квартире по закону

Порядок проведения перепланировки, основные ее понятия, предъявляемые требования, перечень необходимых документов, ответственность за незаконные действия и многое другое указаны законодателем в Жилищном кодексе, в 4-й главе. В статьях с 25 по 29 законодатель указывает все моменты, которые необходимо знать инициатору перепланировки.

Обычно сегодня выдается 2 его варианта, на бумажном носителе и в электронном виде. Придется также оформить кадастровый паспорт, он изготавливается в течение месяца. На основании технических документов собственник сможет оформить новое свидетельство о регистрации через Росреестр или МФЦ.

Образец эскиза перепланировки квартиры

Согласование и случай отказа

Подавать повторно документы после отказа разрешается через 3 месяца. Получить его можно на любом этапе во время прохождения процедуры по согласованию перепланировки с МВК, и от какой угодно контролирующей инстанции.

Неполный пакет документов чаще всего приводит к получению отказа, но может также выясниться, что:

• неправильно составлен проект, т. е. заявитель не обратился к специалистам;
• в результате перепланировки придется нарушить строительные нормативы, что контролирующий орган не имеет права допустить;
• здание является слишком старым или имеет историческую ценность, проводить в нем реконструкции вообще запрещено;
• произойдет другая индивидуальная ситуация.

Важным этапом является принятие или согласование строительных работ. Для серьезного переоборудования помещения, как правило, собственник приглашает строительную компанию. Но работа, выполненная ею, будет, например, признана некачественной.

Жилинспекция не сможет выдать акт о завершении перепланировки, а заявителю придется обращаться в суд, чтобы привлечь строителей к ответственности. Таким образом, процедура получения согласования затянется. Но случаются и другие ситуации, когда в процессе строительных работ произошло обрушение, о чем заявили соседи.

Как правильно и законно сделать перепланировку в квартире

А что нужно для осуществления законной перепланировки?

Для того, чтобы сделать перепланировку в соответствии с законом, следует соблюдать следующие правила:

• Запрет на размещение мокрых помещений (сауна, ванна, туалет, кухня и т.д.) над комнатами (гостиная, спальня и другие).
• Запрет на нарушение теплого контура здания («прирезание» балкона, создание из него эркера). Для того, чтобы балкон, совмещенный с комнатой отвечал всем правилам, его следует утеплить, причем слой утепления должен быть не меньше 15 сантиметров. Если это не обеспечить, то балкон в зимнее время года будет подвержен промерзанию, а значит, есть место нарушению требований энергоэффективности.
• Запрет на любое соприкосновение с коммуникациями. Если говорить про воздуховоды, то при их затрагивании в процессе перепланировки можно нарушить циркуляцию воздуха. Возможно, жилое помещение, в котором проводится перепланировка, и не пострадает, но соседи на последнем этаже дома точно будут не рады. Ведь через их квартиру проходят воздуховоды нижних этажей.

Технический паспорт заказывается в территориальном Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Кстати, паспорт нужен будет при согласовании проекта перепланировки жилья.

Для каких видов изменений не нужно согласование

Многих интересует вопрос о том, для каких видов строительных работ не нужно согласование. По сути, при незначительных изменениях, которые не затрагивают конфигурацию помещения, получить разрешение не нужно. Например, собственник может проводить косметический ремонт, замену старой сантехники без получения разрешения.

Необходимые документы

Документальное оформление перепланировки считается обязательным процессом. Все бумаги должны отвечать определенным законодательным нормам. Если это не учесть, то заявитель может получить отказ в перепланировке.

Если дом считается панельным, то перепланировка в здании сильно ограничена: почти все стены являются несущими. Неправильный снос перегородки или стены может привести к обрушению всего здания. Чтобы избежать печальных последствий, следует обращаться к профессионалам. Они смогут произвести осмотр плана, помещения и узнать места, которые могут подлежать корректировке.

Для законного совершения процесса перепланировки требуется предоставление следующих документов:

• Правоустанавливающего документа на жилье (копия и оригинал).
• Технического паспорта жилья (оригинал и копия).
• Проекта, выполненного ответственной компанией, которая несет ответственность за конструкторские и санитарно-технические выводы, а также за произведенный расчет (копия и оригинал).
• Согласия лиц (члены семьи), которые проживают в данном помещении, в письменном виде.
• Акта об осмотре жилья, который заверяется управляющими (эксплуатирующими) организациями, а также другими ответственными лицами (председатель кооператива, товарищество собственников жилья и др.). Акт составляется только на бланке, утвержденном в законодательном порядке.
• Выписки из домовой книги, которая действует на протяжении одного месяца.
• Решения всех членов жилищного товарищества (при перепланировке места общего пользования). Решение принимается на основании организованного собрания.
• Заключения органов по охране памятников и архитектуры (в случае перепланировки зданий с архитектурной и исторической ценностью).
• Заполненного заявления на выдачу разрешения перепланировки.

Скачать бланк домовой книги

Заявление оформляется непосредственно при подаче всего пакета документов.

Какой установлен штраф за перепланировку нежилого помещения без разрешения — смотрите тут.

Образец технического паспорта помещения:

Создание проекта или эскиза

Создание проекта перепланировки осуществляется специализированной организацией, а эскиз может составить собственник помещения самостоятельно. Далее происходит его согласование с контролирующим органом, который разрешает или запрещает начало ремонтных работ. Если согласие получено, то после процесса перепланировки изменения отражаются в паспортах квартиры (техническом и кадастровом).

Основные требованиям для составления проекта следующие:

• Содержание минимального количества информации для быстрого согласования инспектора всех изменений, без задержек на деталях. Если в проекте описано огромное количество работ, то инспектор может негативно отреагировать на отмеченные детали перепланировки.
• Проект должен быть официально оформленным. Форма документа утверждена действующим законодательством.
• Наличие в проекте всех необходимых страниц и чертежей.

Если проект не будет соответствовать требованиям, которые выдвигает действующее законодательство, то он не может быть одобрен.

Также сюда входят разрешения от коммунальных служб, если они необходимы (газовая, пожарная служба, СЭС).

Проект перепланировки должен состоять из:

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Куда обращаться

Для того, чтобы законно оформить перепланировку, необходимо посетить не одно государственное учреждение и инстанцию.

В частности, нужно посетить:

В случае полученного отказа собственник жилья может составить и предъявить повторный проект, но только по истечению трех месяцев. При этом составляется заявление, в котором указывается просьба о пересмотре решения. Если гражданин получает повторный отказ без видимых причин, он имеет право обратиться в суд.

Стоимость и сроки согласования

Перед началом перепланировки жилья собственник должен выяснить ее стоимость. Услуги бюро технической инспекции не бесплатны и в совокупности, исходя из проекта, могут достигать сотни тысяч рублей.

В частности, к числу финансовые затрат относятся следующие:

• изготовление нового тех.паспорта;
• назначенная сумма государственной пошлины за получение нового документа;
• при оформлении по всем нормам закона совершенной ранее перепланировки потребуется оплатить расходы, связанные с судом: государственная пошлина, услуги юристов;
• оплата составления и утверждения нового проекта жилья, выданного лицензированной организацией.

Открыть книжный магазин с нуля, и при этом наладить прибыльный бизнес, в нашей стране не так уже и просто. Если раньше достаточно было удачного месторасположения и качественной литературы популярных жанров, то теперь на успешность дела влияет куда больше факторов. Актуальность Ну, кто мог подумать в 80-х годах прошлого столетия, что каждый желающий будет иметь доступ к любой библиотеки мира! Это казалось невозможным. Читать подробнее

Случаи самовольного оформления

Самовольно собственник помещения может сделать несогласованную перепланировку, но рано или поздно ему придется заняться ее узакониванием, особенно, если:

• помещение потребуется продать (подарить, провести иную юридическую сделку);
• с жалобой в суд обратятся соседи;
• другим способом выясниться, что документов на проведенную реконструкцию нет;
• в результате эксплуатации всего здания, а это может случиться и спустя годы, его прочность снизится, о чем станет известно управляющей компании (ЖЭКу).

Самовольное оформление может в конечном итоге привести к тому, что собственника заставят привести помещение к изначальному состоянию. Поэтому лучше заранее поинтересоваться, как сделать перепланировку в квартире по закону в 2019 году, чтобы ничего не нарушить, не потерять время и деньги. Процесс узаконивания ничем не отличается от согласования до проведения работ, за исключением оплаты штрафных санкций, которые избежать практически невозможно.

Потом можно будет оформлять документы на право собственности с внесением корректировок. Но необходимо учесть, что судебное разбирательство по данным вопросам является очень хлопотным делом, тем более придется привести весомые доказательства. Любая из контролирующих инстанций может легко доказать, что собственник нарушил нормы закона.

Дополнительные меры

К документам в суд помимо различных доказательств придется приложить квитанцию об уплате штрафа, а также письменные заключения таких контролирующих органов, как МЧС, СЭС и других. Это будет дополнительным доказательством, что пожарные и сантехнические нормы не нарушались, поэтому проживающие в многоквартирном доме жильцы не подвергнуться опасности. Необходимо учесть, что существует цена искового заявления, которую обязан уплатить каждый истец, кроме исключительных случаев, например, при подаче заявления на алименты.

Она складывается из затрат, которые понес истец, т. е. ему придется подробно рассчитать стоимость ремонта и документов (проекта, различных заключений и разрешений, справок), которые он готовил, транспортных расходов и других.

Если суд примет отрицательное решение, то дополнительно затраты инициатора перепланировки увеличатся на сумму госпошлины, которую он оплатил при подаче иска. Фактически после этого собственнику придется опять делать переоборудование помещения, готовить документы и снова проходить процедуру согласования. Других вариантов законодатель никому не предоставляет.

Обязательно ли узаконивать перепланировку?

Внесение изменений в изначальную планировку без согласия БТИ, отдела архитектуры и жилищной инспекции запрещено законом. Несогласованные и непродуманные изменения в одной квартире может нарушить конструкцию всего дома. Особенно, если изменения затрагивают несущие стены. Известны случаи, когда подобные действия стали причиной разрушения многоквартирного дома.

Необоснованная перепланировка может быть опасна для жизни и здоровья. Но кроме этого в будущем возможны юридические проблемы. Если изменения не были внесены в технический паспорт, то нельзя оформить продажу, дарение или любые другие сделки.

Статья кодекса об административных нарушениях предусматривает ряд последствий, к которым может привести такая перепланировка.  За нарушение правил перепланировки в жилом помещении:

1. Наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 рублей. Кроме уплаты штрафа с хозяина квартиры потребуют вернуть помещение в первоначальное состояние.
2. Если эти требования не выполнены, квартира будет продана с торгов. Деньги, полученные от продажи, пойдут на обратное переустройство. Таким обрезом можно лишиться как муниципального, так и приватизированного жилья.
3. Если есть несоответствие технического паспорта и действительной планировке, но невозможно вступить в права наследование. Нотариус не имеет права оформлять подобные сделки.
4. Квартира с самовольной перепланировкой не может быть приватизирована.

Возможны проблемы с банком, если квартира куплена в ипотеку. Банк потребует немедленно погасить кредит в полном объеме, в случае обнаружения факта незаконной перепланировки. Прежде чем начать переделывать такую квартиру, следует обратиться в банк. В случае получения согласия, реконструкция возможна.

Нельзя предпринимать следующие действия:

1. Полностью сносить несущие стены;
2. Увеличивать площадь балкона за счет комнаты, к которой он примыкает;
3. Убирать оконные проемы;
4. Если есть газовая плита, запрещено объединять комнату и кухню;
5. Увеличить площадь санузла или кухни больше чем на четверть от их изначальной площади;
6. При переносе санузла следует помнить, что эти помещения не должны находиться над жилыми комнатами квартиры снизу.

Внесение вышеперечисленных изменений запрещено законом. Прочие виды реконструкции квартиры обязательно нужно согласовывать.